（2016）沪01民终7797号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-29
案件名称
刘诞申诉上海莱阳房地产经纪事务所居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘诞申,钱蕴华,上海莱阳房地产经纪事务所
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7797号上诉人（原审被告）：刘诞申，女，1950年12月27日生，汉族，住上海市。上诉人（原审被告）：钱蕴华，男，1978年10月7日生，汉族，户籍地上海市。两上诉人的共同委托代理人：何海清，湖南人和律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：上海莱阳房地产经纪事务所，住所地上海市兰溪路142-148号369室。投资人：陈杰，总经理。委托代理人：纪雯，上海市捷华律师事务所律师。上诉人刘诞申、钱蕴华因与被上诉人上海莱阳房地产经纪事务所居间合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘诞申、钱蕴华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审庭审结束后，被上诉人将原诉请120,000元（人民币，下同）的违约金调整为60,000元，属于庭后变更诉讼请求，违反了法定程序。2、两家中介共同居间完全是基于被上诉人的指令，是被上诉人安排并要求上诉人与A公司（以下简称A公司）签约，并承诺接下去的履约事宜直接与A公司发生具体联系。涉案的独家委托协议已变更为两家中介共同居间操作，原独家委托所涉权利义务已转移给A公司。3、上诉人已经承担了买卖双方的居间服务费，向A公司支付了122,000元，并向买受人承担了双倍返还定金的责任，一审判决上诉人再行承担违约责任，显失公平。被上诉人应向其合作单位A公司主张相应费用。4、根据《房地产经纪管理办法的规定》，两家或者两家以上的房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，故上诉人不应支付两次佣金。上海莱阳房地产经纪事务所（以下简称莱阳经纪事务所）辩称，被上诉人与A公司并无代收佣金的协议，且A公司亦不认可代被上诉人收取了上诉人支付的佣金。被上诉人已与上诉人签订佣金确认书，依约有权要求上诉人支付违约金，上诉人应向A公司主张返还多收取的佣金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。莱阳经纪事务所向一审法院起诉请求：1、判令刘诞申、钱蕴华支付莱阳经纪事务所违约金120,000元；2、本案诉讼费用由刘诞申、钱蕴华承担。一审法院认定事实：上海市XX路XX弄XX号独用租赁部位为二层前间(15.10平方米)、二层阳台、二层西北卫生间，公用租赁部位三层大卫生间的承租人为刘诞申，上海市XX路XX弄XX号独用租赁部位三层南间(16.40平方米)、三层北间(14.20平方米)、二层北间(15.20平方米)、三层西北小间(4.10平方米)，公用租赁部位三层大卫生间的承租人为钱蕴华。2015年4月13日，案外人刘某代刘诞申、钱蕴华（委托人、甲方）与莱阳经纪事务所（居间人、乙方）签订《房地产出售独家委托协议》，约定，甲方愿意独家委托乙方居间出售符合本条所述条件的房地产，房产类型为花园住宅，坐落于徐汇区XX路XX弄XX号2楼和3楼，建筑面积为65平方米，房屋权利人为钱蕴华和刘诞申。委托代理期限为12个月，自2015年4月13日至2016年4月13日。委托房价款为600万元，税费自理。在合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止合同。在合同有效代理期内，甲方不得委托第三方经纪公司，若违反此约定的，甲方应支付乙方2%的违约金。甲方应向乙方支付该房地产出售实际成交总房价款的1%作为佣金。甲方应在与求购方签订《上海市房地产买卖合同》等证明买卖或转让关系已经成立的类似合同并收到定金或首期房价款之同时，将佣金支付给乙方。甲方或其代理人、代表人、承办人等与甲方有关联的人在乙方所介绍的求购方看过该房地产后的十二个月内，与乙方介绍的求购方完成买卖交易或者利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成买卖交易的；或在委托期限内，买方愿以甲方委托条件买受，而甲方反悔不卖；或甲方未能提供必要的文件和配合，致乙方无法履行合同的，甲方都应按照本协议第二条所述委托房价款的2%向乙方支付违约金。