（2016）京03民终9169号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-09
案件名称
靳甲惠上诉北京利通商宜投资有限公司等租赁合同纠纷一案
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
靳甲惠,北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司,北京利通商宜投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终9169号上诉人（原审原告、反诉被告）靳甲惠，女，1986年10月21日出生。委托代理人李壬玉，北京市两高律师事务所律师。委托代理人张荆，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院4号楼1层商业。法定代表人刘文武，董事长。委托代理人陈祎萌，北京市丰友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京利通商宜投资有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路1号502室。法定代表人刘文武，董事长。委托代理人陈祎萌，北京市丰友律师事务所律师。上诉人靳甲惠因与被上诉人北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司（以下简称朝阳分公司）、被上诉人北京利通商宜投资有限公司（以下简称利通商宜公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第51526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人靳甲惠及其委托代理人李壬玉、张荆，被上诉人朝阳分公司、利通商宜公司之共同委托代理人陈祎萌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。靳甲惠一审起诉称：2014年10月15日，靳甲惠、朝阳分公司双方经协商一致签订了《租赁合同》，合同中约定朝阳分公司将位于朝阳区东三环北路38号院4号楼地下一层出租给靳甲惠经营。朝阳分公司在招商时承诺商场的消费层次定位为CBD的高档商圈，己入驻的商户包括香奈儿，纪梵希，餐饮包括东来顺、必胜客、麦当劳等高端知名品牌。靳甲惠基于对朝阳分公司承诺的信赖，同意入驻。合同明确约定2014年12月底靳甲惠需具备开业条件，靳甲惠如约履行自己的全部义务，但朝阳分公司并未能如期开业，靳甲惠多次追问朝阳分公司具体开业时间。朝阳分公司屡次承诺开业时间将近，进入倒计时，直到2015年7月1日，靳甲惠所在地下一层才仓促开业。至此朝阳分公司延迟开业半年之久已给靳甲惠造成巨大损失。然而据靳甲惠所知，此时朝阳分公司并未具备开业所需的全部的行政审批手续，导致商场里的商户天天被执法部门核查，给商户的经营带来极大的负面影响，商户人心惶惶。迄今为止商场不但未能通过开业手续的行政审批，且商场新入驻商户均为低档快餐，与商场当初承诺的高档消费圈相去甚远。靳甲惠认为朝阳分公司行为已使靳甲惠无法实现当初的合同目的，多次交流未果，故提出诉讼。现靳甲惠要求：1.解除靳甲惠、朝阳分公司双方于2014年10月15日签订的《租赁合同》；2.朝阳分公司、利通商宜公司赔偿损失1866643.65元；3.朝阳分公司、利通商宜公司赔偿靳甲惠营业预期利润损失1484000元。朝阳分公司、利通商宜公司一审答辩称：不同意靳甲惠的第一项诉讼请求，在租赁合同中靳甲惠没有单方解除权，没有法定解除事项，不同意解除合同，朝阳分公司没有违约，在租赁合同中对于开业时间的承诺是靳甲惠单方承诺，不是朝阳分公司承诺，双方签订的是租赁合同，朝阳分公司义务是将房屋交给靳甲惠，靳甲惠的义务是交纳租金，朝阳分公司没有违约，不同意赔偿靳甲惠的所有损失及预期利润损失。朝阳分公司一审反诉称：朝阳分公司与靳甲惠于2014年10月15日签订《租赁合同》，主要约定靳甲惠(乙方)承租朝阳分公司(甲方)朝阳区东三环北路38号院4号楼商业地下一层B17号商铺的房屋(即本文件所称“承租房屋”)，并就承租房屋状态、设备、及靳甲惠使用承租房屋经营所需证照办理约定如下:一4.2甲方租赁房屋按现状向乙方交付，在物业方与乙方共同签署房屋交接单后，视为房屋交付完成。