（2016）津01民终5931号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-11-16

案件名称

芮雪与郭洪华、天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第一中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭洪华,天津链家宝业房地产经纪有限公司,芮雪

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

天津市第一中级人民法院民事判决书（2016）津01民终5931号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭洪华，男，1968年1月31日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：许文慧（夫妻关系），1969年5月24日出生，汉族，会泽（北京）教育咨询有限公司市场总监，住。委托诉讼代理人：陈武钟，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市长江道众望大厦A座605。法定代表人：左晖，公司董事长。委托诉讼代理人：张文利，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：芮雪，女，1982年2月8日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：石磊（夫妻关系），1982年1月24日出生，汉族，天津市绿化工程管理所职工，住。上诉人郭洪华因与被上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司、芮雪房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第11975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭洪华上诉请求：1、请求依法撤销原判第二、五项，改判被上诉人向上诉人支付订金5000元、违约金7万元、公证费370元、交通费1460元共计76830元。2、全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误，程序违法。上诉人将讼争之房转让给被上诉人是真实意思表示，双方没有达成新的和议原审认定解除双方签订的合同是错误的。天津市规定允许公有住房转让。合同中某一条款无效并不导致合同全部无效。原审查明合同是真实有效的。虽然合同中有一个条款是2015.10.15日双方到房管局签房屋买卖协议，涉及到公有住房客观无须履行，但此条款仅是对合同履行期限做的约定，并不妨碍双方同意转让公有住房的真实意思表示。原审庭审中原审法官询问过被上诉人是否清楚讼争之房是公有住房，被上诉人明确答复是清楚的。履行期限不明确的情况下双方都可以随时要求履行。被上诉人曾经给上诉人邮寄过催告函要求上诉人积极履行义务。原审认定双方没有达成新的和议为由解除整体的房产买卖协议是错误的。双方没有约定清楚的只是履约期限，其他的关于价款、交易标的物都约定的非常清楚。被上诉人应当承担合同未履行的违约责任。被上诉人通过催告函督促上诉人履约，上诉人收到此催款函，8、9号上诉人都到天津链家宝业房地产经纪有限公司处，但芮雪一直没有到场，芮雪的行为构成根本违约。2015.10.17在津房置换办理了进件手续，上诉人也告知了芮雪办理了进件手续，但芮雪拒收。2015.10.15日上诉人告知芮雪要求履行剩余的合同订金，但芮雪仍拒收。在芮雪催告上诉人继续履约的情况下上诉人积极履约，不停地通知芮雪我们做的每一步到什么程度，但芮雪都拒收。芮雪应向上诉人支付差额订金5000元，芮雪应给付上诉人订金2万元，实际给付的是1.5万元，没有任何证据显示上诉人承诺剩下的5000元订金不要了。法院以双方没有达成和议推断合同的变更而且生效，我们认为没有事实和法律依据。原审程序不当。按法律规定立案之日起5日内要将起诉状父本发送给被告（上诉人），被上诉人起诉日是2015.12.1日，上诉人收到诉状的时间是2016.1.29日，明显超过了法定的送达期间。综上，请求判如所请。芮雪辩称，上诉人要卖的房子是公有住房，会要提前办理一些手续。10.15日去房管部门办理房屋买卖协议上诉人应知道提供什么手续，芮雪是买房，义务就是准备钱，前期手续都应该是上诉人办理。签订了购房买卖合同上诉人就应该有准备，上诉人迟迟没有办理购房交易合同构成了违约。订金2万元上诉人给我打了欠条上面有上诉人的签字、手印，应该是有效的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在上诉状中陈述的事实和理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。整个房产交易中我方作为居间方为双方提供了相应的交易服务、告知了双方交易流程，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。芮雪向一审法院起诉请求：1、被告郭洪华退还原告房屋定金20000元，赔偿违约金101500元；2、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司返还中介服务费14000元；3、二被告承担本诉诉��费用。一审法院认定事实：涉诉房屋坐落于天津市南开区怀庆里2号楼5门204-206号（以下简称涉诉房屋），系被告郭洪华承租的公有房屋，计租面积为21.25平方米。2015年9月30日，原告芮雪与被告郭洪华经被告天津链家宝业房地产经纪有限公司居间介绍，就涉诉房屋签订《房产交易合同》，约定被告郭洪华将涉诉房屋以700000元价格售与原告；原告芮雪、被告郭洪华须于2015年10月15日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》；原告于签约时向被告支付定金20000元，除定金外的剩余房款680000元，被告郭洪华同意将除定金之外的其他款项存入资金监管机构等内容。另，合同备注一项载明，被告郭洪华承诺原告能顺利落户，如不能，被告郭洪华有义务配合原告落户，被告郭洪华承诺此房能买产权，如此房不能买产权，三方负责。合同签订当日，原告实际给付被告郭洪华定金15000元，被告郭洪华向原告芮雪出具20000元定金收条一张。同日，原告向被告天津链家宝业房地产经纪有限公司交付中介费14000元。上述合同签订后，买卖双方未按合同约定日期至天津市房管部门签订《天津市房产买卖协议》。