（2016）京0111民初1873号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-03-28
案件名称
杜会芹与张东生返还原物纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜会芹,张东生
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0111民初1873号原告（反诉被告）杜会芹，女，1955年1月19日出生。委托代理人王自强（系杜会芹之夫），男，1953年1月11日出生。委托代理人付春美，北京市房山区×镇法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）张东生，男，1944年9月21日出生。委托代理人杨杰，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）杜会芹与被告（反诉原告）张东生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理，依法由审判员王健担任审判长，会同人民陪审员王辉、人民陪审员贾海亮组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜会芹及其委托代理人王自强、付春美，被告（反诉原告）张东生的委托代理人杨杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杜会芹诉称：1996年4月20日,原告与被告签订房屋买卖协议，原告将位于房山区×镇×村×号宅院内的房屋及附属物卖给被告。后原告得知私自买卖农村土地的行为违法，遂起诉至房山区人民法院，请求确认该买卖协议无效。法院经审理作出（2015）房民初字第04323号民事判决书，确认了该房屋买卖协议无效。判决生效后，被告至今占有使用该房屋不予腾退，故依法诉诸法院。要求被告将位于北京市房山区×镇×村×号宅院腾退并返还原告，并由被告承担诉讼费和鉴定费。被告（反诉原告）张东生辩称并反诉称：同意腾退并返还涉诉宅院的房屋及附属物，腾退的同时要求原告按照评估价赔偿被告的损失，故我方一并反诉赔偿损失。要求原告赔偿房屋重置成新价、装修及附属物重置成新价151735元和区位补偿款192000元，并由原告承担评估费。原告（反诉被告）杜会芹针对反诉辩称：我方同意返还原购房款17000元和被告自建西房的评估款40887元，不同意赔偿其他款项。经审理查明：杜会芹系北京市房山区×镇×村农民，张东生系北京市房山区×镇×村农民。1996年4月20日，杜会芹与张东生订立农村房屋买卖协议，杜会芹将位于北京市房山区×镇×村×号宅院的房屋5间（北房3间、东房2间）出售给张东生，价款17000元。协议达成后，张东生支付了价款，杜会芹交付了房屋。2015年，杜会芹起诉请求确认其与张东生签订的房屋买卖协议无效。本院经开庭审理，作出（2015）房民初字第04323号民事判决，确认杜会芹与张东生于1996年4月20日签订的协议书无效。上述判决生效后，张东生仍然占有使用涉案房屋，为此杜会芹再次提起诉讼，要求张东生腾退并返还涉案宅院及房屋。针对本诉，张东生反诉要求杜会芹按照评估结果赔偿房屋重置成新价、装修及附属物损失和区位补偿款。本院依法委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司（以下简称评估公司）对房山区×镇×村×号的房屋、房屋装修及其他地上物的价值、土地价值进行评估。2016年8月8日，评估公司作出（北京）华源龙泰[2016]评字第160654号《房地产估价报告》，评估结果为涉案宅基地院内的宅基地区位补偿价、房屋及附属设施重置成新价合计343735元，其中区位补偿价192000元，房屋结构重置成新价116009元，设备、附属物及装修补偿价35726元。为此，张东生负担评估费1374元。庭审中，王自强自愿撤回对张东生的起诉。张东生明确反诉请求为，要求杜会芹赔偿房屋及附属设施重置成新价151735元和区位补偿款192000元。以上事实，有杜会芹向本院提交的（2015）房民初字第04323号民事判决书，（2015）二中民终字第12731号民事裁定书，宅基地批示存根；有张东生提交的《房地产估价报告》及评估费发票；以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。上述证据，经当庭质证且经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：杜会芹和张东生订立的房屋买卖协议已被生效判决确认无效。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故杜会芹请求张东生腾退返还院落、房屋及附属物的诉讼请求，本院予以支持。因张东生反诉赔偿损失，故本院对其购买诉争房屋给其造成的损失一并处理。基于农村房屋买卖合同无效之法律后果的处理原则，杜会芹应参照评估结果给付张东生房屋重置成新价、设备附属物及装修重置成新价并赔偿信赖利益损失费。关于过错责任的划分，因杜会芹对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在张东生居住多年且对房屋进行增建、修缮后,又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效承担主要责任，本院确定杜会芹承担70%的责任；张东生未经主管部门批准而购买农村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任，故确定张东生承担30%的责任。张东生反诉请求杜会芹给付房屋重置成新价和设备、附属物及装修重置成新价之诉讼请求，本院予以支持。本院根据导致合同无效的过错责任程度，并结合评估报告中的区位补偿价确定信赖利益损失，因而张东生反诉要求杜会芹赔偿信赖利益损失之诉讼请求的合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张东生于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杜会芹返还并腾退位于北京市房山区×镇×村×号宅院的现有房屋及其他附属物；二、原告（反诉被告）杜会芹于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）张东生房屋重置成新价和装修及设备附属物重置成新价等款项十五万一千七百三十五元；三、原告（反诉被告）杜会芹于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）张东生信赖利益损失十三万四千四百元；四、驳回被告（反诉原告）张东生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）杜会芹负担二十四元五角（已交纳），由被告（反诉原告）张东生负担十元五角（于本判决生效后七日内）；反诉案件受理费三千二百二十八元，由被告（反诉原告）张东生负担九百六十八元（已交纳），由原告（反诉被告）杜会芹负担二千二百六十元（于本判决生效后七日内）；评估费一千三百七十四元，由原告（反诉被告）杜会芹负担九百六十二元（于本判决生效后七日内给付），由被告（反诉原告）张东生负担四百一十二元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王健人民陪审员 王辉人民陪审员 贾海亮二〇一六年十月二十七日书 记 员 王祎 微信公众号“”