8.4乙方在签署本合同前已对房屋现状、房屋内设施设备、周边环境及共用设施设备运行时产生的噪音进行详细的了解并认同，乙方同意按房屋现状方式接收房屋及房屋内现有的装修及其附属物。10.7乙方的营业执照以及政府规定乙方开展业务经营所需的全部批准文件，均由乙方自行办理申领。乙方应于签署本合同三十(30)日内，将上述执照及/或批准文件提交甲方验证。如果乙方无法办理营业执照及/或批准文件造成的停业或无法正常营业期间的租金及其它应付费用，乙方仍需按期向甲方支付。14.4.6乙方在本合同中许可的经营行业、产品、商品或提供的服务未取得特殊行业/专项批准、代理权或其它经营销售许可，或在租赁期内该等特殊行业/专项批注被吊销，或本合同所定的经营品牌代理权或其它经营销售许可到期或被终止且乙方又未能提供获甲方同意的其他同档次的品牌及安排代替，甲方有权解除租赁合同，收回所出租的房屋。附件一4.房屋用途为:房屋仅用作为乙方以靳甲惠商号名称经营餐饮。5.开业日期:乙方确保于2014年12月份开始营业。同时，《租赁合同》15.3条约定:非因甲方过错，乙方单方解除合同应提前三个月提出书面申请。甲方同意的，不退还乙方履约保证金及交付的其他费用。17.2条约定:租赁期满或因不可抗力或非因甲方原因导致合同提前终止/解除的，乙方无权要求甲方赔偿其装修房屋而发生的任何费用和支出。17.1条约定:租赁合同被解除后，乙方须将房屋恢复原状。由以上约定可见:靳甲惠应自行办理经营所需证照，且其认可承租房屋交付现状及设备、设施现状，并实际经营，朝阳分公司不存在违约行为，合同中没有约定商场的开业日期，仅约定靳甲惠的开业日期，朝阳分公司也没有以任何形式承诺过商场开业时间，靳甲惠签订合同时就己经知晓并接受了开业日期以朝阳分公司书面通知为准，故其以此为据要求朝阳分公司赔偿其损失没有法律依据，朝阳分公司不予承担。因靳甲惠现无力经营，朝阳分公司通情达理，同意其解除租赁合同的诉请，但也请法院依法、依约分清解约责任，依照前引《租赁合同》的明确约定及其他相关约定判如朝阳分公司之所请。现朝阳分公司反诉要求：1.解除朝阳分公司与靳甲惠签订的《租赁合同》；2.靳甲惠给付2015年10月1日至11月23日的租金154828.21元（按照双方签订的租赁合同的面积341㎡，8.5元/天/平方米）；3.靳甲惠给付2015年11月23日至2015年12月8日期间的场地占用费43477.5元；4.靳甲惠拆除承租房屋装修及任何其他添附，将承租房屋恢复至朝阳分公司向靳甲惠交付时的原状；5.靳甲惠缴纳的履约保证金176325.42元不予退还。靳甲惠一审针对朝阳分公司的反诉答辩称：对于解除合同，靳甲惠是同意的，对于第2、3、4、5项诉讼请求，靳甲惠有证据驳斥，请求驳回反诉请求。一审法院审理查明：2014年10月15日，靳甲惠（作为乙方）与朝阳分公司（作为甲方）签订《租赁合同》，双方在合同附件一中约定：甲方将位于朝阳区东三环北路38号院4号楼商业地下一层B17号（以下简称B17号）商铺出租给乙方，建筑面积为341平方米，房屋用途作为乙方以靳甲惠商号名称经营淳淳日料品牌的餐饮。开业日期:乙方确保于2014年12月份开始营业。租赁期限:自2014年10月15日起至2019年10月14日止。装修期:自2014年10月15日起至2014年12月14日止。承租方在装修期内应按物业方的要求缴纳相关费用。保底租金:(1)首期保底租金自2014年12月15日缴纳至2015年3月14日，日租金标准为8.5元/平方米，月租金为88162.71元/月，共计264488.13元。(2)自2014年10月15日缴纳至2015年10月14日，日租金标准为8.5元/平方米，每月租金为88162.71元/月。自2015年10月15日缴纳至2016年10月14日，日租金标准为8.76元/平方米，每月租金为90859.45元/月……履约保证金，共计176325.42元。物业管理费：乙方同意接受甲方委托的物业管理方对其所承租的房屋提供物业服务。物业服务费的收费标准按承租方与物业公司签署的物业合同执行。双方在《租赁合同》中约定：16.3乙方有权解除本合同的条件:除了本合同另有约定外，因出现非甲方可控制的情况，使房屋设施的正常运行、或水、或电的正常供应中断，且中断期连续超过90天，严重影响正常使用该房屋的，有权解除本合同，但甲方无需承担任何责任或支付任何违约金或赔偿金，仅需将履约保证金或其余额及乙方预缴的未使用完毕的租金无息退还予乙方。