（2016）苏05民终6520号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-11-25

案件名称

苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司与卢福井、殷海艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

卢福井,殷海艳,苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书(2016)苏05民终6520号上诉人（原审被告）：卢福井。上诉人（原审被告）：殷海艳。委托诉讼代理人：杨广先，江苏锐华律师事务所律师（共同代理上述两上诉人）。被上诉人（原审原告）：苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司。法定代表人：顾卫列，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟韵康，江苏吴中益律师事务所律师。上诉人卢福井、殷海艳因与被上诉人苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司（以下简称香山街道集体资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴度民初字第539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人卢福井、殷海艳上诉请求：撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、上诉人不支付房租是因为涉案房屋存在漏水等质量问题，导致装修设备损坏，不能正常经营。双方就此进行协商，被上诉人同意不收取上诉人房屋租金，一审判决上诉人支付房屋占有使用费有失公允。2、涉案房屋在出租时尚未办理好土地使用权证和房屋所有权证书，上诉人经营的苏州飙歌城开业后无法办理相关手续，造成上诉人员工工资和办证手续费等额外支出，应由被上诉人承担。被上诉人香山街道集体资产公司答辩称：1、上诉人认为房屋漏水、严重的质量问题导致不能经营，应该��其合同相对人苏州群丰商贸公司有限公司（以下简称群丰商贸公司）提出，被上诉人对这此并不知情。2、被上诉人与群丰商贸公司在2012年诉讼解除了租赁合同，其他承租户均与被上诉人协商变更了租赁合同的主体，但是上诉人拒不变更，也未交纳租金。3、租赁房屋出租时有无办理房产证土地证，应是涉及群丰商贸公司与上诉人之间合同的约定，与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。原审原告香山街道集体资产公司起诉称：判令卢福井、殷海艳支付期租金900000元；解除其与卢福井、殷海艳之间的租赁关系，卢福井、殷海艳立即腾房；本案诉讼费由卢福井、殷海艳承担。一审审理中，香山街道集体资产公司将第一项诉讼请求变更为：要求卢福井、殷海艳支付其自2012年9月20日起至2015年6月30日止按每年260000元的租金标准计算的租金。一审法院认��事实：2010年1月25日，香山街道集体资产公司（甲方）与群丰商贸公司（乙方）于签订《香山花园邻里中心商铺房屋租赁合同》约定，群丰商贸公司租赁甲方香山花园邻里中心商铺，期限自2010年2月28日至2015年2月27日。房屋租金总额为2902918.5元，其中前三年每年租金为563400元，从第四年起每年递增5%。租金交付方式为先付款后用房，租金每半年一付，乙方应提前15日预付下一半年度租金，以此类推。乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金100000元。2010年5月25日，香山街道集体资产公司（甲方）与群丰商贸公司（乙方）签订《香山花园邻里中心商铺C栋C1段房屋租赁合同》约定，乙方租赁甲方香山花园邻里中心C栋商铺C1段房屋，其中一楼的租赁期限自2010年7月1日至2015年7月31日，二、三楼及以上的租赁期限自2010年8月1日至2015年7月31日。房屋租金总额为3480356元，其中前三年租金为2013840元，从第四年起每年递增5%。租金交付方式为先付款再用房，租赁合同签订后一次性交清第一年半年期的租金及履约保证金，租金每半年一付，乙方应提前一个月付清下一期的租金，以此类推。乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金150000元。另查明，香山花园邻里中心商铺产权属于苏州市吴中区人民政府香山街道办事处。该办事处于2015年9月6日出具了情况说明，明确苏房权证吴中字第××号房产由其下属单位即香山街道集体资产公司负责出租、收益等有效管理，由此产生的权利、义务均由香山街道集体资产公司负责承担。