（2016）京03民终10588号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-11-29

案件名称

王守成等与北京中恒伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王守成,何碧蓉,北京中恒伟业房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10588号上诉人（原审原告）王守成，男，1969年1月31日出生。委托代理人高燕，北京统理律师事务所律师。上诉人（原审原告）何碧蓉，女，1977年2月25日出生。委托代理人王守成，男，1969年1月31日出生。被上诉人（原审被告）北京中恒伟业房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业开发区。法定代表人杨庭相。上诉人王守成、何碧蓉因与被上诉人北京中恒伟业房地产开发有限公司（以下简称“中恒公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第2211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官邓青菁担任审判长，法官宫淼、法官陈敏光参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王守成、何碧蓉在一审中诉称：2005年3月16日，双方签订《漷县商业广场认购协议书》（以下简称“协议书”），约定王守成、何碧蓉以211750元的价款购买中恒公司开发的“漷县商业广场C段（普通住宅楼）”××号房产，中恒公司于2005年10月1日前交付房屋。王守成、何碧蓉交付了首付款51750元。但中恒公司至今未交付房屋。经查，中恒公司已将上述房屋出售于他人。故诉至法院，要求判令：1、依法解除王守成、何碧蓉与中恒公司于2005年3月16日签订的协议书；2、中恒公司赔付王守成、何碧蓉双倍的购房首付款共计103500元；3、中恒公司赔偿王守成、何碧蓉房屋差价损失985600元；4、中恒公司赔偿王守成、何碧蓉利息损失30000元；5、评估费9000元由中恒公司承担。中恒公司在一审中未答辩。一审法院审理查明：2005年3月16日，王守成、何碧蓉与中恒公司签订协议书，约定：王守成、何碧蓉以211750元的价款购买中恒公司开发的“漷县商业广场C段（普通住宅楼）”××号房产（即北京市通州区漷县镇××号）；王守成、何碧蓉应支付首付款51750元，并在接到中恒公司通知7日内与中恒公司签订《商品房买卖合同》，王守成、何碧蓉在交清全部购房款后拥有房屋的所有权；中恒公司应于2005年10月1日前交付房屋。王守成、何碧蓉于2005年3月23日交付中恒公司首付款51750元。根据北京市通州区建设委员会《房屋产权档案》（档案号：186104），诉争房屋于2008年10月27日经审核完成所有权移转登记，由中恒公司出卖于案外人袁慧芬；卷内《房屋所有权转移登记申请书》记载的购房时间为2006年7月24日，成交总价为276661元。2007年9月18日，王守成、何碧蓉起诉中恒公司，要求中恒公司依照协议交付诉争房屋并办理房产证。中恒公司辩称协议书已经在2006年七八月份口头解除，王守成、何碧蓉表示不要房屋了，故不同意王守成、何碧蓉的诉讼请求。法院于2007年11月27日作出一审判决，认定“原告（王守成、何碧蓉）与被告（中恒公司）所签订的房屋认购协议实质上系房屋买卖合同，现被告称双方已口头解除该购房合同，而原告对此不予认可且被告亦未能就此提供出充分的、有效的证据予以证实的情况下即将该房屋售予案外人的做法显属不妥，应就此承担相应的违约责任。但是基于本案实际情况，由于被告已经与案外人签订了正式的商品房预售合同、入住协议并办理了钥匙交接手续，且案外人亦实际入住了本案诉争房屋，现原告在本院向其释明的情况下仍坚持要求被告按照原合同约定交付房屋并办理产权证的请求，已无法得到支持”，故判决驳回王守成、何碧蓉的诉讼请求。王守成、何碧蓉不服一审判决，提出上诉，并于2008年3月10日撤回上诉。2009年11月26日，王守成、何碧蓉起诉中恒公司，要求中恒公司赔付双倍首付款、差价损失及利息，后于2009年12月10日撤回起诉。2011年11月23日，王守成、何碧蓉起诉中恒公司，要求中恒公司赔付双倍首付款、差价损失及利息。中恒公司辩称双方之间的协议书已于2006年六七月份口头解除，且中恒公司系在王守成、何碧蓉未支付购房款的情况下才将房屋销售他人。中恒公司未提出证据证明关于双方口头解除协议书及其通知王守成、何碧蓉交纳购房款的事实。经法院委托，北京华信房地产评估有限公司于2012年5月2日对诉争房屋作出《房地产评估报告》（[2012]华信评字第司0015号），估价时点为2010年3月10日，房地产总价为53.17万元。王守成、何碧蓉于2012年11月12日撤回起诉。2013年12月26日，王守成、何碧蓉提起本案一审诉讼。根据王守成的申请，经法院委托，北京大地盛业房地产土地评估有限公司于2015年4月22日对诉争房屋作出《房地产估价报告》（京大地2015估字第法-0005号），估价时点为2008年3月10日，房地产总价为34.66万元。2015年6月8日，根据王守成的再次申请，经法院委托，北京大地盛业房地产土地评估有限公司于2015年8月14日对诉争房屋作出《房地产估价报告》（京大地2015估字第法-0044号），估价时点为2010年3月10日，房地产总价为49.28万元。一审法院判决认定：王守成、何碧蓉与中恒公司签订的协议书已包括明确的房屋、价款、交房时间等内容，且中恒公司已接受双方约定的首付款，应认为王守成、何碧蓉与中恒公司之间成立商品房买卖合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中恒公司关于双方口头解除协议书及其通知王守成、何碧蓉交纳购房款而王守成、何碧蓉拒绝交纳的意见，无任何证据可以证明，故法院不予采信。