2015年7月20日，刘诞申与莱阳经纪事务所签订《佣金确认书》，约定佣金支付人（甲方）为刘诞申，佣金收受人（乙方）为莱阳经纪事务所，甲方在交易中的地位为出售方，交易方式为买卖，佣金金额为61,000元，支付日期为甲乙双方过户当日。2015年7月20日,刘诞申（甲方）与案外人王某（受让方、乙方）至莱阳经纪事务所处签订《承租权转让居间协议》，约定，受让方愿意委托A公司购买转让方不可售公房承租权，转让金额为6,100,000元。刘诞申代钱蕴华在该协议上签字，A公司并未在该协议上签字盖章。2015年9月24日，刘诞申（甲方、佣金支付人）与案外人A公司签订《佣金确认书》，约定系争房屋房价款为6,100,000元，甲方在交易中的地位为出售方，佣金金额（包括代他方支付的佣金，若有）为122,000元，所列佣金金额，人民币61,000元由甲方自愿代买受方支付。案外人向刘诞申、钱蕴华出具《收款收据》，载明，付款金额为122,000元，付款性质为佣金，物业地址为XX路XX弄XX号二楼前间、三楼前间等。2015年11月4日，刘诞申至莱阳经纪事务所处出具情况说明，表示因家庭内部原因导致违约，未能将房屋出售，其于2015年9月24日支付链家地产高安路门店关于XX路XX弄XX楼XX层、XX楼XX房屋的违约中介费为房屋总价的2%，总金额为122,000元，其中1%（61,000元整）为赔付给买入方的居间公司链家地产，另外1%（61,000元整）为赔付给本人委托方上海莱阳房地产经纪事务所，并委托链家地产高安路店将该笔违约中介费转交给上海莱阳房地产经纪事务所。一审中，一审法院为了查明事实，根据刘诞申、钱蕴华的申请追加A公司作为本案第三人，但A公司未到庭，后一审法院通知其退出诉讼。莱阳经纪事务所自认与案外人A公司有合作关系。刘诞申、钱蕴华表示认可案外人刘某签订的《房地产出售独家委托协议》。庭审后，莱阳经纪事务所主动调整违约金金额为60,000元。一审法院认为，莱阳经纪事务所与刘诞申、钱蕴华签订的《房地产出售独家委托协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同是一种特殊的委托合同。本案中，刘诞申、钱蕴华独家委托莱阳经纪事务所作为居间方代为出售刘诞申、钱蕴华的房屋。后莱阳经纪事务所通过案外人A公司替刘诞申、钱蕴华找到购买方，刘诞申、钱蕴华与购买方签订了转让协议，刘诞申、钱蕴华因自身原因未能出售系争房屋，根据《房地产出售独家委托协议》的约定，应向莱阳经纪事务所支付违约金，但考虑到莱阳经纪事务所作为刘诞申、钱蕴华的独家委托代理人，在与A公司共同居间过程中，有尽到其作为刘诞申、钱蕴华代理人之责，且根据莱阳经纪事务所提供的刘诞申、钱蕴华出具的情况说明，莱阳经纪事务所对刘诞申、钱蕴华支付给案外人A公司120,000元违约金的分配情况是认可的，刘诞申、钱蕴华单方面悔约构成违约，对此应承担相应民事责任，现莱阳经纪事务所主动调整违约金金额至60,000元，于法不悖，一审法院予以准许。一审法院判决：刘诞申、钱蕴华于判决生效之日起十五日内支付上海莱阳房地产经纪事务所违约金60,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,370元，由上海莱阳房地产经纪事务所负担685元，刘诞申、钱蕴华负担685元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人基于其与上诉人之间的房屋出售独家委托关系，通过案外人A公司共同促成上诉人与买受人签订房屋转让合同，上诉人亦与被上诉人签订了佣金确认书，故在上诉人毁约未出售系争房屋的情况下，被上诉人有权依据双方委托合同的约定要求上诉人承担违约责任。考虑到被上诉人已将违约金数额调低至60,000元，低于双方佣金确认书约定的61,000元佣金数，且上诉人在其出具的情况说明中亦认可被上诉人应获得61,000元的违约中介费，故一审法院判决支持被上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。上诉人关于独家委托合同受托方的权利义务已经转移给A公司、被上诉人应基于合作关系向A公司A公司要求返还佣金等主张，一则缺乏事实依据，二则A公司亦不认可其代被上诉人收取了佣金，故本院对于上诉人的上述主张难以采纳。上诉人若认为其再行向被上诉人支付佣金赔偿则A公司收取卖方佣金构成不当得利，则上诉人可另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,370元，由上诉人刘诞申、钱蕴华负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一六年十月二十七日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……