香山街道集体资产公司的企业法人营业执照载明，其经济性质为集体所有制，一般经营项目为香山街道集体资产的投资、经营、管理。再查明，苏州市群丰商贸有限公司（甲方）于2010年5月6日与卢福井（乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方将位于苏州市吴中区香山街道香山花园邻里中心商铺用房第C号商铺中1750平方米出租给乙方。租赁期限为6年，自2010年5月6日至2016年5月5日。租赁期间，前三年每年租金为人民币260000元，从第四年起租金每年递增5%。先付款再用房，租金每年一付，乙方应提前一月预付下一个年度的租金，以此类推。乙方向甲方支付房屋租赁保证金人民币100000元。乙方对房屋的所有装修物品（含固定在房屋上的门、窗和墙地砖等）均归甲方所有，乙方在租赁期满或解除合同后不得搬迁和损坏，如有损坏应予以赔偿。乙方不支付或者不按照约定支付租金达60日的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋。双方合同签订后，甲方给乙方装修时间4个月，不计房租。香山街道集体资产公司知晓并认可群丰商贸公司与卢福井、殷海艳之间的转租协议。涉案房屋由卢福井、殷海艳租赁使用至今。又查明，香山街道集体资产公司于2011年7月13日向原审法院提起诉讼，要求解除其与群丰商贸公司之间的租赁合同，收回房屋；群丰商贸公司支付香山街道集体资产公司拖欠房屋租金870736.8元。2011年10月14日原审法院作出（2011）吴度民初字第0202号民事判决书，判令解除香山街道集体资产公司与群丰商贸公司于2010年1月25日、2010年5月25日签订的两份《租赁合同》，群丰商贸公司迁出上述案涉房屋并支付截止2011年7月30日的房屋租金526376.6元。该判决现已发生法律效力。一审审理中，香山街道集体资产公司为证明其主张，向原审法院提供了以下证据：1、香山街道集体资产公司于2012年8月6日发放给香山花园邻里中心承租户的公告一份，载明：香山花园邻里中心商铺房原由其委托群丰商贸公司负责对外招租，其已经解除与群丰商贸公司的合同，租赁户原与群丰商贸公司签订的租赁合同仍有效，但出租主体应变为其。自公告之日起三日内到其公司办理变更合同事宜，如逾期不办，视为放弃承租，其有权对外出租。2、香山街道集体资产公司于2012年11月24日发给卢福井的催讨租金通知书一份，载明自2012年7月1日起卢福井、殷海艳已拖欠其租金达25000元，其已经多次上门催讨未果，要求卢福井、殷海艳收到通知书后五日内交请上述租金，逾期不交将采取相关措施，并立即解除双方之间租赁关系。3、香山街道集体资产公司于2012年11月23日发给卢福井、殷海艳的催讨租金通知书一份及邮寄凭证一份，通知书载明自2012年7月1日起卢福井、殷海艳已拖欠其租金达24800元，其已经多次上门催讨未果，要求卢福井、殷海艳收到通知书后五日内交请上述租金，逾期不交将采��相关措施，并立即解除双方之间租赁关系。经质证，卢福井、殷海艳表示记不清楚是否收到上述公告及通知，但该时间段，香山街道集体资产公司向其表示由于房屋质量问题，故不再收取其房租租金，其只需交纳水电费，待房屋完全修缮后再商量赔偿及房租事宜。一审审理中，卢福井、殷海艳称，二人系夫妻关系，承租涉案房屋作为其经营的苏州极速飙歌城的营业场所，由于涉案房屋两证的问题导致其2011年9月9日才办理相关手续，又加之香山街道集体资产公司房屋存在严重质量问题，故导致其装修损坏，损失巨大，其就此与香山街道集体资产公司多次协商，香山街道集体资产公司亦同意不收取其房屋租金。卢福井、殷海艳为证明其主张，向原审法院提供了以下证据：1、苏州极速飙歌城工商登记资料一份，载明苏州极速飙歌城住所地为苏州市××度假区香山花园邻里中心C栋，投资人殷海艳，从业人数21人。卢福井、殷海艳提供该证据证明极速飙歌城于2011年9月9日方办理登记手续，延迟办理是因为香山街道集体资产公司房屋两证不齐，同时证明该飙歌城从业人员为21人，由于香山街道集体资产公司原因导致该飙歌城自租赁开始时不能经营，造成其员工工资损失。2、卢福井、殷海艳拍摄照片6张，证明涉案房屋存在质量问题，导致其不能正常经营，故并非是其无故不付房租.经质证，香山街道集体资产公司对证据1真实性无异议，但对关联性不认可，认为卢福井、殷海艳所称损失并非由其造成；对证据2的真实性不认可，不清楚卢福井、殷海艳照片的拍摄地点及时间。本案审理过程中，香山街道集体资产公司称（2011）吴度民初字第0202号民事判决书判令案外人群丰商贸公司向其支付截至2011年7月30日的租金，该判决生效后其已向法院申请强制执行。2011年7月30日之后案外人群丰商贸公司及卢福井、殷海艳均未向其交纳过租金，现其仅向卢福井、殷海艳主张从2012年9月20日起的房屋租金。