（2016）京0116民初2592号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-18
案件名称
北京鹏志物业管理有限责任公司诉史仁杰物业服务合同纠纷一案
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京鹏志物业管理有限责任公司,史仁杰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0116民初2592号原告:北京鹏志物业管理有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街12号二层。法定代表人:孙冠华，经理。委托诉讼代理人：杨东亮，男，该公司业务部主任。被告：史仁杰，男，1977年2月17日出生。委托诉讼代理人：张瑞兰（被告之母）。原告北京鹏志物业管理有限责任公司（以下简称鹏志物业公司）与被告史仁杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹏志物业公司委托诉讼代理人杨东亮与被告史仁杰委托诉讼代理人张瑞兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏志物业公司诉称，史仁杰系×小区×号楼×单元×室产权人，该房屋面积为90.64平方米。根据与该小区业主大会于2014年10月20日签订的物业服务合同约定，乐红园小区的物业服务收费标准为每月每平方米0.8元，同时代收垃圾清运费每年每户30元。鹏志物业公司严格履行了物业服务合同的约定，但史仁杰拒绝交纳物业服务费。故起诉，要求史仁杰给付2014年、2015年、2016年的物业服务费（含垃圾清运费）共计1980.2元。史仁杰辩称：鹏志物业公司所诉房屋产权人及房屋面积属实，但不同意其诉讼请求。1、对北京市怀柔区乐红园小区业主大会与鹏志物业公司签订的物业服务合同提出质疑，该合同为格式合同，合同条款倾向于物业公司，对业主不公平，应属无效。当时负责签订合同的业主委员会法定代表人已经不住在乐红园小区，合同中虚设业主委员会的办公地点、人员。2、对业主委员会的成立过程提出质疑。3、物业收费不公开、不合理。乐红园小区的物业现状达不到每月每平方米0.8元的标准，和周边物业服务质量较高的小区相比，鹏志物业公司收费较高。4、鹏志物业公司对乐红园小区管理服务不到位，主要包括：业主的电动车在小区丢失；单元防盗门一直无法使用；业主多次找不到物业公司服务人员；楼道卫生有时不干净；对业主提出的问题不能及时予以解决等。5、不同意按照自然年度计算物业服务费，要求按照合同约定计算。经审理查明：2014年10月20日，北京市怀柔区乐红园小区业主大会与鹏志物业公司签订《物业服务合同》，约定将乐红园小区2-7号楼、9-10号楼委托鹏志物业公司提供物业服务，服务期限为2014年10月20日至2017年10月19日。合同约定的物业服务内容包括：1、制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。关于物业服务收费，合同约定每年物业服务费及代收垃圾清运费由业主于合同签订之日起前四个月内交纳（即每年的10月20日至2月19日），物业费按其拥有的建筑面积交纳，交纳标准为每月每平方米0.8元，代收垃圾清运费每户每年30元。双方在合同中还就双方的权利与义务、违约责任等内容予以明确约定。合同签订后，鹏志物业公司按照合同约定向乐红园小区提供了物业服务。同时，鹏志物业公司对接管乐红园小区前该小区在共用部位、共用设施设备等方面存在的问题向乐红园小区业主委员会及北京市怀柔区泉河街道富乐北里社区居民委员会提出相关建议，建议对于单元门损坏、监控设施基本瘫痪、楼顶渗漏等问题使用维修资金进行维修，并就相关项目开展情况向小区业主进行了公示。史仁杰为北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室产权人，其房屋建筑面积为90.64平方米。由于其未按时交纳物业服务费用，鹏志物业公司起诉至本院，要求史仁杰给付2014年10月20日至2014年12月31日、2015年、2016年的物业服务费用（含垃圾清运费）共计1980.2元。案件审理过程中，史仁杰表示不同意按照自然年度为单位计算物业服务费用，要求按照合同约定计算，鹏志物业公司对此予以认可，但未变更诉讼请求。上述事实，有原被告当庭陈述、《北京市物业服务合同》、照片等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。鹏志物业公司与史仁杰所居住小区业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主委员会或业主大会与选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，史仁杰作为该小区业主与鹏志物业公司之间成立物业服务合同关系。鹏志物业公司依合同约定对史仁杰所居住的小区提供物业服务，其享有依照合同约定的收费标准收取相应费用的权利。史仁杰对物业服务合同的效力提出质疑，但由于缺乏法律依据，本院对该辩称意见不予采纳。关于史仁杰对业主委员会的成立程序提出的异议，因与本案不属同一法律关系，其可另行主张权利。史仁杰辩称，小区单元门损坏，鹏志物业公司没有进行维修。但从鹏志物业公司提交的相关证据可知，其已经在职责范围之内将存在问题向相关单位进行反馈，并将工作开展情况向业主进行了公示，由此不能认定鹏志物业公司提供的服务与合同约定的标准之间存在明显差距。史仁杰以鹏志物业公司所提供的服务质量存在瑕疵为由进行抗辩，但由于未提供相关证据，本院对此不予采纳。关于物业服务费的计算期间，史仁杰要求按照合同约定计算收费期间，鹏志物业公司表示认可，本院对此不持异议，对于物业服务费数额，本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款之规定，判决如下：一、史仁杰于本判决生效后七日内给付北京鹏志物业管理有限责任公司二〇一四年十月二十日至二〇一六年十月十九日期间的物业服务费（含垃圾清运费）共计一千八百元二角。二、驳回北京鹏志物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由史仁杰负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李晓霞人民陪审员 苏天福人民陪审员 闫玉利二〇一六年十月二十七日书 记 员 翟 烁 微信公众号“”