2015年11月4日，原告芮雪向被告郭洪华邮寄《催告函》，要求被告郭洪华于函发日起3个工作日内与原告芮雪或中介人员联系协商合同的履行事宜，被告郭洪华2015年11月6日签收后与中介联系，后各方未达成新的履行协议。2015年11月13日，被告郭洪华与其妻、其子办理了涉诉房屋同意置换协议书的公证手续。2015年11月17日，被告郭洪华办理了涉诉房屋的进件手续，并发函告知原告，要求原告按合同约定到房管部门完成买房手续。2015年11月21日，被告郭洪华向原告邮寄《催告函》，要求原告支付剩余定金5000元，并要求原告��照之前签署的协议履行。2016年1月19日，被告郭洪华与案外人天津市津房置换有限公司签署《公有住房使用权（公房出售）委托代理转让合同》，委托案外人天津市津房置换有限公司以700000元挂牌价格代理转让其承租的公有住房使用权，2016年1月20日，被告郭洪华向原告邮寄《催告函》，要求原告于2016年1月26日前完成摘牌买房的全部相关手续。原告芮雪拒收邮件，被告郭洪华未将上述催告情况告知被告天津链家宝业房地产经纪有限公司公司。案经调解未果。一审法院认为，三方所签《房产交易合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务。对履约过程中必须作出约定的重大事项，如合同条款中未作约定或约定不明，又无法依据法律或交易习惯确定的，缔约双方应该重新进行协商，达成一致意见后，合同方能继续履行。本案三方所签《房产交易合同》中虽就涉诉房屋的交易达成一致协议，但该房屋系公产房屋，依据相关规定，该性质房屋的置换并非至房管部门办理，故合同中虽约定买卖双方于2015年10月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，但该约定实际无法履行。后各方对于如何继续履行合同亦未达成新的合意，现房屋交易已无继续履行之可能，应予解除。因合同约定不明，不能确定违约责任，故本案不适用定金罚则，原告芮雪与被告郭洪华互相主张违约责任亦缺乏依据，一审法院亦不予支持。交易合同中虽约定定金为20000元，但在履行过程中，原告实际支付15000元，该行为应视为定金合同变更且已生效，被告郭洪华主张原告给付所欠定金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。被告郭洪华应将定金15000元予以返还。被告郭洪华主张原告给付公证费及��通费一节，因交易双方并未就合同如何履行达成新的合意，上述费用系被告郭洪华自行办理相关手续而产生的费用，其主张由原告承担依据不足，一审法院不予支持。关于原告要求被告天津链家宝业房地产经纪有限公司退还中介服务费一节，天津链家宝业房地产经纪有限公司公司作为房屋交易过程中的专业机构，应就被告郭洪华是否有权处分涉诉房屋、房屋权属部门是否同意转让权属等与合同履行具有直接关系的重大事项对买卖双方进行风险告知，其在提供居间服务的过程中存有较大瑕疵，故应将收取的居间服务费予以退还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国担保法》第九十条?、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十九条六十一条付的事人之间对差额款的给付时间、《最��人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告芮雪、被告郭洪华、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司于2015年9月30日就天津市南开区怀庆里2号楼5门204-206房屋签订的《房产交易合同》；二、判决生效之日起十日内，被告郭洪华一次性返还原告芮雪定金15000元；三、判决生效之日起十日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司一次性返还原告芮雪中介服务费14000元；四、驳回原告芮雪的其他诉讼请求；五、驳回被告郭洪华的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费3010元，由原告芮雪担负850元，被告郭洪华担负850元，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司担负1310元，二被告担负部分，于判决生效后十五日内直接交付原告。反诉费861元，由被告郭洪华担负430.5元，原告芮雪担负430.5元，原告芮雪担负部分，于判决生效后十五日内直接交付被告郭洪华。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人郭洪华、被上诉人芮雪与被上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司所签《房产交易合同》系当事人的真实意思表示，内容合法，应予确认，各方均应依约履行合同义务。但对履约过程中必须作出约定的重大事项，如合同条款中未作约定或约定不明，又无法依据法律或交易习惯确定的，缔约双方应该重新进行协商，达成一致意见后，合同方能继续履行。本案三方所签《房产交易合同》中虽就涉诉房屋的交易达成一致协议，但该房屋系公产房屋��依据相关规定，该性质房屋的置换并非至房管部门办理，故合同中虽约定买卖双方于2015年10月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，但该约定实际无法履行。后各方对于如何继续履行合同亦未达成新的合意，现房屋交易已无继续履行之可能，应予解除。因合同约定不明，不能确定违约责任，故本案不适用定金罚则，被上诉人芮雪与上诉人郭洪华互相主张违约责任缺乏依据，一审法院不予支持是正确的。交易合同中虽约定定金为20000元，但在履行过程中，被上诉人芮雪实际支付15000元，该行为应视为定金合同变更且已生效，上诉人郭洪华主张被上诉人芮雪给付所欠定金，缺乏法律依据，一审法院亦不予支持是正确的。上诉人郭洪华应将定金15000元予以返还。综上所述，上诉人郭洪华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1896元，由上诉人郭洪华负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　俊代理审判员　谢　宏代理审判员　党国华二〇一六年十月二十七日书　记　员　王　越附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；微信公众号“”