16.4乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并委托物业方收回房屋:16.4.1乙方拖欠租金或其他应付费用(包括但不限于物业管理费、水电费等)三十天(含三十天)以上。16.4.2乙方违反本合同及附件条款的约定，或发生给房屋所属建筑物内的其他租户带来不良影响的任何行为，且在收到甲方要求其纠正违约的通知十(10)天内，乙方未予纠正。16.4.3乙方未经甲方同意擅自将房屋转租、出借或者与他人共用。16.4.4本房屋的《物业管理合同》、《商户手册》、装修相关管理规定及其附件，乙方未能合法有效地签订，或未得到严格履行且在收到甲方要求其纠正该违约或上述行为的通知后十天内，未予纠正的。16.4.5因乙方的过错，根据法律、法规规定允许收回房屋。16.4.6乙方在租赁期内第二个月起连续四个月或在连续十二个月内总计六个月的抽成租金低于保底租金。16.4.7乙方在本合同中许可的经营行业、产品、商品或提供的服务未取得特殊行业/专项批准、代理权或其他经营销售许可，或在租赁期内该等特殊行业/专项批准被吊销，或本合同所定的经营品牌代理权或其他经营销售许可到期或被终止且乙方又未能提供获甲方同意的其他同档次的品牌及安排代替。16.4.8乙方擅自改变房屋用途。16.4.9未经甲方同意擅自停止营业达到三天。16.4.10乙方在房屋内违法经营遭受工商、税务、海关或其他政府部门的查处，或房屋或其内任何物品因涉及乙方的诉讼或仲裁案件而遭受法院或其他部门的查封。16.4.11乙方进行破产或清算程序。16.5如甲方根据上述第16.4款的相关规定解除本合同，乙方无权要求返还履约保证金或其余额及预付的未使用完毕的租金，且由此而造成甲方损失的，乙方还应另行据实予以赔偿。16.6甲乙双方同意，在租赁期内，发生下列情况之一致使该房屋必须停止继续出租的，本合同终止，双方互不承担责任，也无需支付任何违约金或赔偿金，甲方仅需将乙方已付履约保证金或其余额及乙方预缴的未使用完毕的租金无息退还予乙方。16.6.1该房屋被市或区(县)政府有关部门依法征用。16.6.2该房屋被市或区(县)政府有关部门批准动迁。16.6.3该房屋被司法、行政机关依法限制其房地产权利。16.6.4本合同非因甲方原因而被终止/解除、撤销或失效。16.6.5出现法律、法规禁止出租的其他情况。乙方的违约责任。17.1如乙方违约，甲方或物业方有权在提前一天通知乙方后对乙方停止房屋的电力、空调、水、电话、互联网及/或其他设施的服务及/或供应，而由此引起之所有有关费用(包括重新接驳费用)及开支将由乙方支付，并可由甲方或物业方作为债项向乙方追讨，或按照本合同第六条自乙方所交纳之履约保证金中扣除。停止房屋的电力、空调、水、电话、互联网及/或其他设施的服务及/或供应的书面通知一经发出后，其效力持续至乙方付清应付款项(包括租金、物业管理费、宣传推广费、水费、电费、燃气费、违约金以及重新接通各种设施供应费用等)并纠正其它违约行为之日止。17.2如乙方之违约行为符合解除本合同条件，则本合同提前终止/解除。17.3非因甲方过错，乙方单方解除合同应提前三个月提出书面申请。甲方同意的，双方应签订解除合同协议书；并且甲方不退还乙方的履约保证金及其它相关费用。17.4在本合同规定的租赁期限内，若乙方违反国家和北京市有关消防、安全法律法规，以及本合同相关条款、附件及《防火责任、安全保卫责任协议书》的，发生火险、火灾、安全等事故或不按《消防、安全隐患整改通知书》进行整改等行为，均视为根本性违约，甲方有权立即解除本合同。甲方的违约责任：如果由于甲方的违约行为直接导致乙方所租房屋的电力、水（如有）、燃气（如有）在合同的营业时间内中断供应造成乙方损失的，则乙方有权要求赔偿。本合同的终止：19.1本合同租赁期满或被解除后的三(3)日内，乙方须将房屋恢复原状或经甲方同意保留全部或部分装修、装饰或附属物(甲方无须向乙方支付任何补偿或赔偿)，使之具备良好、清洁和适于出租的可正常使用的状况及条件(正常磨损除外)。同时乙方须及时撤离其所有人员，并将房屋内其所属财产物品和装置全部搬离房屋及房屋所属建筑物，否则即被视为已经放弃其对该物品中享有的权益，且甲方及物业方有权处置该物品而不必向乙方承担任何责任。