（2016）粤01民终11200号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-14
案件名称
广州市海珠花园业主委员会与广州塞纳森晴物业管理有限公司物权保护纠纷2016民终11200二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州塞纳森晴物业管理有限公司,广州市海珠花园业主委员会
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11200号上诉人（原审被告）：广州塞纳森晴物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：吕国，经理。委托代理人：许莹，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠花园业主委员会，住所地广州市海珠区。负责人：余荣彬，主任。上诉人广州塞纳森晴物业管理有限公司（以下简称塞纳森晴公司）因与被上诉人广州市海珠花园业主委员会(以下简称海珠花园业委会)物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人塞纳森晴公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回海珠花园业委会全部诉讼请求；3、案件全部诉讼费用由海珠花园业委会承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重大事实，导致错误判决。一审法院遗漏海珠花园业委会提起本诉讼未经业主大会授权此事实。一审法院遗漏海珠花园业委会签署的《物业服务合同》依据的业主大会决议实际未获得过半业主同意。根据海珠花园业委会提供的业主大会表决明细，其中赞成的建筑总面积实际未占小区总建筑面积的50%。小区总建筑面积为96652平方米，而海珠花园业委会自己编造的数据赞成的面积仅仅为40315平方米，实际未过半。塞纳森晴公司与广州仲源房地产开发有限公司（以下简称仲源公司）签订《前期物业服务委托合同》约定的服务合同终止具有前提性，一审法院遗漏了约定的前提。适用的前提是业主委员会经业主大会授权代表全体业主与物业公司签订合同，即业主委员会授权合法，程序合法。二、一审法院错误理解法律，运用法律互相矛盾，导致错误判决。本案中，业主委员会签署的合同的授权已经有业主在法院起诉，并且很多业主反对，业主委员会签署物业服务合同的合法性尚未定论。而且已经有业主提起撤销业主委员会签署的《物业服务合同》。因此，在司法机关对于业主委员会签署《物业服务合同》的根据未作出判决前，即使业主委员会获得业主大会授权起诉塞纳森晴公司退出，一审法院也依法应该中止审理，等待法院判决后再行处理。本案中，业主委员会的起诉并未获得业主大会授权，一审法院根据《物业管理条例》的规定，应当依法驳回海珠花园业委会诉讼请求。三、海珠花园业委会根本无权提出本案诉讼。根据《广州市物业管理暂行办法》第八十八条第二款规定：“业主委员会可以依据管理规约或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。”海珠花园业委会认为塞纳森晴公司侵犯了业主的利益，即本案属于侵权诉讼。业委会提出诉讼的权利来源于海珠花园管理公约，或者业主大会授权。海珠花园业委会从提起本案诉讼至今也没有提交任何材料证明业委会业经业主大会授权而提起本案诉讼。四、塞纳森晴公司与开发商签订的“物业管理服务合同”是否终止，需要经过法定程序先行予以确认。与本案相关的服务合同在没有经过法定程序确认终止前，海珠花园业委会无权提出本案诉讼，无权要求塞纳森晴公司退出海珠花园，无权要求塞纳森晴公司移交相关物业管理资料。五、海珠花园业委会对有关前期物业合同终止退出服务区域的法律依据，采用断章取义并完全错误的理解诱导一审法院作出了错误判决。《中华人民共和国物权法》的规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”这里强调业主的权利是依法，不是随意或不依法。《物业管理条例》第二十六条的“物业服务企业”是指塞纳森晴公司，而不是指“新的物业服务企业”。当物业服务合同一方主体由建设单位变更为小业主后，建设单位与物业服务企业签订的所谓前期物业服务合同才产生终止的法律效果。六、决定选聘新的物业公司的第二次业主大会公告，存在严重问题，其真实性及合法性遭到业主质疑。在该质疑未得到解决前，海珠花园业委会也无权提出本案诉讼。被上诉人海珠花园业委会答辩称：一、一审法院不存在塞纳森晴公司提出的遗漏重大事实。(一)海珠花园业委会提出起诉是执行业主大会的决定，也是法律授予的权利。海珠花园业委会根据业主大会决定依法通过公开招标选聘了新的物业服务公司，签订了物业服务合同并已经生效。符合《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。(二)海珠花园业委会签订《物业服务合同》符合法律法规规定，是执行业主大会决定行为，也是法律规定的职责。广州市海珠花园2015年第2次业主大会，依照有关法律法令规定，采用专人送达回收意见的形式进行表决，并依据《广州市物业管理暂行办法》、《广州市海珠花园业主大会议事规则》相关规定约定，未参与表决业主的投票权数计入表决的多数票。