现中恒公司未按照协议书约定的时间交付房屋，转而将该房屋出卖给第三人，有违诚实信用原则，严重违反合同约定，导致合同目的不能实现，王守成、何碧蓉有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定请求解除合同，要求其返还已付购房款及利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故对于王守成、何碧蓉要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。王守成、何碧蓉要求中恒公司赔付双倍的购房首付款共计103500元、赔偿利息损失30000元、赔偿房屋差价损失985600元的诉讼请求，实质上是要求中恒公司返还购房首付款51750元及利息30000元，赔偿经济损失（期待利益损失/差价损失）985600元并承担金额等同于购房首付款51750元的赔偿责任。对于王守成、何碧蓉要求返还购房首付款及利息的诉讼请求，法院斟酌王守成、何碧蓉交付购房首付款之日（2005年3月23日）至法庭辩论终结之日的中国人民银行同期贷款利率情况，认为王守成、何碧蓉主张的利息损失数额合理，故对于其要求中恒公司返还购房首付款51750元及利息30000元，共计81750元的诉讼请求，法院予以支持。对于王守成、何碧蓉要求赔偿经济损失（期待利益损失/差价损失）的诉讼请求，法院认为赔偿数额的确定应以填补债权人合理期待合同履行而得以实现的利益为限，王守成、何碧蓉于2008年3月10日撤回关于继续履行合同一案的上诉之日即应知晓合同履行之不可能，故其期待利益损失的计算方式应为：估价时点为2008年3月10日的诉争房屋评估价346600元减去协议书约定的总房款211750元，并扣除王守成、何碧蓉已主张返还的自2005年3月23日至2008年3月10日的购房首付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）8764.51元，上述经济损失共计126085.49元。对于王守成、何碧蓉主张过高的部分，法院不予支持。对于王守成、何碧蓉要求中恒公司承担金额等同于购房首付款51750元的赔偿责任的诉讼请求，法院认为中恒公司在合同订立后将房屋出卖给第三人的行为严重违反诚实信用原则，应予惩戒。王守成、何碧蓉的该项主张符合法律规定，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,一审法院判决：一、解除王守成、何碧蓉与北京中恒伟业房地产开发有限公司于二〇〇五年三月十六日签订的《漷县商业广场认购协议书》；二、北京中恒伟业房地产开发有限公司返还王守成、何碧蓉购房首付款及利息共计八万一千七百五十元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京中恒伟业房地产开发有限公司赔偿王守成、何碧蓉经济损失十二万六千零八十五元四角九分，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京中恒伟业房地产开发有限公司赔偿王守成、何碧蓉五万一千七百五十元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回王守成、何碧蓉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。王守成、何碧蓉不服上述一审民事判决，向本院提起上诉。上诉请求撤销一审判决，改判支持王守成、何碧蓉一审全部诉讼请求，诉讼费由中恒公司负担。其主要理由为：王守成、何碧蓉得知中恒公司将房屋售与案外人系在2011年8月，为此，王守成、何碧蓉在得知后方于2011年11月23日提起诉讼。现有证据显示案外人购买中恒公司出售的诉争房屋的登记时间为2008年10月8日。原审法院确认的估价的时间尚未发生售与案外人的事实，原审法院认定估价时间早于中恒公司出售时间，故原审法院的判决认定事实不清，适用法律有误，判决显失公平。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有协议书、首付款收据、《房屋产权档案》、《房地产估价报告》、评估费票据、照片、民事判决书、民事裁定书、前诉卷宗材料以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为被上诉人赔偿上诉人经济损失的房屋估价时点。根据查明事实显示，上诉人于2008年3月10日撤回上诉，故当时的一审判决生效，该生效判决明确载明：上诉人要求按照原合同约定交付房屋并办理产权证的请求，已无法得到支持。故上诉人当时即应知晓合同已经根本不能履行，其不能获得房屋，期待利益已经丧失。故一审法院以此2008年3月10日作为估价时点，计算上诉人经济损失并无不当。综上，王守成、何碧蓉的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费14952元，由王守成、何碧蓉负担9758.22元（已交纳）；由北京中恒伟业房地产开发有限公司负担5193.78元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费4000元，由王守成、何碧蓉负担2000元（已交纳）；由北京中恒伟业房地产开发有限公司负担2000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费（以实际票据金额为准）由北京中恒伟业房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费14952元，由王守成、何碧蓉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　邓青菁审判员　　宫　淼审判员　　陈敏光二〇一六年十月二十七日书记员　　胡震霄书记员　　刘　欣 关注微信公众号“”