（2016）粤12民终1070号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-31
案件名称
黎乐然与怀集合景物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省肇庆市中级人民法院
所属地区
广东省肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黎乐然,怀集合景物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终1070号上诉人（原审原告）：黎乐然，男，1986年5月26日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：黎永桥，广东桥法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：怀集合景物业管理有限公司，地址：广东省肇庆市怀集县怀城镇沿江中路郭少群房屋三楼301房。法定代表人：严镇宇，总经理。委托诉讼代理人：陈淑欢，广东勤思进律师事务所律师。上诉人黎乐然因与被上诉人怀集合景物业管理有限公司（以下简称合景公司）物业服务合同纠纷一案，不服怀集县人民法院（2016）粤1224民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黎乐然向一审法院起诉请求判令：请求合景公司退回电梯使用费550元。一审法院经审理查明，黎乐然是“城市广场花园”小区的业主，合景公司是该小区的前期物业管理公司。2015年7月16日，黎乐然因房子装修需要，与合景公司双方签订了《前期物业服务协议》，协议签订时，合景公司收取了黎乐然电梯使用费550元，住宅专项维修资金1312.10元和水电费周转金（公摊）300元。黎乐然装修完毕后，对电梯使用费表示异议，要求合景公司退回未果，黎乐然遂诉至该院。另查明，“城市广场花园”小区的装修使用电梯特约服务收费标准已明示给各业主，其中16-20层为550元，黎乐然的房屋位于17层。一审法院审理认为，根据国务院《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”的规定。电梯使用费的收取应由物业和业主双方协商决定，黎乐然装修期间使用电梯装载瓷砖、泥沙等较重的装修材料，导致电梯负载过重，确实会影响电梯的正常功能和使用寿命，因此，合景公司收取黎乐然装修期间的电梯使用费，黎乐然交纳即认同电梯运载装修物资，双方达成合意，合同依法成立并生效，对双方均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，黎乐然已经依据合同的约定在装修期间实际使用了电梯运载装修物资，其在装修完毕即合同履行完毕后再要求合景公司退回该电梯使用费，违背诚实信用原则，也明显与双方合同的约定不符，对黎乐然的请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，判决：驳回原告黎乐然的诉讼请求。案件受理费50元，使用简易程序减半收取为25元，由黎乐然负担。上诉人黎乐然上诉请求：撤销一审判决，改判合景公司退回电梯使用费550元给黎乐然。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。黎乐然不是2015年7月16日与合景公司签订《前期物业服务协议》时，被合景公司收取550元电梯使用费（该协议早在签订购房合同时已签了，而且不涉及装修时另行收取电梯使用费问题）。2015年7月16日，黎乐然办理装修手续时，合景公司提出要收电梯使用费。当时黎乐然已提出异议（合景公司一审答辩也承认），但合景公司认为必须要交，黎乐然为了能如期装修，只得交了。一审判决认为黎乐然交了，就是与合景公司达成合意，现在起诉要求退回属“解除合同”。这一认定与事实不符，没有法律依据。新的《物业管理条例》（2016年3月1口施行）第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用专项维修资金”。不知道合景公司收取的电梯使用费属何性质，如果认为是维修电梯之用，那么合景公司该收费并没有业主或业主委员会的授权。《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”由此可见，合景公司收取电梯使用费应以“物业管理企业按照物业服务合同的约定”进行，但《前期物业服务合同》没有约定此项收费。合景公司在黎乐然提出异议情况下，仍强制收取，这是违法行为。即使真的“达成合意”，也属无效。装修房子使用电梯运载瓷砖、水泥、沙等确实对电梯使用寿命有影响，但是，该小区商品房全是毛坯房，一至三层是商业用途，四层是花园绿化层，五层以上才是住宅。案中所涉电梯全体业主都要使用，也只有全体业主才能使用。所以，全体业主装修都要经过这一使用过程。而电梯是全体业主所有，业主装修房子使用电梯运载瓷砖、水泥、沙，这是正常使用，缩短了电梯的使用寿命，也只是业主的财产加速了折旧，与合景公司没有关系。现在合景公司收的该费属谁所有？如果有业主不使用电梯，或不使用电梯装修，经全体业主或大多数业主同意，对使用电梯装修的业主额外收取使用费，这符合公平原则，才说得过去。然而本案中，不存在此问题。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用的《物业管理条例》第四十一条是2016年新修订的第四十条，当然这不影响实体，但说明态度。该条内容恰恰证明合景公司收取电梯使用费不按该条规定行事。由于一审判决认定黎乐然与合景公司达成合意的事实错误，所以适用《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、四十四条、六十条也是错误的。一审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条是错误的，该条是关于被告经合法传唤不到庭作缺席判决的规定，本案合景公司没有缺席。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法予以改判。被上诉人合景公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。电梯使用费的性质不属于物业管理费范畴，一审答辩状已经阐明，根据前期物业服务合同第十条约定，电梯使用费不是专项维修基金范围，电梯使用费是临时性的取自于业主用之于业主的，用于公共设施维修保养的费用。收取电梯使用费有事实和法律依据的，合景公司一审提交的证据《房屋装修管理协议》第十一条，明确“因搬运装饰装修……一定期限内恢复原状”，黎乐然代理人已经签署确认，同意合同的约定，在收取550元费用时，合景公司向黎乐然出示收费标准，通过双方协商，黎乐然进行缴纳，装修协议的约定还是关于550元的口头约定，均已生效且履行，所以收取电梯使用费是有事实和法律依据的。由于高楼层业主装修而导致其他业主的电费、电梯维护费等额外负担的增加显然不合理，所以对装修业主收取电梯使用费有必要且是合理的。综上，黎乐然的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。二审争议的焦点为合景公司应否向黎乐然退还已收取的电梯使用费550元。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，合景公司收取黎乐然装修期间的电梯使用费并没有在《前期物业服务合同》中约定，也没有相关行政机关的收费许可，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，黎乐然请求合景公司退还其违规收取的电梯使用费550元的理由成立，本院予以支持。一审法院认定黎乐然交纳电梯使用费即双方当事人达成合意，合同依法成立并生效，属认定事实错误，本院依法予以纠正。综上所述，黎乐然的上诉请求成立，予以支持。依照《物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销怀集县人民法院（2016）粤1224民初230号民事判决；二、怀集合景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内退还电梯使用费550元给黎乐然。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合共75元，由被上诉人怀集合景物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 唐 强代理审判员 梁达明二〇一六年十月二十七日书 记 员 周伟航第2页共7页 关注微信公众号“”