（2015）成华民初字第1868号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-09
案件名称
重庆天骄爱生活服务股份有限公司成都分公司与罗渠峰、刘渠、蒲俭、罗静物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆天骄爱生活服务股份有限公司成都分公司,罗渠峰,刘渠,蒲俭,罗静
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第1868号原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司成都分公司。负责人李琨。委托代理人王中元。被告罗渠峰。被告刘渠。委托代理人罗渠峰。被告蒲俭。被告罗静。委托代理人蒲俭。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司成都分公司（以下简称“天骄公司”）与被告罗渠峰、刘渠、蒲俭、罗静物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法适用普通程序，由仲曦阳担任审判长，与人民陪审员先进、果蓉生组成合议庭，于2016年8月29日公开开庭进行审理。原告天骄公司的委托代理人王中元、被告罗渠峰、蒲俭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天骄公司诉称，2014年5月31日，四被告与成都协信置业有限公司（以下简称协信公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买位于成华区府青路片区A地块上*幢*层*号房屋，在签订该商品房买卖合同时，被告同时签订了《临时管理规约》、《前期物业服务合同》，愿意接受开发商成都协信置业有限公司选聘的物业公司即原告提供的物业服务并受前期物业合同约束。合同签订后，2014年8月21日向开发商申请提前接受标的物业并对该物业进行装修使用。至起诉之日，被告共欠物业管理、商业电费及违约金共计41147.56元。原告多次催收未果，遂诉请法院判令：1、被告立即向原告支付至起诉之日欠付的物业管理费22101.32元，并以每期欠缴的物业管理费为基数，从欠缴当月15日起按每日千分之五向原告支付逾期违约金，直至该欠款支付完毕为止；2、本案诉讼费由被告承担。被告罗渠峰、刘渠、蒲俭、罗静辩称，对欠付物业费的事实和金额没有异议，没有缴纳物管费是因为开发商成都协信置业有限公司承诺给被告减免物管费，同时，商品房买卖合同上约定的物业管理费是一年交一次，期间天骄公司也没有向被告催收过物管费，不应认为是违约，不应承担违约金，且原告主张违约金过高。经审理查明，2014年5月31日，被告罗渠峰、刘渠、蒲俭、罗静与协信公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定，四被告购买成都协信置业有限公司开发的成华区府青路片区A地块*幢*层*号商业用房。合同第二十二条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为重庆天骄物业服务有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为8元/月·平方米，物业管理企业按年收取物管费，由买受人在每年的x月x日前缴纳。另查明，协信公司（甲方）与重庆天骄物业管理服务有限公司成都分公司（乙方）于2011年签订了《成都协信中心前期物业服务合同》，约定，由重庆天骄物业管理服务有限公司成都分公司对成都协信中心实施前期物业服务，物业名称为成都协信中心，物业类型为电梯住宅、写字楼、商业，物业坐落位置在成都市成华区府青路A地块。物业服务费为商业物业8元/月·平方米；合同第十一条约定，业主应在每月10前履行当月费用交纳义务，业主在办理房屋交付手续时，须向乙方一次性缴纳6个月的物业服务费；业主应当按照物业买卖合同的约定按时足额交纳物业服务费用，逾期不交纳物业服务费用的，经书面催收仍不交纳的，乙方可采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费当月15日起按照欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金。四被告于2014年8月收房，并一次性缴纳了从2014年8月25日至2015年2月24日的物业管理费，但自2015年2月25日起，四被告因就免交物业费的问题和原告发生纠纷，开始欠缴物业管理费，原告遂起诉来院。庭审中，原告出具于2015年10月15日通过快递方式向四被告发出的《欠费通知函》一份，拟证明其对四被告至2015年10月14日拖欠的物业费13731.47元进行了催收，该通知函同时要求四被告对欠付的物业费在2015年10月23日前支付。对该通知函，四被告认可收到，不持异议。还查明，原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司成都分公司原名重庆天骄物业管理服务有限公司成都分公司，其自2015年8月28日开始使用现名。上述事实，有原告提供的以下证据及原告陈述予以证实：1、双方当事人身份信息；2、商品房买卖合同及其附件；3、前期物业服务合同；4、催费函；6、快递单。本院认为，四被告与协信公司签订的《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，真实有效，合同明确约定了前期物业服务公司为本案原告，且将协信公司与重庆天骄物业管理服务有限公司成都分公司年签订的《成都协信中心前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》附件之一，故该前期物业服务合同对被告具有约束力，被告应当按照物业合同的约定缴纳物业费。但由于《商品房买卖合同》约定的物业服务费是按年缴纳，《前期物业合同》约定的物业服务费是按月缴纳，两份合同对债务的履行期限的约定不一致，应当视为约定不明确的。根据合同法的相关规定，债务履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。2015年10月15日向被告发出了《欠费通知函》，应当认定为原告要求被告履行债务，同时原告在《欠费通知函》中明确了要求被告履行债务的期限是2015年10月23日，故对截止2015年10月14日止，被告欠付的13731.47元物业费的履行期限为2015年10月23日，对该部分物业费，逾期履行的违约金应当从2015年10月24日起计算。同理，从2015年10月15日起，被告欠付的物业费，因原告于2016年4月12日向本院提起诉讼，应当视为主张权利，履行期限为2016年4月12日，逾期履行的违约金应当从2016年4月13日起计算。综上，因四被告对欠付的物业费的金额认可，故对原告要求被告支付22104.32元物业费的请求，本院予以支持，但原告计算违约金的起算时间和计算基数均有不当，本院予以纠正。同时原告请求按照合同约定的每日5‰收取违约金，该约定标准过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算。此外，被告答辩中指出的欠缴物管费是因为与卖房方有约定减免的约定的意见，因未提供充足的证据予以证据予以证明，且原告对此予以否认，本院对该答辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第五款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：一、被告罗渠峰、刘渠、蒲俭、罗静于本判决生效之日起十五日内，向原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司成都分公司支付2015年2月25日至2016年4月12日的物业服务费22104.32元及违约金（违约金计算方法为：以13731.47元为基数，从2015年10月24日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算至付清之日止；以8372.85元为基数，从2016年4月13日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算至付清之日止）。二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元、公告费300元，共计1130元，由被告罗渠峰、刘渠、蒲俭、罗静承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 仲曦阳人民陪审员 先 进人民陪审员 果蓉生二〇一六年十月二十七日书 记 员 刘 逊 来源：