（2016）粤0104民初8458号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2018-02-11
案件名称
徐珊珊与广州全晟投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐珊珊,广州全晟投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初8458号原告：徐珊珊，女，1980年1月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：广州全晟投资有限公司，住所地广州市天河区广州大道北路613号振兴商业大厦四楼425房。法定代表人：郭省周。原告徐珊珊诉被告广州全晟投资有限公司（以下简称全晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐珊珊到庭参加诉讼。被告全晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告徐珊珊诉称：原告是广州市越秀区寺右一马路xx号东山欣园X座xx房的业主，原告于2007年9月购买了涉案房屋并与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同于2007年10月31日经交易登记中心完成登记，该房屋成交价格为1545337元。原告房屋已于2009年4月29日收楼，所有入住手续均已办妥。被告应在2011年4月18日前为原告办妥房产证，否则应自迟延之日起每日按已付房价款的0.002%向原告支付违约金。但鉴于被告一直未有任何办理房地产权证的行为和成果，原告于2014年9月向法院提起诉讼。法院于2014年10月14日判决被告向原告支付了第一期的迟延办理产权登记违约金38046.19元，原告已于2015年2月顺利领取上述款项。此后，原告凭法院出具的文书办理房地产权证。原告于2016年1月14日取得上述房屋的《不动产权证书》。因此，被告需要按照合同约定，向原告支付第二期迟延办理产权登记违约金合计15453.37元。此外，在申请办理不动产权证书的过程中，原告于2015年12月向税务局另行缴纳了住房买卖契税23180.06元和产权转移书据印花税772.67元，但鉴于原告在签订买卖合同之后，已于2007年10月17日向被告先行预付了买卖合同印花税773元，并于2009年5月19日向被告预付了房屋契税23181元和综合办证费用1000元。因此被告需将上述预收的买卖合同印花税、房屋契税和综合办证费用退还给原告。再次，根据测绘报告，原告获得产权的最终房屋建筑面积为109.96平方米，而合同约定的房屋建筑面积为110.82平方米，按照合同约定，实测计价面积与合同约定的计价面积发生差异在3%以内，按照合同约定的价格据实结算。因此，被告需向原告退还多收的房屋面积差价14814.36元，故请求法院判令：1、被告向原告支付第二期迟延办理产权证书的违约金，从2014年9月1日起至2016年1月14日止，每日按原告已付房款1545337元的0.002%计算；2、被告向原告退还预收的买卖合同印花税773元、房屋契税23181元和综合办证费用1000元；3、被告向原告退还多收的房屋面积差价14814.36元【（按约定的建筑面积110.82平方米-房产证登记的建筑面积109.9平方米）×17226元/平方米】。被告全晟公司无答辩。经审理查明，2007年10月17日，徐珊珊（为乙方、买方）与全晟公司（为甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：乙方所购买商品房为广州市寺右二横路16号大院地段编号为18的地块上建设的东山欣园第x幢xx层xx号房（测绘地址：越秀区寺右一马路xx号xx房），用途为住宅，该商品房合同约定建筑面积共110.82平方米，其中套内建筑面积89.71平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积21.11平方米；第六条：该商品房属预售，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米17226元，总金额1545337元；甲方应当在2009年4月30日前将上述房屋交付乙方使用；第十五条：根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价方式的，不适用本条约定。合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；（2）面积误差比绝对值超出3%的，乙方有权单方面解除合同，乙方同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方的，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方迟延办理产权登记的，乙方不退房，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.002%向乙方支付违约金等。该合同已于2007年10月31日办理了预售合同登记备案。合同签订后，徐珊珊依约付清了全部购房款。徐珊珊于2007年10月17日向全晟公司支付了印花税773元，并于2009年5月19日向全晟公司支付了房屋契税23181元及综合办证费用1000元。2009年4月3日，全晟公司书面通知徐珊珊于2009年4月28日至2009年5月1日办理收楼手续。徐珊珊于2009年4月29日办理了收楼手续。2014年，徐珊珊向本院提起诉讼，要求全晟公司支付自2011年4月19日至2014年8月31日止的迟延办证违约金以及要求全晟公司办理房地产权证。本院于2014年10月14日作出（2014）穗越法民三初字第2318号民事判决书，判决支持了徐珊珊的全部诉讼请求。后徐珊珊申请执行。2016年1月14日，广州市国土资源和规划委员会核发出不动产权证，载明广州市越秀区寺右一马路xx号xx房的权利人为徐珊珊，房屋建筑面积为109.96平方米，房地产平面附图载明：套内建筑面积89.2538平方米。徐珊珊为证明其已自行交纳了办证费用，提交了2015年12月24日的契税23180.06元的缴款书、印花税772.67元的缴款书、房屋登记费50元的收据、证明费400元的发票、房地产测绘费120元的发票。本院认为，原告和被告自愿签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。根据合同约定，被告应在甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，但被告未能在约定期限履行该义务，已构成违约，应承担违约责任，现原告要求被告支付从2014年9月1日起至2016年1月14日止的迟延办证违约金合法有理，本院予以支持。因原告已自行向相关部门缴纳了办证费用，现原告要求被告退回预收的买卖合同印花税773元、房屋契税23181元和综合办证费用1000元合法有理，本院予以支持。关于房屋面积差房款，根据合同约定，双方以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，不动产权证载明涉案房屋套内建筑面积为89.2538元，合同约定的套内建筑面积为89.71元，两者相差0.4562平方米，根据公式“（实测计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%”计得面积误差比为0.5%。据双方关于“面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算”的约定，被告应按合同约定的单价每平方米17226元乘以套内建筑面积差0.4562平方米计得面积差房款给原告。原告在本案中要求按建筑面积差异计算面积差房款与合同约定不符，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、广州全晟投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告徐珊珊支付从2014年9月1日起至2016年1月14日止的迟延办证违约金（每日按原告已付房款1545337元的0.002%计付）。二、广州全晟投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告徐珊珊退还买卖合同印花税773元、房屋契税23181元和综合办证费用1000元。三、广州全晟投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告徐珊珊支付面积差房款7858.5元（按17226元/平方米乘以套内建筑面积差0.4562平方米计得）。四、驳回原告徐珊珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1181元,由原告徐珊珊负担50元，由被告广州全晟投资有限公司负担1131元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 伍丽娜人民陪审员 梁倩清人民陪审员 张 宇二〇一六年十月二十七日书 记 员 唐嘉仪 微信公众号“”