（2016）浙0205民初1369号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-09
案件名称
江强平与宁波江北常洪家电有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江北区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江强平,宁波江北常洪家电有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百二十五条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条
全文
浙江省宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0205民初1369号原告（反诉被告）：江强平，男，1977年11月8日出生，汉族，住奉化市。委托诉讼代理人：陆旦，浙江尚甬律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁波江北常洪家电有限公司（组织机构代码：30907542-2）。住所地：宁波市江北区东昌路**号。法定代表人：陈高达，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨骏，浙江甬润律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓鸣，浙江甬润律师事务所律师。原告江强平与被告宁波江北常洪家电有限公司（以下简称常洪家电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，被告常洪家电公司提起反诉，本院予以准许，并决定与本诉合并审理。本案于2016年6月7日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2016年9月6日第二次公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了两次庭审。在审理过程中，当事人申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。江强平向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告押金40000元，并支付补贴款20000元，共计60000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年11月26日向被告承租了位于宁波市江北区东昌路99号内的商铺，双方协商一致后签订了《商位租赁经营合同》。2015年7月18日，原、被告经协商重新确立了租赁商铺的位置、租金及租赁期限。协议签订后，原告依约积极交纳了租金。2016年2月27日租赁期限届满，原告于2016年4月22日向被告正式书面提出不再续租，被告对此百般阻挠。为此，原告诉至法院，请求判如所请。常洪家电公司答辩并反诉称：其于2015年5月5日由宁波江北常洪旧货调剂有限公司更名而来。2014年11月26日，原、被告签订了《商位租赁经营合同》，约定原告向被告承租位于宁波市江北区东昌路99号内C16-20共计5个商铺，租赁期限自2014年12月18日至2019年12月17日。合同签订后，应原告要求，被告将原告承租的商铺位置调整至B区的6个商铺和C区的2个商铺，共计面积为774平方米。被告依约交付了商铺，但原告一直拖欠租金及物业管理费。2016年4月22日，原告以合同已到期为由向被告发送《合同到期告知书》，要求退还相关费用，并于2016年4月底未经被告同意将承租商铺内的东西搬走。原告共计支付租金175000元，剩余租金及自承租以来的物业管理费均未支付。综上，因涉案《商位租赁经营合同》期限尚未届满，原告无权提前终止合同，且其未对承租商铺贴过地砖，原告诉请返还押金及支付贴地砖补贴均无事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。同时，因涉案合同期限尚未届满，原告提前搬离的行为给被告造成较大损失，故提起反诉，请求判令：1.继续履行《商位租赁经营合同》；2.原告支付被告自2016年2月28日起暂算至2016年8月27日尚欠的租金111456元（774平方米×24元/平方米/月×6个月）；3.原告支付被告自2014年12月18日起暂算至2016年8月17日的物业费30960元（774平方米×2元/平方米/月×20个月）。在审理过程中，因原告表示其已另租商铺，涉案合同已无继续履行之可能，被告常洪家电公司经本院释明后认可涉案合同已终止，并对原告陈述的商铺总面积768平方米表示认可，但认为合同终止原因系原告违法解除所致，合同终止的时间应为2016年4月28日，据此变更反诉请求为：1.