表决事项一，决定委托业主委员会制定物业服务方案，依法通过公开招标向全社会选聘物业服务公司；事项二，决定授权业主委员会以适当方式经营管理车库、共用物业、设施设备、场所，收益归全体业主所有。从9月13日大会公告开始，至10月8日结束，10月9日公开计票，计票结果：海珠花园登记备案有表决权的业主756户；专有建筑面积78072平方米，第一项表决同意的业主总数为742户占总数的98%，专有建筑面积72931平方米占专有总面积93%；反对的业主数为14户，专有建筑面积5140平方米。第二项表决同意的业主总数为745户占总数的98%，专有建筑面积732l2平方米占专有总面积93%；反对的业主总数为11户，专有建筑面积4859平方米。2015年10月10日依法公示大会表决结果至11月10日超过30天，公示期满，没有业主对公示结果异议按规定提出查验本人表决意见。本次大会表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。为此，广州市海珠花园业主大会决定：委托业主委员会制定物业服务方案，依法通过公开招标向全社会选聘物业服务公司；授权业主委员会以适当方式经营管理车库、共用物业、设施设备、场所，收益归全体业主所有。海珠花园业委会执行业主大会决定，依法通过公开招标向全社会选聘物业服务公司，因此也受《招投标法》的规制。塞纳森晴公司提出小区总建筑面积为96652平方米与业主大会业主投票权的专有建筑总面积78072平方米是两个不同的概念，由此提出海珠花园业委会签订《物业服务合同》未经授权没有事实根据和法律依据。(三)塞纳森晴公司与仲源公司签订的《广州市海珠花园物业服务合同》依法终止。《物业管理条例》第二十六条是强制性规定，不论塞纳森晴公司所签订的合同条款如何约定，都必须终止。二、一审法院适用法律正确。(一)选聘新的物业服务公司是业主大会自治事项，与塞纳森晴公司无关。即使于2016年6月22日，有个别业主向法院提出撤销业主大会决定，也是业主与自治组织之间的内部关系，与塞纳森晴公司、与本案无关。(二)一审法院适用法律并无矛盾。法律规定业委会是业主大会执行机构，同时也是业主的自治组织。海珠花园区域成立业委会，经过行政部门审查备案，故海珠花园业委会具备起诉主体资格。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回塞纳森晴公司的上诉。海珠花园业委会向一审法院起诉请求：1、塞纳森晴公司立即退出物业管理区域广州市海珠花园；2、塞纳森晴公司立即向海珠花园业委会移交广州市海珠花园物业服务管理相关的资料及财物（具体见《移交目录》即《移交清单》）；3、案件的诉讼费用由塞纳森晴公司承担。一审法院认定事实：2010年3月31日，塞纳森晴公司（乙方）与仲源公司（甲方）签订《海珠花园前期物业服务委托合同》，约定：……甲方选聘乙方对海珠花园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；（第一条）物业名称海珠花园；建筑面积96652㎡；（第十五条）乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必须的其它资料；（第三十二条）本合同期限自2010年4月1日起至2013年3月31日止；（三十三条、合约的终止）1、本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2、本合同期满前两个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，本合同自动终止，甲方应在合同期满前30日书面通知乙方未能续订合同；甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，同时，甲方应在合同期满前5日内办理与乙方的交接工作；等。2015年7月22日,广州市海珠区人民政府江南中街道办事处向海珠花园业委会发出海江南物业备（2015）第01号业主委员会备案回执。其中记载：本届业主委员会委员任期：2015年7月13日起至2020年7月12日止；等。2015年10月10日，海珠花园业委会以广州市海珠花园业主大会名义发出《广州市海珠花园业主大会公告》，主要内容为：广州市海珠花园2015年第2次业主大会，依照有关法律法令规定，采用专人送达回收意见的形式进行表决，并依据《广州市物业管理暂行办法》、《广州市海珠花园业主大会议事规则》相关规定约定，未参与表决业主的投票权数计入表决的多数票；表决事项一，决定委托业主委员会制定物业服务方案，依法通过公开招标向全社会选聘物业服务公司；事项二：决定授权业主委员会以适当方式经营管理车库、共用物业、设施设备、场所，收益归全体业主所有；从9月13日大会公告开始，至10月8日结束，2015年10月9日公开计票，现将大会表决结果予以公示：海珠花园现有表决权的业主756户，半数为378户；专有建筑面积78072平方米，半数为39036平方米；本次大会共有584户业主投票，专有建筑面积46252平方米，户数和面积过半数，符合有关法律法规规定；对第一项表决563户业主同意，专有建筑面积40315平方米；14户业主反对，专有建筑面积5140平方米；7户业主（797平方米）投票弃权、172户业主未投票，共179户业主未参与表决，专有建筑面积32617平方米；对第二项表决567户业主同意，专有建筑面积40689平方米；11户业主反对，专有建筑面积4859平方米；6户业主（704平方米）投票弃权、172户业主未投票，共178户业主未参与表决，专有建筑面积32523平方米；综上，第一项表决同意的业主总数为742户，专有建筑面积72931平方米；反对的业主总数为14户，专有建筑面积5140平方米；第二项表决同意的业主总数为745户，专有建筑面积73212平方米；反对的业主总数为11户，专有建筑面积4859平方米；根据有关法律法令规定，上述内容公示30天以上；等。