（2016）苏03民终2578号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-14
案件名称
徐州弘旺物业管理有限公司与卢军物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢军,徐州弘旺物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终2578号上诉人（原审被告）：卢军，男，1960年11月4日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：章燕，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州弘旺物业管理有限公司，住所地徐州市铜山区黄河西路368号。法定代表人：张颖，该公司总经理。委托诉讼代理人马广庭，该公司职员。上诉人卢军因与被上诉人徐州弘旺物业管理有限公司（以下简称弘旺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第02966号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人卢军及其委托诉讼代理人章燕，被上诉人弘旺物业公司的委托诉讼代理人马广庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢军上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判。事实与理由：一审认定上诉人应当按照每月每平方米1.58元的80%支付物业服务费，认定过高。被上诉人根本未按合同约定提供物业服务，仅提供小部分服务。1、被上诉人未履行前期物业服务协议第三条第一款的约定即“应当保持房屋外观统一、干净、无乱张贴、乱搭建等违章情况”。被上诉人提供物业服务的依山龙郡小区内私搭乱建现象严重。徐州市都市晨报曾专题报道该小区居住环境脏乱差、小区内违章建筑、圈占绿地。被上诉人根本未采取任何措施制止。2、被上诉人根本未履行前期物业服务协议第三条第二款之义务即“保证机电设备安全有效运行”。被上诉人在提供物业服务的依山龙郡小区内监控系统全部瘫痪，至今不能使用。被上诉人在一审诉讼中明确承认了这一点。3、其他服务项目，诸如环境卫生、绿化等，被上诉人提供了此项服务，但是其服务质量远不符合前期物业服务协议的约定。弘旺物业公司辩称，1、上诉人称被上诉人根本未按合同约定提供物业服务，仅是提供了小部分服务，这不是事实。物业公司从2011年1月21日服务至今，只要是物业服务的职责范围物业都做了，不是物业职责的范围物业也做了。2、小区内的个别业主装修时有违建、侵占绿地现象，物业及时进行了劝说、阻止，下发了整改通知书，不理会的上报给城管局，有城管局下发的违建通知书为证。3、相关报纸的报道夸大其词。监控设备不能正常运行是施工单位使用伪劣产品的原因导致的。4、一审认定上诉人应当按照每月每平方米1.58元的80%支付物业服务费，被上诉人认为过低。弘旺物业公司向一审法院起诉请求：判令卢军支付2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务费10234元、公共能耗费600元、违约金5850元。一审法院认定事实：弘旺物业公司为铜山区依山龙郡小区物业服务公司，卢军为该小区3号楼4单元302号叠加别墅（建筑面积179.93平方米）业主。2011年11月21日，弘旺物业公司与江苏恒龙万相房地产开发有限公司签订了依山龙郡前期物业服务合同，合同约定：由弘旺物业公司向依山龙郡小区提供前期物业服务，收费标准为叠加别墅物业费1.58元每平方米每月，联排别墅区2元每平方米每月；弘旺物业公司在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收一年的物业服务费，物业服务费自第一次预收期满后，每年按次交纳，业主应在每年的前十日内履行缴费义务；公共能耗分摊费用每年预收，按实结算，多退少补，并予以公示；在房屋交付时第一次预收标准为200元每年，以后每年预收标准可根据现行物价标准情况相应调整。2011年11月24日，弘旺物业公司与卢军签订前期物业管理服务协议，约定叠加别墅物业费收费标准为1.58元每平方米每月，上房时全额预交第一年物业服务费，之后每年1月1日至1月10日期间全额预交当年物业服务费；公共能耗费为每户每年200元，随物业费预交，每年按实结算；若业主违反协议，不按照约定的收费标准缴纳有关费用的，弘旺物业公司有权自逾期之日起按每天万分之五收取滞纳金。后卢军未按约缴纳2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务费用。另查明，弘旺物业公司在提供物业管理服务时，存在公共设施不能及时维修、车辆占用路面乱停放等问题。一审法院认为，弘旺物业公司与卢军签订的前期物业管理服务协议合法有效，双方应按照合同约定履行权利义务。弘旺物业公司据此提供了物业管理服务，卢军作为业主负有按约支付物业服务费的义务。弘旺物业公司提供的物业服务未能达到物业服务合同中的各项要求，存在明显瑕疵，法院认为物业服务费应当予以核减，结合物业服务情况，按每月每平方米1.58元的80%计算物业服务费。关于卢军辩称的涉案房屋2012年8月3日才合格交付，2012年8月4日前的物业服务费应当由开发商江苏恒龙万相房地产开发有限公司予以承担的主张，因弘旺物业公司的诉讼请求为2013年1月1日后的物业费，且卢军的辩称涉及第三人，本案不予一并处理。关于弘旺物业公司主张的物业服务费，法院支持8187.2元。因弘旺物业公司提供的服务确有瑕疵，对弘旺物业公司主张的违约金，法院不予支持。关于2013年1月1日至2015年12月31日公共能耗费600元，经双方据实结算，卢军无异议，法院予以支持。判决：一、卢军于判决生效之日起十日内给付弘旺物业公司2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务费8187.2元、公共能耗费600元；二、驳回弘旺物业公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，内容合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。协议中明确约定叠加别墅的物业服务费收费标准为每月每平米1.58元，上诉人作为涉案小区叠加别墅的业主，理应按照服务协议约定的标准缴纳物业服务费。但是，弘旺物业公司提供的物业服务确实存在一定的问题，其提供的物业服务没有达到双方服务协议约定的标准，一审法院据此依法核减相应的物业服务费，并按照协议约定收费标准的80%计取物业服务费，并无不当。综上，上诉人卢军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人卢军负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军代理审判员 李 琳代理审判员 程 叶二〇一六年十月二十七日书 记 员 鲁 静