（2016）川0191民初11378号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-06
案件名称
夏应昭与四川省佳艺美庭企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏应昭,四川省佳艺美庭企业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初11378号原告:夏应昭,男,汉族,1971年3月17日出生,住成都市青羊区。委托代理人:陈绍坤，重庆周立太（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。被告:四川省佳艺美庭企业管理有限公司。住所地：成都市武侯区桐梓林东路*号中华园华苑****号。法定代表人付佳。委托代理人:胡晓，四川全兴律师事务所律师。特别授权代理人。原告夏应昭诉被告四川省佳艺美庭企业管理有限公司（以下简称“佳艺美庭公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员钟珏独任审判。于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈绍坤、被告委托代理人胡晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏应昭向本院提出诉讼请求：一、判令被告佳艺美庭公司向原告夏应昭支付2014年7月4日至9月3日期间房租33942元；二、判令被告佳艺美庭公司向原告夏应昭支付解除合同违约金16971元；三、判令被告佳艺美庭公司向原告夏应昭支付房屋修复费12000元；四、判令被告佳艺美庭公司向原告夏应昭支付房屋空置费67884元；五、判令被告佳艺美庭公司向原告夏应昭支付2014年7月以后的物业服务费25000元。事实及理由：夏应昭、佳艺美庭公司于2011年12月2日签订房屋租赁合同，合同中载明夏应昭将位于高新区天府大道中段天府三街19号新希望国际A座9-6号房出租给佳艺美庭公司用于办公，合同对租赁期限、租金及支付方式、违约责任等进行了约定。佳艺美庭公司应于2014年6月15日前支付下半年的租金，但佳艺美庭公司一直拖欠支付至今。夏应昭于2014年7月4日通过邮寄方式向被告送达关于催交房租的函，佳艺美庭公司未予回复，夏应昭于同年9月3日向佳艺美庭公司邮寄解除合同的函，期间，佳艺美庭公司私自将房屋内办公用品搬走，并破坏装修，且一直未缴纳物业费，针对佳艺美庭公司的违约行为，特向法院起诉。被告佳艺美庭公司辩称，对于第二项诉讼请求违约金予以认可；针对房租的诉讼请求佳艺美庭公司2014年7月4日起就没有使用该房屋，并且夏应昭知情，以夏应昭发过来的通知书为证，之前的房屋租金已经交清，所以没有支付后两个月费用；针对房屋修复的费用，夏应昭没有提交是我方对这个房屋进行损坏的证据，而且他提交的修复房屋的证据缺乏证明力，所以不应该支付房屋的修复费用；房屋的空置费用，首先合同中没有约定房屋的空置费用由佳艺美庭公司来赔偿，佳艺美庭公司2014年7月4日就将房屋的钥匙给夏应昭，并且明确告知夏应昭，在此后夏应昭也找到承租人，房屋何时再次租出去是受市场相关因素的影响，这期间的房屋空置符合房屋租赁的一般规律，与佳艺美庭公司没有任何关系。此外夏应昭没有提交任何计算房屋空置费的标准和要求，所以第二项诉讼请求不应得到支持，物业费佳艺美庭公司已经缴清了房屋租赁期间的物业费，所以该项诉讼请求不应该得到支持。经审理查明，夏应昭与佳艺美庭公司签订《新希望租赁合同》，约定将位于高新区天府大道中段天府三街19号新希望国际第九层6号房屋租给佳艺美庭公司，房屋建筑面积为285.71㎡，租赁期限从2011年12月2日至2016年12月1日，计租期从2012年1月2日至2016年12月1日；租金从2013年12月2日起为16971.17元/月，物业管理费标准为6元/月/平方米,租金以现金形式按半年支付，佳艺美庭公司应当提前一个月支付下一期租金。