卢福井、殷海艳称其向群丰商贸公司交纳了2010年9月6日到2011年9月5日的租金260000元及履约保证金100000，2011年9月5日之后的租金其未交纳。以上事实由香山街道集体资产公司提供的房屋产权证书、土地使用权证书、（2011）吴度民初字第0202号民事判决书、公告、催讨租金通知书、邮寄凭证以及卢福井、殷海艳提供的房屋租赁协议、苏州极速飙歌城工商登记信息、照片以及原审法院开庭笔录等附卷佐证。原审法院认为，房屋租赁合同解除后，出租人有权要求次承租人腾退房屋，次承租人逾期腾退的，应支付逾期腾房占有使用费。��案中，根据原审法院生效的（2011）吴度民初字第0202号民事判决书，香山街道集体资产公司与群丰商贸公司之间的租赁关系已经解除，在上述租赁关系解除后，香山街道集体资产公司与作为次承租人的卢福井、殷海艳之间未形成新的租赁关系，故群丰商贸公司与卢福井、殷海艳之间租赁关系随之解除，作为次承租人的卢福井、殷海艳应在香山街道集体资产公司与承租人群丰商贸公司的《租赁合同》解除后，将涉案房屋退还给香山街道集体资产公司。鉴于原审法院（2011）吴度民初字第0202号民事判决书生效后，卢福井、殷海艳作为次承租人并未履行退房义务，亦未与香山街道集体资产公司签订新的租赁协议，故卢福井、殷海艳应当迁出涉案房屋将房屋归还香山街道集体资产公司。卢福井、殷海艳的房屋租金交纳至2011年9月5日，在香山街道集体资产公司与群丰商贸公司��间的《租赁合同》解除后，卢福井、殷海艳仍然继续使用涉案房屋，且未交付相应的房屋使用费，故卢福井、殷海艳应当自香山街道集体资产公司要求其迁出房屋之日起按照其与群丰商贸公司之间租赁协议约定的租金标准每年260000元向香山街道集体资产公司支付至实际迁出之日的房屋占有使用费，香山街道集体资产公司于2012年8月6日通知卢福井、殷海艳迁出，现香山街道集体资产公司仅主张自2012年9月20日起至2015年6月30日止按每年260000元租金标准计算的房屋占有使用费，系香山街道集体资产公司对其自身权利处分，且于法不悖，原审法院尊其自愿。由于卢福井、殷海艳所称履约保证金，系其向案外人群丰商贸公司交纳，且未能提交相关证据予以证明，故原审法院对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房��租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院判决：一、卢福井、殷海艳于本判决生效之日起十日内迁出其承租的位于苏州市吴中区香山花园邻里中心商铺房第C号商铺（1750平方米）。二、卢福井、殷海艳于判决生效之日起十日内支付苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司自2012年9月20日起至2015年6月30日止按每年260000元标准计算的房屋占有使用费。案件受理费人民币12800元，由苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司负担1707元，卢福井、殷海艳负担11093元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，香山街道集体资产公司��群丰商贸公司签订的《香山花园邻里中心商铺房屋租赁合同》被判决解除，故香山街道集体资产公司有权要求次承租人卢福井、殷海艳腾房并支付逾期腾房占有使用费。前案的生效判决即（2011）苏度民初字第0202号民事判决书于2011年10月14日作出，判决群丰商贸公司于判决生效之日起十日内迁出房屋，该履行期限可同样适用于卢福井、殷海艳，故香山街道集体资产公司可自2011年10月25日起要求卢福井、殷海艳腾房并支付逾期腾房占有使用费。卢福井、殷海艳至今未搬离租赁房屋，香山街道集体资产公司主张自2012年9月20日起至2015年6月30日止按每年260000元租金标准计算的房屋占有使用费，系其自愿处分自身权利，应予准许。上诉人卢福井、殷海艳上诉称因房屋存在漏水等质量问题，经协商被上诉人同意其不支付房租，对此被上诉人不予认可，且上诉人亦未提供相关证据��明，故对该上诉理由，本院不予采纳。上诉人还主张其承租涉案房屋时，该房屋尚未办理好土地使用权证和房屋所有权证，对其造成了额外的损失，本院认为，群丰商贸公司系上诉人房屋租赁合同的合同相对人，如上诉人确有证据证明群丰商贸公司履行合同义务不符合合同之约定，可向其另行主张权利。综上，上诉人卢福井、殷海艳的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人卢福井、殷海艳负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾雪蓉审　判　员　　沈维佳代理审判员　　赵　俊二〇一六年��月二十七日书　记　员　　黄　婷更多数据：搜索“”来源：