（2016）冀08民终2830号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-28
案件名称
上诉人袁国斌、吴桂兰与被上诉人围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司房屋拆迁置换补偿合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁国斌,吴桂兰,围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀08民终2830号上诉人（原审原告）：袁国斌。委托诉讼代理人：郭宝玉,河北泓鹏律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吴桂兰。委托诉讼代理人：郭宝玉,河北泓鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇汽车南站二楼歌舞厅旁。法定代表人田旭，职务董事长。委托诉讼代理人：陆建国上诉人袁国斌、吴桂兰因与被上诉人围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司房屋拆迁置换补偿合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2016）冀0828民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人袁国斌、吴桂兰及其委托诉讼代理人郭宝玉、围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陆建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁国斌、吴桂兰上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实部分违法，有意偏袒被上诉人。关于商品房权属证书取得时间、期限、违约责任、违约金或者损失数额法律有明确规定。二、一审判决结果第一项含糊不清，没有言明是给地上或地下车位。三、一审判决适用法律错误，应当适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第四款规定。四、同样案情，一审法院做出两种不同判决。围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。袁国斌、吴桂兰向一审法院起诉请求：要求被告按照合同约定给付车位一个，要求被告限期办理房权证书；被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金321538.67元。一审法院认定事实：2009年4月18日原告袁国斌、吴桂兰夫妇与被告恒远公司签订《房屋拆迁置换合同》，合同约定：“甲方围场恒远房地产开发有限公司，乙方袁国斌、吴桂兰，经甲、乙双方协商，乙方同意将自己所有的座落在围场县天宝路以西、桃李街以北的房屋院落拆迁置换给甲方兴建富强花园小区三期工程进行开发建设。拆迁置换的具体条件是：主房面积每一平方米置换楼房面积一平方米，空地面积包括小房每二平方米置换楼房面积一平方米。甲方占用乙方土地面积233.6平方米，其中房屋建筑面积65.66平方米，小房面积72.6平方米。主房实际置换面积65.66平方米，空地和小房实际置换面积136.74平方米，合计给乙方置换面积202.4平方米。乙方要求置换楼房的具体面积与位置：乙方要求置换甲方所属小区新建楼房面积215.1平方米，位于一号楼一单元501室，和三单元401室，车位一个、地下室2个，约15平方米，置换面积与实际折合面积相差12.7平方米，由乙方给甲方差额20000.00元。在竣工验收后30日内一次性相互找齐差价。自合同签订之日起，乙方将宅基地土地使用证和房屋产权证交给甲方，同时将乙方产权人的户口本、身份证复印件一并交给甲方，以便甲方办理相关手续。房屋交付期限和甲乙双方违约责任：自签订合同之日起甲方在24个月内将验收合格的商品楼交付给乙方入住，遇有不可抗拒的原因工期顺延。甲方没有按合同规定的期限将商品房交给乙方入住，甲方每逾期一日赔付乙方违约金100.00元，（不可抗拒的原因造成不能施工的日期除外），直至拆迁户入住日期止。办证与网费：甲方负责办理房屋所有权证，办证费由乙方负责，乙方并承担各种应缴税费。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，乙方按照合同约定将房屋院落及相应产权证书交付给甲方，甲方按照国家规定办理相应拆迁开发建筑手续按时进行了房地产开发建筑，并于2011年4月17日将建成的楼房按合同约定交付给乙方，但甲方未办理房屋产权证书。对于合同中约定的给乙方车位一个，因双方在合同中未明确车位的位置，因此在交付过程中发生争议，原告主张应给付的车位应该是地下车位，被告方则认为应给付地上车位，原告的理由是地上车位是属于公共用地，属于业主共有，不属于开发商，开发商无权处分，所以合同约定的是地下车位。而被告则认为，在建设施工设计图纸中设计着地上车位，地下是属于人防工程，地下所设计的车位是在人防工程范围内，不能买卖和专属个人使用，别人用也是临时使用，因此合同中约定的是地上车位。根据被告提供该小区的建筑规划设计图纸证明，地上地下均设计有停车位。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。被告在建筑区划内，在原来规划设计范围中的停车位上给原告确定停车位，不违反上述物权法的规定。一审法院认为：原告袁国斌、吴桂兰与被告恒远公司签订的《房屋拆迁置换补偿合同》，是当事人的真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合同合法有效。在合同履行过程中，原告依约将需拆迁的房屋院落及相关权属证书交付给被告恒远公司，尽到了合同规定的义务，被告恒远公司对原告的房屋按照合同的约定进行了拆迁开发建设，并如期将新建的楼房交付给原告居住，但是由于建设用地性质登记错误，导致不能及时给原告办理房屋产权证书，至今未履行合同约定的由被告负责办理房屋所有权证书的义务，对此，被告恒远公司存在违约行为，应尽快给原告办理房屋所有权证，履行自己的合同义务。对于原告要求被告给付因逾期办理房屋所有权证书的违约金321538.67元的诉讼请求，因原、被告双方在合同中对房屋权属证书的办理期限、违约责任没有明确约定，而且原告也未提供因逾期办理房屋所有权证书造成了何种损失，造成损失的金额的相关证据，同时被告抗辩认为，双方未约定办理期限，因客观情况未办理房屋所有权证书，被告公司无过错，不属违约，并且没有给原告造成任何经济损失。因此，不应支付违约金。本院综合分析本案的具体情况和房地产开发建设的商品房屋权属证书的办理过程、办理期限等客观因素，认为原告要求被告因逾期办理房屋权属证书，按房价款513840.00元支付逾期贷款利息标准计算的违约金321538.67元的主张，本院不予采纳。判决：一、限被告恒远公司于判决生效后十日内给付原告袁国斌、吴桂兰车位一个。二、限被告恒远公司于判决生效后三十日内给原告袁国斌、吴桂兰拆迁置换的房屋办理房屋权属证书。三、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实有相应证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁置换补偿合同》是双方真实意思表示，双方应当按照约定履行各自义务，被上诉人有义务为上诉人办理房屋权属证书。由于第三人的原因即建设用地性质错误登记为工业用地，致使被上诉人不能及时为上诉人办理房屋权属证书，属于被上诉人违约，但该违约事实并非被上诉人主管过错造成。虽然法律规定了办证时间及违约金的负担，但该规定是在一方当事人存在过错的情况下应承担的违约责任。本案中造成不能及时办理产权证书的原因不在被上诉人，故被上诉人只应承担继续履行办证的义务。土地性质的变更需要政府行政部门审批，不属于被上诉人可控事项，置换合同中没有明确未及时办理房屋权属证书的违约责任方式，同时上诉人没有证据证实因此对其造成的损失及数额，故被上诉人不应承担支付违约金的违约责任。上诉人在一审诉状中要求被上诉人给付车位一个，双方签订的置换合同中明确约定此事项，故一审法院判决被上诉人给付车位一个并无不当。综上所述，的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6124.00元，由袁国斌、吴桂兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张认众审 判 员 李红梅代理审判员 王立娟二〇一六年十月二十七日书 记 员 李云骐 百度搜索“”