（2016）赣0829民初864号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2017-03-14

案件名称

宋燕萍、章顺清等与胡辉春等建设用地使用权纠纷一审民事判决书

法院

安福县人民法院

所属地区

安福县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋燕萍,章顺清,龙水根,胡辉春,彭玉兰,胡明

案由

建设用地使用权纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第四十条第一款；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十一条

全文

江西省安福县人民法院民事判决书（2016）赣0829民初864号原告：宋燕萍，女，1971年10月27日出生，汉族，无业，住安福县。原告：章顺清，女，1959年9月29日出生，汉族，无业，住安福县。原告：龙水根，男，1952年11月7日出生，汉族，无业，住安福县。三原告共同委托诉讼代理人：曾迎春，安福县安成法律服务所法律工作者。被告：胡辉春，男，1958年2月17日出生，汉族，退休工人，住安福县。被告：彭玉兰，女，1960年5月15日出生，汉族，无业，住安福县。被告：胡明，男，1986年9月5日出生，汉族，务工，住安福县。委托诉讼代理人：肖武军，江西安平律师事务所律师。原告宋燕萍、章顺清、龙水根与被告胡辉春、彭玉兰、胡明建设用地使用权纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋燕萍、章顺清、龙水根共同委托诉讼代理人曾迎春，被告胡辉春、彭玉兰，被告胡明及其委托诉讼代理人肖武军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋燕萍、章顺清、龙水根向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理土地使用权证及房屋产权证过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年被告自愿将位于安福县平都镇北华山路的拆迁安置国有土地140平方米转让给原告，并于2008年3月15日签订了一份土地转让协议，协议约定：国有土地面积为140平方米，转让价款为28.76万元，原告扣除被告7600元待办好过户手续后付清，过户手续费用由原告自理，但被告必须无条件配合原告办理一切过户手续，如有违约应支付违约金80万元，合同签订之日原告向被告支付定金10万元。后原告分别于2008年8月8日、10月1日、10月9日向被告支付了价款28万元。2008年10月原告开始在该土地上建一栋五层楼房，2009年5月完工，从原告建房开始，原告一直要求被告配合原告办理过户手续，被告拒绝为原告办理过户手续。胡明辩称，一、本案争议建设用地使用权的来源及状况。本案争议的建设用地属于拆迁补偿置换地，被告胡明的爷爷胡特然原有一块建设用地，由于需要拆迁，和政府签订了拆迁补偿协议，获得了安置地点7、8、9号三块土地共420平方米的建设用地，土地性质为国有划拨，本案争议的建设用地属于安置地点9号用地，到目前为止，该争议土地没有办理国有土地使用权证。胡特然获得拆迁补偿土地后，考虑到自己年事已高，将获得的拆迁补偿土地中的安置地点8、9号地块赠与给被告胡明，为此家庭成员还签订了一份房产继承协议，并且已经报拆迁部门，因而本案争议的建设用地使用权属于被告胡明。二、三位原告和被告胡辉春、彭玉兰签订的土地转让协议无效。因本案争议的建设用地属于国有划拨土地，且起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，应当认定三位原告和被告胡辉春、彭玉兰签订的土地转让协议无效。同时依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”的规定，也应当认定三位原告和被告胡辉春、彭玉兰签订的土地转让协议无效。三、三位原告建设的房屋没有办理规划许可证，属于违法建筑，法院不应超越行政机关的权限，为三位原告建设的房屋确权。四、即使法院认为本案争议的建设用地使用权可以转让，因该建设用地使用权属于被告胡明，被告胡明对三位原告和被告胡辉春、彭玉兰签订的土地转让协议不予认可，三位原告的诉讼请求依法应当驳回。综上所述，被告胡明认为，三位原告和被告胡辉春、彭玉兰签订的协议因违反法律的强制性规定，应当认定为无效，同时三位原告建设的房屋属于违法建筑，因而三位原告的诉讼请求依法应当驳回。胡辉春、彭玉兰辩称，与胡明答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋燕萍、章顺清、龙水根提供的土地转让协议、收条、国有土地使用证、拆迁协议书、土地登记卡、安福县人民政府办公室抄告单、拆迁安置用地报批名单等证据，胡明提供的国有土地使用证、拆迁协议书、安福县人民政府办公室通知、收款收据、拆迁安置用地规划平面位置图、建设工程规划许可申请表、居民建房用地呈报表、土地转让协议等证据，当事人对其真实性没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：宋燕萍、章顺清、龙水根提供的证据借条证实宋燕萍、章顺清、龙水根以借款形式支付了彭玉兰土地出让费3000元，彭玉兰称该3000元已经归还，但没有提供相应证据证实，对彭玉兰的辩解不予采信。胡明提供的证据房产继承协议经本院向胡特然核实，该协议真实，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡特然原在安福县平都镇凤林村拥有一宗国有土地的使用权，使用权类型为划拨。2007年7月11日，安福县平安房屋拆迁有限公司（甲方）与胡特然（乙方）签订一份《拆迁协议书》，协议约定对胡特然前述土地上的建筑物进行拆迁，异地安置胡特然土地面积420（140+140+140）平方米，协议还约定了其他有关事项。协议的乙方栏由胡特然及其儿子胡辉春签字。协议签订后，胡特然在平都镇凤林村异地获得了7、8、9号三宗安置土地的使用权，并由胡辉春确认。2007年7月17日，胡特然立房产继承协议将安置的土地赠送孙子胡明。2008年3月15日，胡辉春、彭玉兰（甲方）与宋燕平（萍）、龙水根、章顺清（乙方）签订了一份《土地转让协议》，协议约定甲方转让异地安置给胡特然的9号土地的使用权给乙方，由乙方以甲方名字建房，甲方办理土地证、房产证，土地出让费287600元，签订协议时付定金10万元，乙方动工前付18万元，剩余7600元待办好过户手续后付清，甲方不承担乙方过户的一切费用，过户手续费用由乙方自理，协议还约定了其他有关事项。胡辉春、彭玉兰在协议的甲方签字栏签字，并由胡辉春代其儿子胡明签字，龙水根、宋燕萍、章顺清在协议的乙方栏签字。前述土地使用权的转让未经有批准权的人民政府批准。协议签订后，宋燕萍、章顺清、龙水根给付彭玉兰土地使用权出让费28万元，并在异地安置的9号土地上建房，建房未经审批。异地安置的9号土地至今未办理土地使用权证。另查明，异地安置的8号土地办理了国有土地使用权证，土地使用权人为胡明，使用权类型为划拨，使用权面积为140平方米。本院认为，《土地转让协议》所涉土地系拆迁胡特然原国有划拨土地上的建筑物而异地安置的土地，而拆迁安置土地至今未办理国有土地使用权证，因此拆迁安置土地的使用权性质仍为国有划拨。本案中转让的土地使用权未依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，不得转让。同时，被告将国有划拨土地使用权转让给原告至今未取得有批准权的人民政府的批准，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，原、被告之间的《土地转让协议》应当认定无效，因此原告关于要求被告为原告办理土地使用权证及房屋产权证过户手续的诉请不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方当事人未提出该方面的请求，因此本案对合同无效后因合同取得的财产和造成的损失不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决如下：驳回原告宋燕萍、章顺清、龙水根的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宋燕萍、章顺清、龙水根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审　判　长　　陈宗华人民陪审员　　罗　斯人民陪审员　　彭建良二〇一六年十月二十七日书　记　员　　张　桃附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。3.最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。来源：百度搜索“”