2015年11月11日，海珠花园业委会以广州市海珠花园业主大会名义发出《广州市海珠花园业主大会公告》，主要内容为：广州市海珠花园2015年第2次业主大会，依照有关法律法令规定，从9月13日大会公告开始，至10月8日结束，10月9日公开计票，10月10日依法公示大会表决结果至11月10日超过30天，公示期满，没有业主对公示结果异议按规定提出查验本人表决意见。……本次大会表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；为此，广州市海珠花园业主大会决定：一、委托业主委员会制定物业服务方案，依法通过公开招标向全社会选聘物业服务公司；二、授权业主委员会以适当方式经营管理车库、共用物业、设施设备、场所，收益归全体业主所有；等。一审诉讼中，塞纳森晴公司表示：塞纳森晴公司一直是愿意向业主大会或业主委员会移交物业管理方所掌握的相关资料和财物，但是到目前为止还没有移交；之所以没有移交相应的资料是因为一个重要的基础事实，海珠花园目前的业主总人数约756人，但海珠花园的物业是分为楼上的住宅物业和一、二、三层的裙楼商铺物业，其中住宅物业的业主约400余人，一、二、三层商铺的业主约300余人；其中商铺的业主所持有的商铺面积约4000平方米左右，因此在海珠花园住宅业主与这部分小商铺业主有利益冲突，塞纳森晴公司作为物业管理公司所管理的是整个海珠花园的物业，在现有住宅部分的业主强烈反对物业管理公司将相关资料移交的情况下，塞纳森晴公司是不得已才没有移交相应的资料；海珠花园业委会在法庭上一再试图说明塞纳森晴公司意图刁难海珠花园业委会，但事实上在海珠花园已经发生的诉讼或者业主要求召开业主大会与部分业委会成员履职不当，将部分业委会成员罢免，召开业主大会的提议已经经过江南中街道办事处的同意，并且责令海珠花园业委会依法筹备召开该次业主大会，可见海珠花园真正反对业委会一系列做法的恰恰是海珠花园的广大业主们，这部分广大业主又是持有海珠花园大部分面积的物业业主，所以塞纳森晴公司必须尊重和维护该部分业主的意见和权益，所以至今为止没有移交相关的资料。海珠花园业委会为证明其主张，还提交了以下证据：1、海珠花园业委会盖章确认的《海珠花园业主大会第2次会议记录﹠会议决定》；2、广州采阳招标代理有限公司于2015年12月7日发出的《广州市海珠花园物业管理服务项目招标公告》；3、广州采阳招标代理有限公司于2015年12月28日向广州市屋川物业管理有限公司发出的《中标通知书》；4、海珠花园业委会与广州市屋川物业管理有限公司于2015年12月29日就广州市海珠花园的物业服务事宜签订的《物业服务合同》；5、《广州市海珠区物业管理资料及财物移交清单》：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）物业专项维修资金清册；（三）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（六）物业及配套设施的产权清单；（七）物业服务用房的清单；（八）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备；（九）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（十）物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录；（十一）物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（十二）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；（十三）住宅装饰装修管理资料；（十四）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料；（十五）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物；（十六）业主房屋产权清册等相关资料；（十七）应当移交的物业使用、维护、管理必需的其他财物资料；6、《应移交的资料及财物清单》，该清单载明：一、物业管理服务资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）物业专项维修资金清册；（三）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（六）物业及配套设施的产权清单；（七）物业服务用房的清单；（八）物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录；（九）物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（十）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；（十一）住宅装饰装修管理资料；（十二）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料；（十三）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料；（十四）业主房屋产权清册等相关资料；（十五）应当移交的物业使用、维护、管理必需的其他财物资料。