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的支出以及将房屋恢复原状的费用。如乙方逾期交还房屋，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的房屋占用费。造成甲方经济损失的，乙方应当赔偿。19.2租赁期满或因不可抗力或非因甲方原因导致合同提前终止/解除的，乙方无权要求甲方赔偿因其装修房屋而发生的任何费用和支出。2014年10月22日，靳甲惠向朝阳分公司支付了履约保证金176325.42元、2014年12月15日至2015年3月14日期间的租金264488.13元。靳甲惠与北京富邦泰盛物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，由北京富邦泰盛物业服务有限公司向靳甲惠承租的房屋提供物业管理服务。在《物业管理服务合同》约定，靳甲惠的水、电、燃气、采暖等费用须向北京富邦泰盛物业服务有限公司交纳。靳甲惠向北京富邦泰盛物业服务有限公司支付装修管理费10230元、装修垃圾清运费9207元、2014年12月15日至2015年6月14日期间物业管理费93348.75元。靳甲惠承租B17号商铺后，对承租的商铺进行装修，在此成立北京淳淳餐饮店，经营餐馆，并办理了餐饮服务许可证。2015年8月7日，朝阳分公司向靳甲惠发出《工作函》，内容为：贵方来函所述问题在双方2014年10月15日签订的房屋《租赁合同》中已有约定，租金计收日期自2015年7月1日开始计算，我方已按合同约定履行了自己的义务，因此我方不承担任何责任。2015年6月16日，朝阳分公司向靳甲惠发出《通知》，内容为：感谢您/贵司承租北京好世界商业广场负一层B17号商铺。根据招商进度和广大商户的要求，经研究，北京好世界商业广场负一层定于2015年7月1日开业。请您/贵司做好以下开业准备工作：一、请您/贵司于2015年6月28日前，按照《租赁合同》约定及《物业服务合同》要求，完成自己承租商铺范围内的装修竣工验收、开业前消电检，并按照政府职能部门规定办理完环保、工商等经营所需全部手续。二、请您/贵司于2015年6月30日前，做好人员安排、备货及店面布置等开业前各项准备工作。三、在营业期间，请您/贵司应配合商场做好自己经营项目的开业促销宣传。再次感谢您/贵司对北京好世界商业广场的支持与配合!靳甲惠称其于2015年9月30日提出解除租赁合同，就不在承租房屋内经营了，要求将东西搬出，但是出租人不同意。利通商宜公司及朝阳分公司则称因为靳甲惠没有交纳房租，利通商宜公司及朝阳分公司于靳甲惠发函之后就将房屋上锁了，现在正在招租。本案一审审理过程中，靳甲惠申请对其承租房屋内进行装修的现价值进行评估，法院释明诉讼风险后，靳甲惠仍坚持申请。经北京市高级人民法院随机选定，法院委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司进行评估。2016年1月15日现场评估时，为了尽量减少损失，法院询问双方是否同意对恢复原状费用进行评估，现场评估后，双方对场地进行交接，根据胜败诉情况决定恢复原状费用负担，双方均表示同意，遂对装修拆除，恢复原状费用进行评估。北京中兴恒信工程造价咨询有限公司作出鉴定报告书，鉴定意见：对靳甲惠承租的北京市朝阳区东三环北路38号院4号楼商业地下一层B17号商铺场地所进行的装修的现价值、造价鉴定结果为450141.67元；拆除恢复原状的造价鉴定结果为43214.99元。经询，靳甲惠认为已于2015年10月1日就将房屋交还给出租人，利通商宜公司及朝阳分公司则称2016年1月15日，法院组织现场评估，在此之后，收回房屋，但双方并无交接手续。靳甲惠要求解除双方之间的租赁合同，利通商宜公司及朝阳分公司表示同意解除，利通商宜公司及朝阳分公司后又称双方已经协商解除租赁合同，合同于2015年12月9日解除。利通商宜公司及朝阳分公司后又坚持要求靳甲惠拆除装修，允许靳甲惠进入施工。经询，朝阳分公司向靳甲惠出租的房屋燃气于2015年6月30日具备开通条件。靳甲惠称其商铺于2015年5月7日开始试营业，客人从消防通道进入，2015年7月1日正门打开，因对方不卖靳甲惠水、电，没法经营，当面向出租人递交了解约函，利通商宜公司及朝阳分公司称靳甲惠没有向其交解约函，是给了物业公司，水、电是物业公司出卖给靳甲惠的，利通商宜公司及朝阳分公司没有收到靳甲惠的解约函。