（2016）辽01民终11190号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-12-20

案件名称

上诉人丁莉莉、倪东志与被上诉人辽宁格瑞得远电动汽车设备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

丁莉莉,倪东志,辽宁格瑞得远电动汽车设备有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民终11190号上诉人（原审被告）：丁莉莉，女，1975年12月31日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。上诉人（原审被告）：倪东志，男，1976年9月20日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。二上诉人共同委托代理人：奎媛，系辽宁同泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁格瑞得远电动汽车设备有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路237号。法定代表人：王桂梅，系该公司经理。上诉人丁莉莉、倪东志因与被上诉人辽宁格瑞得远电动汽车设备有限公司（以下简称“格瑞得远公司”）房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02149号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人丁莉莉、倪东志上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回格瑞得远公司原审的全部诉讼请求或发回重审；2、上诉费用由格瑞得远公司承担。理由：1、原审仅凭被上诉人起诉状落款时间就认定上诉人占用被上诉人承租房屋的时间2013年2月26日，没有事实和法律依据；2、被上诉人主张上诉人占有涉案房屋的时间至2013年1月20日，但其并未提供任何证据证明，其承担举证不能的法律后果。另外，被上诉人租期内没有按时交付租金，并导致房屋内热水器、炉具、排烟机、门等��品损坏，因此，上诉人不应退还1，000元押金；3、本案属于房屋租赁合同纠纷，按照法律规定，延付租金的诉讼时效为1年，故被上诉人的诉请已超过诉讼时效。综上，原审判决认定事实不清。被上诉人格瑞得远公司未到庭参加应诉，亦未进行答辩。格瑞得远公司原审诉称：格瑞得远公司、丁莉莉、倪东志2012年10月签订了沈阳市大东区津桥路1号楼12层13号、15号房屋租赁协议，约定租期从2012年10月20日至2015年1月20日止，年租金65,000元。丁莉莉、倪东志一次性收取半年房屋租金费32,500元和房屋押金1,000元，共计33,500元。三个月后，即2013年1月20日付余下半年房租32,500元，以后房租按年支付。丁莉莉、倪东志于2013年1月20日未经过承租人的同意擅自破坏格瑞得远公司承租房门，进入房间，侵害了格瑞得远公司的合法权益。并且该房屋在11月供暖时由于出租��没有对供暖设施检查，造成暖气漏水，给格瑞得远公司造成损失，格瑞得远公司没有计较。虽然合同中约定格瑞得远公司2013年1月20日付下半年房租，但是丁莉莉、倪东志不应该采取私力救济，导致格瑞得远公司另行租赁其他写字间，造成了经济损失应该由丁莉莉、倪东志承担。为维护格瑞得远公司的合法权益，故诉至法院，请求1、判令二丁莉莉、倪东志退还2013年1月20日至4月20日的房屋租赁费共16,750万元；2、判令二丁莉莉、倪东志赔偿门锁费200元、搬家费500元、迁移电话宽带费用2,100元，共计2,800元；3、请求返还格瑞得远公司押金1,000元；4、要求赔偿损失13,000元（两个月的损失）；5、返还3个月物业费870元；6、本案诉讼费用由丁莉莉、倪东志承担。倪东志原审辩称：不同意格瑞得远远公司的诉讼请求，格瑞得远公司所述与事实不符。格瑞得远公司、丁莉莉、倪东志签订房屋租赁协议情况属实，租赁协议约定的内容租金情况等属实。格瑞得远公司的诉请已经超过了诉讼时效。经过四年的时间所有的实物和证据都已经灭失，所以现丁莉莉、倪东志已经失去证据。从格瑞得远公司第一次起诉，丁莉莉、倪东志就已经提出了反诉，但是格瑞得远公司未经丁莉莉、倪东志同意撤诉，所以已经证明其放弃了自己的权利。格瑞得远公司租房以后没有按照约定缴纳下半年的租金，经过丁莉莉、倪东志多次催要，格瑞得远公司拒不给付，违约的是格瑞得远公司。之后格瑞得远公司就搬离了房屋，是格瑞得远公司自行解除了协议，至今还尚欠丁莉莉、倪东志的租金5,417元。另外使用丁莉莉、倪东志的热水器、炉具、排油烟机2,300元，门窗损失1,800元，故不同意格瑞得远公司的诉讼请求。违约的是格瑞得远公司，双方是依照合同约定解除��租赁关系。我方暂时保留向其追诉经济损失的权利。丁莉莉原审未到庭应诉，亦未进行答辩。原审法院审理查明：2012年10月，格瑞得远公司、丁莉莉、倪东志签订房屋租赁协议约定，丁莉莉、倪东志将位于沈阳市大东区津桥路1号楼12层13号、15号房屋租赁出租给格瑞得远公司，租期从2012年10月20日至2015年10月20日止，年租金65,000元。合同签订时，格瑞得远公司支付丁莉莉、倪东志2012年10月20日至2013年4月19日的房屋租金费32,500元及房屋押金1,000元，共计33,500元；2013年1月20日，格瑞得远公司向丁莉莉、倪东志支付2013年4月20日至2013年10月20日的房屋租金32,500元，以后房租按年支付。协议签订后，格瑞得远公司按协议向丁莉莉、倪东志支付了2012年10月20日至2013年4月19日的房屋租金32,500元及房屋押金1,000元；2012年10月至2013年4月份的物业费1,740元。丁莉莉、��东志给格瑞得远公司出具了收到房屋租金、抵押金、物业费的收条。丁莉莉、倪东志将房屋交给格瑞得远公司占有使用。