原告支付自2016年2月28日至4月28日尚欠的租金36864元（768平方米×24元/平方米/月×2个月）；2.原告支付自2014年12月18日至2016年4月28日期间的物业费25088元（768平方米×2元/平方米/月×16.333个月）；3.原告赔偿被告一年空置期损失222912元（774平方米×24元/平方米/月×12个月）；4.判令风险保证金不予退还。针对被告的反诉请求及事实和理由，江强平答辩称：1.涉案合同期限已于2016年2月27日届满，此后应为不定期租赁合同，原告依法享有解除权，具体合同解除时间由法院依法认定；2.B区6个商铺（面积共计480平方米）已于2016年4月23日腾退，自2016年2月28日至4月23日期间的占有使用费确未支付，同意按照155000元/年的标准支付，此后的占有使用费无需支付；C区2个商铺已于2016年2月28日腾退，现已被被告出租给他人，故其无需支付C区商铺占有使用费；3.自2014年12月18日至2016年2月27日期间的物业费其已以现金形式支付，从被告催款通知书中未提及物业费可以看出来，即使需支付物业费，仅需支付B区6个商铺自2016年2月28日至4月23日期间的物业费；4.被告诉请的空置期损失过高，给予三个月的空置期较为合理，且应按照155000元/年、面积768平方米计算；5.风险保证金系用于消费者权益保障及风险保证，涉案合同中未约定归被告所有，故无论合同系自然终止还是原告单方面解除，被告均应予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，本院经审理认定事实如下：被告常洪家电公司于2015年5月5日由宁波江北常洪旧货调剂有限公司更名而来。2014年11月26日，原、被告签订《商品交易商位租赁经营合同》一份，约定原告向被告承租位于宁波市江北区东昌路99号C区16—20号共5个摊位，面积为730平方米，合同租赁期限自2014年12月18日至2019年12月17日，其中自2014年12月18日至2015年12月17日月租金为21元/平方米，年租金为183960元，自2015年12月18日至2016年12月17日月租金为24元/平方米，年租金为210240元，消费者权益及风险保证金为每只摊位一万元，在租赁期内由被告用于消费者权益保障及风险保证，在该合同终止后90天后余额无息退还，被告实际收取消费者权益及风险保证金40000元整，物业管理费为2元/月/平方米。该合同载明该市场开业时间为2014年11月18日。后经协商，被告将原告商铺位置调整至B区的6个摊位、C区的2个摊位，共计面积为768平方米。2015年7月18日，被告向原告出具说明一份，载明：“江强平摊位贴地砖装修，本市场同意补贴20000元整（明年支付房租费中扣除），B区共6只摊位，C区共2只摊位，房租175000元、押金40000元整，时间2015年2月28日—2016年2月27日，房租在2016年1月1日前付清，否则不享受二个月房租”。在该说明出具前，原告陆续支付了被告101000元（含定金1000元、租金60000元、消费者权益及风险保证金40000元）。此后，原告于2015年7月20日、9月14日分别支付了租金70000元、44000元。2016年4月22日，原告以涉案合同已于2016年2月27日到期为由，向被告发送《合同到期告知书》，要求其返还押金并支付补贴共计60000元。同年4月25日，被告向原告发送《催款通知书》，要求其及时缴清所欠款项。在庭审中，双方当事人均认可已收悉对方发送的上述通知书，且原告认可其承租商铺未贴过地砖，被告自认B区6个摊位已于2016年8月份被其出租给他人。对以上事实，原、被告均无异议，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品交易商位租赁经营合同》及被告于2015年7月18日向原告出具的说明，共同构成原、被告之间关于摊位租赁的约定，上述约定并不违反法律规定，现双方当事人主要争议为：原告在2016年4月23日提出解除合同是否系违法解除。原告提出，2015年7月18日被告法定代表人陈高达出具的说明已表明双方经协商后将原合同期限变更为自2015年2月28日至2016年2月27日。现合同期限早已届满，双方为不定期租赁合同关系，原告依法可随时解除双方之间的租赁合同关系。被告辩称，上述说明仅是基于原告未按期支付租金，被告同意其在2016年1月1日前付清第一年租金的情况下可免除两个月的租金，即第一年计租期限自2015年2月28日至2016年2月27日，此后合同期限仍按原《商品交易商位租赁经营合同》履行，即租赁期限应至2019年12月17日，否则“明年支付租金中扣除”无从谈起，且按照惯例，若合同已到期，出租方会提前催告承租方腾退、支付租金等。本案中，因原告承租商铺位于新建市场内，招租困难，被告出于无奈，给予原告减少租金、增加商铺面积、给予免租期及贴地砖补贴等种种优惠以保合同履行。