靳甲惠提交了禧瑞汇地下一层招商落位图、微信公众号宣传资料，在禧瑞汇地下一层招商落位图标注有首创置业字样，微信公众号宣传资料里的日期为2015年8月、10月，靳甲惠以此证明出租人在招租时口头承诺商场入住均为国际时尚品牌，是成熟的旺铺商圈，靳甲惠基于此才以每平方米每日8.5元高价承租房屋，但出租人实际上在负一层招租商户均为低端小吃，商场也未开展宣传，晚上和周末无人流客流，出租人实际上未实现当初承诺，导致靳甲惠合同目的无法实现。靳甲惠还提交了试营业申请、协商函、工作函等证据，以证明因朝阳分公司未如期开业，靳甲惠一直与朝阳分公司就损失问题协商，因朝阳分公司出租给靳甲惠的房屋烟道存在问题，致使油烟倒灌，靳甲惠被迫停业10天等，利通商宜公司及朝阳分公司质证时称，对靳甲惠提交的上述材料真实性不予认可，也无法证明朝阳分公司是否收到这些材料。一审法院判决认定：靳甲惠与朝阳分公司签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。靳甲惠承租商铺，用于经营餐饮，靳甲惠在已经开业的情况下，停止经营，要求解除租赁合同，本案争议的焦点为违约责任在于何方，靳甲惠称出租人不卖水、电，靳甲惠没法经营，于2015年9月30日要求解除合同，靳甲惠还提交了禧瑞汇地下一层招商落位图、微信公众号等宣传资料，以证明出租人在招租时口头承诺商场入住均为国际时尚品牌，是成熟的旺铺商圈，靳甲惠基于此才以每平方米每日8.5元高价承租房屋，但出租人实际上在负一层招租商户均为低端小吃，商场也未开展宣传，晚上和周末无人流客流，实际上未实现当初承诺，导致靳甲惠合同目的无法实现，但上述资料或标注有“首创置业”字样，或显示为2015年8月、10月，法院不能认定上述宣传资料是出租人制作的，亦不认定在签订租赁合同时，出租人曾向承租人作出过超出租赁合同内容的承诺，任何商业活动都有经营风险，靳甲惠所述的商场未开展宣传，晚上和周末无人流客流，合同目的不能实现并非靳甲惠解除租赁合同的合法理由。靳甲惠与北京富邦泰盛物业服务有限公司签订有《物业管理服务合同》，并约定靳甲惠的水、电、燃气、采暖等费用须向北京富邦泰盛物业服务有限公司支付，如物业管理单位拒绝收取费用，提供服务，靳甲惠应向物业管理单位主张权利，靳甲惠无权以此为由解除租赁合同。但考虑到靳甲惠提出解除合同后，出租人将承租人承租的商铺上锁，承租人已无法自由使用承租的商铺，出租人亦通过反诉要求解除租赁合同，双方之间的租赁合同可予以解除。因合同解除，出租人有权要求承租人将承租商铺内的装修拆除，恢复原状，因承租人违约导致合同解除，无权要求出租人赔偿装修损失，承租人要求出租人赔偿预期利润损失亦于法无据，法院不予支持。出租人未经承租人允许，在租赁合同尚未解除的情况下即将承租的商铺上锁，导致承租人无法使用承租的房屋场地，无权索要此后的租金及房屋使用费。双方在租赁合同中虽约定因承租人违约，出租人不退还履约保证金，相关合同系出租方提供的格式合同，且承租人向出租人承租的商铺用于经营餐饮，因餐饮行业的特点，燃气设施是开展餐饮活动的必备设施，承租人与出租人在合同中明确约定承租人确保于2014年12月份开始营业，而出租人所出租房屋的燃气设施在2015年6月才具备开通条件，会对承租人开业前的筹备等工作产生影响，加重承租人的经营困难，出租人在租赁合同履行过程中并非毫无过错，考虑到上述情况，法院对出租人有关不退还履约保证金的诉讼请求不予支持，合同解除后，出租人应将收取的费用退还给承租人。朝阳分公司系利通商宜公司的分公司，并非独立法人，其对外民事责任应由利通商宜公司承担。靳甲惠的其他诉讼请求，朝阳分公司的其他反诉请求均于法无据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除靳甲惠与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司签订的《租赁合同》；二、靳甲惠于判决生效后二十日内将其在朝阳区东三环北路38号院4号楼商业地下一层B17号商铺内的装修等添附拆除，恢复原状，北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司对靳甲惠负有协助义务；三、北京利通商宜投资有限公司于判决生效后十五日内返还靳甲惠履约保证金一十七万六千三百二十五元四角二分；四、驳回靳甲惠的其他诉讼请求；五、驳回北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决后，靳甲惠不服一审法院判决，上诉至本院。