2013年1月20日，格瑞得远公司未按合同约定交纳下半年的房屋租金，格瑞得远公司主张丁莉莉、倪东志于2013年1月20日将房屋上锁，格瑞得远公司无法继续占有使用房屋；丁莉莉、倪东志主张格瑞得远公司所述不属实，其于2013年5月收回房屋。另查明：2013年2月26日，格瑞得远公司书写起诉状，向本院提起诉讼，要求丁莉莉、倪东志:1、退还2013年1月20日至4月20日的房屋租金16,750元；2、赔偿门锁费200元、搬家费500元、迁移电话宽带费用2,100元，共计2,800元；3、返还格瑞得远公司押金1,000元；4、要求赔偿损失13,000元（两个月租金的损失）。本院于2013年3月14日立案受理。2013年10月16日，格瑞得远公司申请撤诉，本院于2013年10月16日作出（2013）大东��二初字第1932号民事裁定书，准许格瑞得远公司撤诉。上述事实，有房屋租赁协议、收条、起诉状、民事裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。原审法院认为：根据我国民事诉讼法有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案丁莉莉、倪东志丁莉莉经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。格瑞得远公司、丁莉莉、倪东志双方签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，双方应遵照履行。对格瑞得远公司要求丁莉莉、倪东志返还2013年1月20日至2013年4月20日房屋租金的诉讼请求。格瑞得远公司主张丁莉莉、倪东志于2013年1月20日将房屋上锁，无法继续使用房屋；丁莉莉、倪东志主张于2013年5月份收回房屋，但双方均未提供相应证据��但根据格瑞得远公司于2013年2月26日书写起诉状并向本院提起诉讼，要求丁莉莉、倪东志返还房屋租金、赔偿相关损失的事实，可以认定，丁莉莉、倪东志在2016年2月26日已将房屋收回，格瑞得远公司无法占有使用本案诉争房屋，故丁莉莉、倪东志应向格瑞得远公司返还2013年2月26日至2013年4月20日的房屋租金9616元(年租金65,000元÷365天×54天)。对丁莉莉、倪东志对格瑞得远公司要求丁莉莉、倪东志返还房屋抵押金1,000元的诉讼请求，因该抵押金具有保证性质，在格瑞得远公司未拖欠租金及损坏物品的情况下，丁莉莉、倪东志应予返还，故本院予以支持。对格瑞得远公司要求丁莉莉、倪东志赔偿门锁费、搬家费、迁移电话宽带费、两个月的损失的诉讼请求，因无相关法律依据，本院不予支持。对丁莉莉、倪东志提出以上诉请已过诉讼时效的��辩，因格瑞得远公司于2013年10月16日撤诉后，于2015年10月10日又向本院起了诉讼，未过二年的诉讼时效期间，故本院不予支持。对格瑞得远公司提出要求丁莉莉、倪东志返还物业费870元的诉讼请求，因格瑞得远公司于2013年2月26日已知其该权利被侵害，未在其权利被侵害之日起二年内主张权利，已过诉讼时效期间，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、丁莉莉、倪东志于本判决生效后10日内返还格瑞得远公司辽宁格瑞得远远电动汽车设备有限公司房屋租金9,616元；二、丁莉莉、倪东志于本判决生效后10日内返还格瑞得远公司辽宁格瑞得远远电动汽车设备有限公司房屋抵押金1,000元；三、驳回格瑞得远公司、丁莉莉、倪东志的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，由格瑞得远公司承担214元、丁莉莉、倪东志承担100元。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于上诉人提出原审仅凭被上诉人起诉状落款时间就认定被上诉人占用承租房屋的时间至2013年2月26日，没有事实和法律依据的上诉主张，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案��，上诉人主张被上诉人撤离涉案房屋的时间为2013年5月，而原审中被上诉人则主张，因上诉人于2013年1月20日将房屋上锁，被上诉人无法继续使用房屋。但双方对各自的上述主张均未向法庭提供相关证据加以证明，双方均应承担举证不能的法律后果。故原审结合被上诉人于2013年2月26日的另案民事起诉状中所载明的事实理由及根据日常法则等因素，确认被上诉人无法继续使用房屋的时间为2013年2月26日并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人在租赁过程中将房屋内热水器、炉具、排烟机、门等物品损坏，因此，上诉人不应退还1，000元押金的上诉主张，本院认为，因上诉人在原审中就上述物品损坏赔偿问题并未提起反诉，且庭审中，上诉人亦未提供相关证据证明上述物品的损坏事实及损失数额，故原审判令上诉人返还1，000押金并无不当。上诉人可就物品损失问题另行告诉，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人的诉请已超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，虽根据相关法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，但本案被上诉人起诉的是要求退还租金，应视为上诉人拖欠被上诉人的债务，故本案并不适用诉讼时效为一年的规定，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由上诉人丁莉莉、倪东志负担。本判决为终审判决。审判长　周　　　　　　　　　　　　　濛审判员　姜　　　　　　会　　　　　　军代理审判��朱闻天二〇一六年十月二十七日书记员　王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；百度搜索“”