合同第十条约定：“……10.2……若乙方（即佳艺美庭公司，以下均同）逾期支付租金达15日以上（含本数）的，甲方（即夏应昭，以下均同）有权经书面通知解除合同……”；合同第十六条约定：“……16.6若由于乙方违约，导致甲方行驶解除合同的，自甲方发出的书面通知到达乙方或甲乙双方达成解除协议后，本合同终止，甲方有权没收乙方履约保证金作为违约金的一部分，另按照计租期前一个月租金标准支付违约金，如违约金仍不足弥补甲方损失的，乙方仍须足额赔偿。”。合同签订后，夏应昭依约将房屋交付佳艺美庭公司占有使用，佳艺美庭公司向夏应昭支付履约保证金15714.05元、支付房屋租金至2014年6月、支付物业管理费用至2014年6月30日。对于已经支付租金的期间，佳艺美庭公司主张支付租金至2014年7月3日，但未能提交证据予以证明，夏应昭只认可佳艺美庭公司支付租金至2014年6月15日，故本院对夏应昭所主张的时间予以认可。后，佳艺美庭公司因经营原因欲提前解除合同，佳艺美庭公司主张其口头与夏应昭达成解除合同的协议，但未提交证据予以证明，夏应昭对此亦不予认可，故本院对于此项主张不予采纳。因拖欠租金，夏应昭向佳艺美庭公司发送催款的《通知》及解除合同的《通知》，佳艺美庭公司均收悉，对于收到解除合同通知书的时间，佳艺美庭公司未能明确，但其认可于2014年9月3日收到，故本院对此予以采纳。佳艺美庭公司于2014年7月3日将涉案房屋的钥匙交还给涉案房屋的物业管理公司，夏应昭于2014年9月5日收回房屋，后另行出租。对于收回房屋后的状况，夏应昭主张佳艺美庭公司在搬离涉案房屋时对房屋进行了毁损，为将房屋恢复原状其支付了相关费用，但夏应昭提交的照片不能证明拍摄时间，也无法看出拍摄地点，故本院对于此项事实不予认可。本院认为，夏应昭与佳艺美庭公司签订的《新希望租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。夏应昭依约将涉案房屋交付佳艺美庭公司使用，佳艺美庭公司应当依约支付租赁期间的租金。依据合同5.2条的约定，佳艺美庭公司应于2014年6月2日支付2014年7月2日至2015年1月1日的租金，佳艺美庭公司未依约支付已经违约。依据合同10.2条的约定，夏应昭有权解除合同，再根据合同16.6条的约定，佳艺美庭公司应当承担提前解除合同的违约金，包括履约保证金及一个月的租金，佳艺美庭公司已经实际缴纳履约保证金，故对于夏应昭要求佳艺美庭公司支付解除合同违约金16971元的主张予以支持。佳艺美庭公司于2014年9月3日收到解除合同通知书，则《新希望租赁合同》于此时解除。合同解除前的租金、物业管理费均应由佳艺美庭公司承担，根据合同约定的租金标准，2014年7月4日至9月3日期间的租金为33942.34元，故对于夏应昭要求佳艺美庭公司支付2014年7月4日至9月3日期间的租金33942元的主张予以支持，再根据合同约定的6元/月/平方米的物业管理费标准，2014年7月1日至9月3日期间的物业管理费为3428.52元，故对于夏应昭要求佳艺美庭公司支付2014年7月后的物管费25000元的主张予以部分支持。对于夏应昭主张的修复费用，因无事实依据故不予支持。对于房屋空置费，基于佳艺美庭公司违约而导致提前解除合同，夏应昭确实存在空置期的损失，但双方已经在合同中约定了提前解除合同的违约金，此项违约金已经足以弥补夏应昭的损失，故对于此项诉请不再予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告四川省佳艺美庭企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏应昭支付2014年7月4日至9月3日期间的房租33942元；二、被告四川省佳艺美庭企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏应昭支付违约金16971元；三、被告四川省佳艺美庭企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏应昭支付物业管理费3428.52元；四、驳回原告夏应昭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1708元，由被告四川省佳艺美庭企业管理有限公司承担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 钟 珏二〇一六年十月二十七日书 记 员 韩亚群 来源：