靳甲惠上诉称：一、朝阳分公司未如期开业，给靳甲惠造成经济损失，应予赔偿；二、朝阳分公司恶意断水断电，将租赁房屋擅自上锁，造成靳甲惠合同目的无法实现，构成违约，应赔偿靳甲惠各项损失。朝阳分公司一审抗辩称断水断电系物业公司所为，但物业公司的行为是基于朝阳分公司的委托授权，其法律后果应由朝阳分公司承担。故上诉请求撤销一审判决第四项，依法改判朝阳分公司、利通商宜公司赔偿靳甲惠经济损失1495052.225元，本案诉讼费及鉴定费用由朝阳分公司、利通商宜公司负担。朝阳分公司、利通商宜公司二审答辩称：同意一审判决。一审判决认定事实清楚，法律依据得当。二审审理中，靳甲惠向本院提交如下证据：1.收据，证明水、电、燃气都是通过朝阳分公司购买的，如果朝阳分公司不卖靳甲惠无法继续使用；2.银行流水单，证明靳甲惠给一名厨师支出的工资共计30万元。3.工作函，证明利通商宜公司向其催要租金。朝阳分公司、利通商宜公司对收据的真实性认可，但认为该证据不能证明朝阳分公司有权利断水断电；对工资单的关联性不予认可；对工作函的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可其证明目的，并主张该证据不属于新证据。利通商宜公司、朝阳分公司向本院提交如下证据：1.收款确认单，证明朝阳分公司方的物业一直在正常收取电费和水费，没有拒绝靳甲惠交纳的情况；2.勘验笔录，证明朝阳分公司没有权利断电。靳甲惠认可收款确认单的真实性，但不认可其证明目的，认为物业卖给靳甲惠的电不足以支撑料理店的正常营业使用；对勘验笔录的关联性不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人提交的《租赁合同》、鉴定报告书、当事人陈述意见及庭审笔录等在案证明。本院认为：靳甲惠与朝阳分公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。现靳甲惠诉请朝阳分公司、利通商宜公司赔偿损失，前提应为朝阳分公司在履行双方的《租赁合同》过程中存有违约行为。靳甲惠称朝阳分公司未按照合同约定时间开业，构成违约，导致其有经营损失，但在上述《租赁合同》中，双方并未就朝阳分公司的具体开业时间进行明确约定，故对于靳甲惠此陈述，本院不予采信，亦不能认定朝阳分公司存有违约行为；就靳甲惠称朝阳分公司不向其出售水、电，构成违约，致其有损失一节，根据庭审查明事实显示，靳甲惠与北京富邦泰盛物业服务有限公司签订有《物业管理服务合同》，约定靳甲惠的水、电、燃气、采暖等费用向北京富邦泰盛物业服务有限公司支付，如物业公司拒绝提供相应服务，靳甲惠可以向物业公司主张权利，故不能证明朝阳分公司存有不向其出售水、电行为。朝阳分公司与北京富邦泰盛物业服务有限公司系两个独立的主体，朝阳分公司虽委托北京富邦泰盛物业服务有限公司进行房屋物业管理，但并不能由此推论系朝阳分公司不向靳甲惠出售水、电，故靳甲惠此主张，本院亦不予采纳。综合上述因素，靳甲惠要求朝阳分公司、利通商宜公司赔偿损失的诉求，本院实难支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费12000元，由靳甲惠负担10000元（已交纳），由北京利通商宜投资有限公司负担2000元（于本判决生效后七日内交纳）。一审本诉案件受理费33605元，由靳甲惠负担（已交纳25564元，剩余8041元于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3460元，由北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司负担（已交纳）。二审案件受理费21788元，由靳甲惠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 宫 淼审 判 员 陈敏光代理审判员 赵 纳二〇一六年十月二十七日书 记 员 冯 妍书 记 员 刘 欣 来源：百度搜索“”