（2016）沪02民终8359号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-07
案件名称
陈弘浩与上海正友房地产经纪事务所、张剑平确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈弘浩,上海正友房地产经纪事务所,张剑平
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终8359号上诉人(原审原告)：陈弘浩，1989年4月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈剑波、季敏晖，上海叶诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海正友房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。投资人：杨培友，经理。被上诉人(原审被告)：张剑平，男，1986年2月20日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人陈弘浩因确认合同无效纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初8139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈弘浩上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈弘浩的一审诉请或发回重审。第一，一审判决认定事实不清。首先，一审法院未查明上海市宝山区美安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)法律意义上的产权人是陈弘浩。其次，一审法院在一审庭审后向案外人冯某核实情况，至此陈弘浩才知晓冯某是实际的出租方。陈弘浩因此有权追加被告，并对本案诉讼请求作出相应变更。并且一审法院应当继续查明冯某对系争房屋是否具有相应的合法权利，其委托出租的行为是否侵害了陈弘浩的合法权益。但一审法院未作进一步查明。再次，一审法院所查明的内容与实际事实有所出入。陈弘浩与冯某第一次签订房屋买卖合同的时间是在2015年10月16日，由于冯某第一次付款延迟双方于2015年11月26日重新签订合同。上海正友房地产经纪事务所(以下简称“正友事务所”)出具的2015年10月12日钥匙收据早于陈弘浩与冯某签订第一份买卖合同的时间，陈弘浩将钥匙交给正友事务所是为正友事务所带人看房方便，并非交付房屋。而11月26日的合同中关于交付的约定实际也未履行。第二，一审判决适用法律错误。陈弘浩现有的主要诉讼请求包括两项，一为判令租赁合同无效，二为排除妨害返还原物。陈弘浩的该两项诉请互相独立，合同无效是基于合同法的相关规定，排除妨害返还原物是基于物权法的相关规定。即使租赁合同有效也并不导致陈弘浩基于物权排除妨害返还原物的诉请不成立。事实上，由于冯某迟延支付房款，陈弘浩早于2016年2月即向冯某和正友事务所发出房屋买卖合同解除的书面通知并退还其所有已付款项。而冯某未曾以任何形式对合同解除提出异议，故双方的房屋买卖合同已经解除。冯某对系争房屋不再享有任何权利，其委托正友事务所出租系争房屋行为属于恶意串通侵害陈弘浩利益的行为。而基于此占有系争房屋张剑平亦侵害了陈弘浩的物权。第三，一审判决遗漏当事人，违反法定程序。一审法院在向冯某核实相关情况后，在陈弘浩明确提出追加被告、变更诉讼请求的申请的情况下，无视陈弘浩的申请。在陈弘浩已就新的事实提出相反证据的情况下，仓促作出判决，严重违反了法定程序，剥夺了陈弘浩应有的诉讼权利。被上诉人正友事务所辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一，在陈弘浩与冯某的房屋买卖关系中，陈弘浩并不享有合同解除权，正友事务所也未曾收到陈弘浩所称的解除合同通知。第二，根据陈弘浩与冯某的房屋买卖合同，陈弘浩于2015年11月26日将房屋交付给冯某，冯某于2015年11月30日委托正友事务所出租系争房屋，并无不妥。被上诉人张剑平未作出答辩。陈弘浩向一审法院起诉请求：判令正友事务所与张剑平签订的租赁(居间)合同无效，正友事务所将已收取租金及押金共计人民币(以下币种均为人民币)6,000元支付给陈弘浩，正友事务所将系争房屋恢复原状并返还。一审法院认定事实：2015年11月26日，经正友事务所居间介绍，陈弘浩(转让方)与案外人冯某(接受方)签订《房屋产权转让协议》，主要约定，陈弘浩将系争房屋以138万元的价格出售给冯某，冯某于2015年10月16日支付购房定金3万元，于2015年11月26日支付第一笔购房款50万元，陈弘浩于2015年11月26日前将房屋交付给冯某使用，2015年11月26日前的该房屋使用所产生的所有费用由陈弘浩支付，2015年11月26日起的该房屋使用所产生的所有费用由冯某支付，等等。一审审理中，陈弘浩表示，上述转让协议签订后，冯某向陈弘浩支付房款53万元，但因之后冯某付款迟延，故未向冯某交付房屋，并向其发函解除了双方的合同关系，将钱款退还给冯某。正友事务所表示居间促成陈弘浩与冯某的房屋买卖合同之后，陈弘浩于2015年11月26日将房屋交付冯某，冯某委托正友事务所将房屋出租，正友事务所员工与张剑平签订租赁合同。一审审理中，法院向冯某了解核实陈弘浩有关买卖合同的陈述，冯某表示，其与陈弘浩于2015年11月26日签订《房屋产权转让协议》，当天向陈弘浩支付50万元首付款，陈弘浩当天将房屋钥匙交付给冯某，之后冯某委托正友事务所将房屋出租，正友事务所亦向冯某支付了租金。向陈弘浩支付第二笔房款时确有迟延，陈弘浩亦提出过解除双方合同，多次协商未果，还去派出所两三次，因目前系争房屋尚未达到过户条件，冯某无法起诉要求过户。一审法院认为：陈弘浩在本案庭审中陈述其与冯某就系争房屋存在买卖合同关系，并提供《房屋产权转让协议》为证，该协议载明于2015年11月26日交付房屋，自2015年11月26日起的该房屋使用所产生的所有费用由冯某支付。一审法院庭后向冯某核实了该协议，冯某亦认可陈弘浩于该日已交付房屋，冯某还表示其确实委托正友事务所出租房屋，并收取了租金。综上，一审法院认为，冯某依据与陈弘浩的买卖合同关系占有使用房屋，并委托出租，陈弘浩以租赁合同无效为由收回房屋的请求，无事实和法律依据，难以采纳。陈弘浩表示其已与冯某解除合同，冯某并不认可，亦未经生效法律文书确认，故陈弘浩要收回房屋的意愿属于买卖合同的解除后果，应当在房屋买卖合同关系中作为解除后果一并处理。据此，一审法院作出判决：陈弘浩的所有诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：根据已查明的事实，就本案系争房屋，陈弘浩与冯某曾签订《房屋产权转让协议》。根据该协议，陈弘浩应于2015年11月26日将系争房屋交付给冯某使用，自2015年11月26日起系争房屋使用所产生的所有费用由冯某支付。冯某基于该协议而占有使用系争房屋的行为显然难以直接界定为非法行为。冯某委托正友事务所出租系争房屋而形成的房屋租赁关系亦并非当然无效。尽管陈弘浩称其已行使合同解除权解除了其与冯某之间的《房屋产权转让协议》，但冯某对此不予认可。在陈弘浩与冯某就房屋买卖关系的状态尚存争议的情况下，现陈弘浩称其有权基于对系争房屋享有的物权而迳行要求正友事务所将系争房屋恢复原状并返还，缺乏依据，本院难以支持。综上所述，陈弘浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈弘浩负担。本判决为终审判决。审判长 张 松审判员 邬海蓉审判员 余 艺二〇一六年十月二十七日书记员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”