现原告骗取被告给予的种种优惠条件后，在合同期限尚未届满的情况下解除涉案合同，系违法恶意解除。本院认为，2015年7月18日被告法定代表人陈高达出具的说明，表明双方对原告原承租商铺的位置、租金、贴地砖补贴及免租方式等进行了变更和明确，是双方协商一致对原合同条文予以了部分变更。现双方当事人对合同条文产生不同理解，根据合同法相关规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。据此，本院认为：（1）从合同条款本身看，前述说明中“时间2015年2月28日至2016年2月27日”随后内容为“房租在16年1月1日前付清，否则不享受2个月房租”，言下之意前述时间段是受后面支付租金的时间限制，二者不应割裂理解。结合“江强平摊位贴地砖装修，本市场同意补贴20000元（明年支付房租费中扣除）”看，若租期如原告所述到2016年2月27日即已届满，则第二年租金根本无从发生，也谈不上第二年的租金支付问题，故而从合同条款上看，前述说明仅是对计租起算点的变更；（2）从合同目的及交易习惯看，原告在上述说明出具前仅支付不到一半的租金，根据通过租金优惠的形式促使承租人尽快支付租金在租赁交易中尚属普遍，加上涉案商铺位于新建交易市场内，招租本属难事，从被告既为原告更换摊位、增加商铺面积，又给予其租金减免、贴地砖补贴等优惠措施看，被告同意将租期从五年减少为一年，与常理相悖。基于此，前述说明应理解为对免租期限及计租期限起算点的明确与变更，涉案租赁经营合同的终止期限并未变更，应至2019年12月17日止，现原告提前终止该合同的行为属违法解除。至于前述经营合同的解除时间，原、被告各执一词。原告认为C区摊位和B区摊位租赁合同的解除时间分别为2016年2月28日和4月23日。被告则认为原告搬离涉案摊位的时间为2016年4月28日，应认定该时间为解除时间。本院认为，因原告对其搬离时间未提交任何证据予以证明，且在其收到被告的《催款通知书》后也未向被告提出异议，其应承担相应不利后果，鉴于被告认可原告已于4月28日搬离，该时间相较原告陈述的搬离时间相距仅数天，符合常理，本院对此予以确认。合同解除后，根据合同法规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告违法解除涉案租赁合同，其行为已构成违约，被告诉请原告支付合同解除前尚欠的租金及物业费，符合当事人的约定及法律规定，本院予以支持，对租金标准，被告于2015年7月18日向原告出具的说明仅注明自2015年2月28日至2016年2月27日期间的租金标准，对2016年2月28日后的租金标准，该说明未作明确，本院根据原、被告原租赁协议约定的租金标准计算此后的租金，据此计算自2016年2月28日至4月28日期间的租金应为35040元（210240元/年÷12个月×2个月）、自2014年12月18日至2016年4月28日期间的物业费为25037元（768平方米×2元/平方米/月×16.3个月）。原告辩称物业费已付，但未提交相应证据予以证明，本院不予采信。至于空置期损失，原告提前解除租赁合同，必然造成被告重新招租的困难，对因此而产生的空置期损失，原告理应承担赔偿责任。对此，本院综合B区、C区摊位的出租情况、涉案商位市场招租的难易情况以及原、被告对租金的约定标准，依法酌定空置期损失为65000元。以上三项共计为125077元。对原告诉请返还的风险保证金，因其性质为保障消费者权益的保证金，现被告未提供证据证明原告在承租期间有因侵害消费者权益而发生赔偿的侵权行为存在，按照前述《商品交易商位租赁经营合同》约定，风险保证金被告应在合同终止时一并退还，故而对原告诉请返还风险保证金40000元的诉请，本院予以支持。至于贴地砖补贴，因双方均确认涉案商铺未贴过地砖，原告虽陈述该补贴仅以贴地砖为由，无论是否贴地砖均会支付补贴，但其未就此举证证明，本院对该主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告宁波江北常洪家电有限公司返还原告江强平风险保证金40000元；二、原告江强平支付被告宁波江北常洪家电有限公司租金35040元、物业费25037元，并赔偿空置期损失65000元，以上共计125077元；三、上述第一项和第二项折抵后，原告江强平尚需支付被告宁波江北常洪家电有限公司85077元，该款于本判决生效后十日内支付；四、驳回原告江强平的其他诉讼请求；五、驳回被告宁波江北常洪家电有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由原告江强平负担400元，由被告宁波江北常洪家电有限公司负担900元；反诉案件受理费2787元，由原告江强平负担1121元，由被告宁波江北常洪家电有限公司负担1666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周进军审 判 员 陈冬红人民陪审员 黄云丽二〇一六年十月二十七日代书 记员 李 佳 关注公众号“”