二、要移交物业管理用房、业主共有共管的场地和设施设备：（一）物业管理用房，位于A3栋3楼西南角3间房约70平方米；（二）负一、二层地下室，属于共管物业。其中包括：196个已办理产权登记的业主车位，利用人防工程改造的90个车位、非机动车库1个、高低压输变电设备房、供水设备房、电梯设备房、人防工程设备房、通信消防设备房、垃圾收集场、公共及消防通道等；（三）游泳池及配套设施，位于三楼，属于共有物业；（四）安全监控室及设备，位于A1栋一楼，属于共有物业；（五）小区入口三层门楼，位于A1栋东则，属共有物业；（六）三楼架空层及花圃属共有物业，儿童游乐、文体设施属共有设施；（七）应急发电机组；高低压输变电设备；一、二次供水设备；消防系统设备；供水供电总开关房、各楼层的设备间及钥匙，属共有设施设备；（八）小区入口门楼电梯2台；A1、A2、A3栋电梯各1台；A4、A5栋电梯各3台共11台电梯，属共有设备；（九）利用共有场地开设的停车场，南面停车场20个车位、西面停车场41个车位、北面停车场39个车位，共100个地面车位，属共有物业；（十）小区入口闸机l套，室内外停车场的闸机及收费管理系统4套，保安岗亭6个，是物业管理服务期间配置的固定设施设备，属于业主共有设施设备；（十一）其他依法属于业主共有共管的财物及资料。三、应当移交的财物：（一）预收的物业服务费用或者装修押金；（二）物业专项维修资金；（三）利用全体业主所有的共用部位经营的收益。塞纳森晴公司表示：对证据1真实性不予确认；证据2、3、4，由于塞纳森晴公司均非相应证据的相对方，所以对其真实性无法核实，但对其合法性不予认同；证据5是海珠花园业委会单方制作的，塞纳森晴公司目前并不了解其送达的方式，塞纳森晴公司至今为止是没有亲自收到过海珠花园业委会送达的书面函件，因此对真实性无法确认。证据6中的第一点物业管理服务资料中目前塞纳森晴公司可以移交的资料如下：第（一）项中的竣工总评验、单品建筑结构设备竣工图；第（二）项物业专项维修资金清册；第（三）项设施设备安装和维护包装技术资料；第（四）项物业质量保修文件和物业使用说明文件；第（五）项物业管理区域内设施设备的清单；第（九）项物业管理区域内的排水管道、加压水泵、电梯、消防设施的档案及其运行维修养护记录，第（十四）项业主房屋产权清册等相关资料；以上资料当中的第（二）、（四）、（十四）项已经向海珠花园业委会移交，海珠花园业委会也已签收；第（六）、（七）、（八）项资料之前的物业管理公司没有具体的编制；第（十）、（十一）、（十二）、（十三）项，在核实相关资料的时候，塞纳森晴公司并没有提供这方面的反馈信息给代理人；对于第二点，将来在判令塞纳森晴公司退出海珠花园物业管理时，塞纳森晴公司才予以移交，对于地址予以确认；第三点与第二点意见一致。海珠花园业委会表示证据6中第一点中的第（二）、（四）项的资料不用移交；第（十四）项中还有一部分未移交，现不能确定（还有哪部分没有移交）。一审诉讼中，海珠花园业委会明确第2项诉讼请求依据《广东省物业管理条例》第五十一条；该项诉讼请求要求塞纳森晴公司移交《广东省物业管理条例》第五十一条所列明的资料及财物。一审法院认为：法律规定业委会是业主大会的执行机构，同时也是业主的自治管理组织。海珠花园区域成立业委会，有报行政部门备案的证据证实，故海珠花园业委会的主体资格已具备。关于海珠花园业委会的起诉资格问题，海珠花园业委会起诉要求塞纳森晴公司撤出海珠花园、交付相关资料及财物是对选聘物业管理公司并予落实的职责延续，而且《最高人民法院》第十条也明确规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。故海珠花园业委会具备以自己名义起诉权利，塞纳森晴公司对此抗辩不成立。塞纳森晴公司与仲源公司签订《海珠花园前期物业服务委托合同》中约定“本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，《物业管理条例》第二十六条也明确规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。现海珠花园业委会已与新的物业服务企业签订物业合同，故塞纳森晴公司与仲源公司签订《海珠花园前期物业服务委托合同》已经终止。因此，海珠花园业委会要求塞纳森晴公司撤出海珠花园、移交相关物业资料及财物的诉讼请求，合法合理，予以支持。关于业主大会选聘新的物业公司的问题，是业主与自治组织之间的内部关系，故塞纳森晴公司关于选聘程序的抗辩，与本案无关，不予采纳。海珠花园业委会对塞纳森晴公司应交付的资料及财物列出清单及说明，但其表示第2项诉讼请求依据《广东省物业管理条例》第五十一条；该项诉讼请求要求塞纳森晴公司移交《广东省物业管理条例》第五十一条所列明的资料及财物。而塞纳森晴公司在诉讼中也表示：一直是愿意向业主大会或业主委员会移交物业管理方所掌握的相关资料和财物；对海珠花园业委会所列明的物业的地址均予确认。