（2016）沪0118民初8780号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-01-18
案件名称
谢银珍与汪彩凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢银珍,汪彩凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初8780号原告谢银珍，女，1963年3月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。被告汪彩凤，女，1971年2月18日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托代理人汪秀凤，女，1968年11月14日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告谢银珍诉被告汪彩凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴小龙独任审判。本案于2016年10月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人蔡新、被告委托代理人汪秀凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢银珍诉称：2005年4月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定，原告为卖方，被告买方，原告将坐落于青浦区赵巷镇金葫芦新村十一区二期建筑面积为193.92平方米的一套二层联体别墅出卖给被告(包括宅基地使用权)，房屋(包括宅基地使用权)买卖总价人民币50万元。协议签订后，被告支付50万元，由于当时房屋未建好，未办理交接手续，被告取得该房后也未进行装修，也未自己居住。近日，原告接到上海市青浦区土地调查领导小组办公室发出的《农村宅基地调查出席指界通知书》，得知土地使用权仍为原告，无法变更到被告，同时了解到，被告购买的此宅基地也将转让给他人。原告认为，原、被告之前签订的农村宅基地的房屋买卖，被告并非原告同村的集体经济组织成员，不享有农村宅基地的使用权，原、被告的房屋买卖行为违反了土地法的相关规定，应为无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2005年签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告将位于青浦区赵巷镇金葫芦新村十一区二期面积为193.92平方米的一套联体别墅返还给原告，原告将50万元返还给被告；3、诉讼费由被告承担。被告汪彩凤辩称：房屋买卖协议是双方自愿的，并且房屋买卖及居住经过十几年了，不同意返还房屋。经开庭审理查明：2005年4月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定：甲方自愿将个人所有的位于上海市青浦区赵巷镇金葫芦新村十一区二期建筑面积193.92平方米的一套二层联体别墅出卖给乙方所有(包括宅基地使用权)；房屋(包括宅基地使用权)买卖总价为50万元；房款及房屋的交付时间及方法，乙方于2005年4月28日双方签订协议当天，一次性将房款50万元以现金方式交付甲方，同时，甲方将房屋及房屋相关的一切原始凭证交给乙方，今后甲方所收到的一切与该房屋和土地使用权有关的原始凭证，在取得之日起三天内必须交给乙方，归乙方所有；甲方在签订协议时，保证该房屋无抵押、转让、赠与、权属纠纷、立遗嘱继承等情况，如甲方隐瞒上述情况，所引起的一切法律责任由甲方承担；乙方以甲方的名义办理房地产权证的，权属归乙方所有，甲方不得以权证为其名而主张权利，今后如政策许可，乙方申请产权变更在乙方名下的，甲方应无条件予以协助，如需甲方出面办理时，甲方也必须无条件予以协助，且不得要求乙方支付任何费用，但办理权证的费用由乙方承担；乙方购买房屋后，可以处理与该房屋相关的一切权益，甲方不得干预。协议签订的当天，被告向原告交付了50万元，原告向被告交付了房屋。房屋交付后被告居住使用至今。双方另约定了其他权利义务。2004年9月10日、2005年4月21日，原告向上海赵巷城镇建设发展有限公司分别支付建房款12万元、2,230.40元。协议签订后，被告向原告支付房款50万元。被告在上海赵巷城镇建设发展有限公司取得该房屋钥匙，并装修后由被告父母入住至今。另查明，系争房屋系分配给原告的宅基地。原告户籍所在地是上海市青浦区赵巷镇方夏村方东210弄32号。被告户籍所在地是上海市东新路XXX弄XXX号XXX室。以上查明的事实，有原、被告陈述，房屋买卖协议、农村居民建房用地申请批复单、收据、农村宅基地调查出席指界通知书等证据为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。本案中，原、被告签订的房屋出售协议，违反了相关国家法律、法规的规定，双方签订的房屋买卖协议虽为双方真实意思表示，但上述标的物的交易行为违反法律禁止性规定，应为无效。从遵循公平原则出发，考虑到被告对上述房屋的投入、上述房屋的目前状态，可维持居住使用现状。因此，原告要求被告返还房屋(包括宅基地)及返还被告50万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告谢银珍与被告汪彩凤于2005年4月28日签订的《房屋买卖协议》无效；二、原告谢银珍其余诉讼请求不予支持。本案受理费人民币8,800元，减半收取计人民币4,400元，由原告负担人民币4,360元；由被告汪彩凤负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴小龙二〇一六年十月二十七日书记员 沙袁媛附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 来源：百度“”