可见，海珠花园业委会、塞纳森晴公司之间是整体资料及财物之移交，而小区所涉资料及财物数量众多、名目不一，无法详细列明，且塞纳森晴公司在海珠花园业委会具备诉权的前提下对移交的资料及财物并无异议。故对于海珠花园业委会要求移交的资料及财物，一审法院参照《广东省物业管理条例》第五十一条的规定予以处理。但需要说明的是：一、海珠花园业委会表示物业专项维修资金清册、物业质量保修文件和物业使用说明文件无需移交，故该资料应予以剔除。二、塞纳森晴公司表示已将业主房屋产权清册交付给海珠花园业委会，而海珠花园业委会表示还有一部分未移交，但不能确定还有哪部分没有移交，故对该项资料，在本案中不予处理。待海珠花园业委会明确具体内容后，可另循法律途径解决。三、虽然塞纳森晴公司对“物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料”、“物业及配套设施的产权清单”、“物业服务用房的清单”、“物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录”，仅确认其中的竣工总评验、单品建筑结构设备竣工图予以确认，但其他资料属于《广东省物业管理条例》第四十二条规定的物业服务企业承接物业时，建设单位应当移交的资料，且该部分资料对日后物业管理有巨大的影响，故塞纳森晴公司仍应按该规定将资料交付给海珠花园业委会。四、塞纳森晴公司并未否认“物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议”、“住宅装饰装修管理资料”、“物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料”、“利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料”的存在，而根据一般经验，塞纳森晴公司作为前期、长时间经营物业管理的企业应具备上述资料，故应将上述资料交付给海珠花园业委会。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条、第十五条、第二十六条、第三十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，参照《广东省物业管理条例》第五十一条之规定，于2016年7月4日作出判决：一、广州塞纳森晴物业管理有限公司在判决生效之日起十日内撤出对广州市海珠区海珠花园区域的管理；二、广州塞纳森晴物业管理有限公司在判决生效之日起十日内按《广东省物业管理条例》第五十一条的规定将广州市海珠区海珠花园的资料【不包含物业专项维修资金清册、物业质量保修文件和物业使用说明文件、业主房屋产权清册】及财物移交给广州市海珠花园业主委员会；三、驳回广州市海珠花园业主委员会的其他诉讼请求。案件本诉受理费100元，由广州塞纳森晴物业管理有限公司负担。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:海珠花园业委会成立后报有关行政部门备案，符合《物业管理条例》中有关业主委员会成立的要求，具备民事诉讼主体资格。关于海珠花园业委会是否需经全体业主授权后才具备起诉资格的问题。业主委员会具有执行业主大会决定的职责，现海珠花园业委会根据业主大会的决定而行使相应权利，原审法院认定海珠花园业委会是对选聘物业管理公司予以落实的职责延续具有事实依据，而根据《最高人民法院》第十条的规定，业主委员会亦具备起诉的资格，故上诉人塞纳森晴公司主张海珠花园业委会无权提起诉讼依据不足，本院不予采信。关于海珠花园业委会要求塞纳森晴公司退出海珠花园应否支持的问题。《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”，塞纳森晴公司在海珠花园小区进行物业服务的依据为其与仲源公司签订的《海珠花园前期物业服务委托合同》，该合同约定，“本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；”，而《广州市物业管理暂行办法》第七十八条第二款、第三款规定：“业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域；……；原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。”，《海珠花园前期物业服务委托合同》作为前期物业服务合同其期限截至海珠花园业委会与新的物业服务企业的物业服务合同生效之时。据此，原审法院认为海珠花园业委会要求塞纳森晴公司撤出海珠花园、移交相关物业资料及财物的诉讼请求合法合理依据充分。关于塞纳森晴公司以部分业主向海珠花园业委会提起撤销诉讼为由要求本案中止审理问题。海珠花园部分业主对于业主大会或业主委员会的决定有异议而行使撤销权，属于业主与其自治组织和执行机构之间的关系，塞纳森晴公司以海珠花园业委会选聘新物业公司不合法为由予以抗辩，本院不予审查，故其要求本案中止审理的意见亦不予采纳。上诉人塞纳森晴公司的上诉理由依据不足，本院予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州塞纳森晴物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 曹佑平审判员 闫 娜二〇一六年十月二十七日书记员 徐毅敏 来自：