（2016）琼0271民初6577号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-02-17
案件名称
三亚某某物业服务有限公司诉远某迪 物业服务纠纷 一审民事判决书
法院
三亚市城郊人民法院
所属地区
三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
三亚某某物业服务有限公司,远某迪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
{C} 三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0271民初6577号 原告：三亚某某物业服务有限公司。 法定代表人：郑某峰，该公司经理。 委托代理人：彭某生，该公司员工。 被告：远某迪。 原告三亚某某物业服务有限公司（简称某某物业公司）诉被告远某迪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，依法由审判员陈孟灿独任审判，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托代理人彭群生到庭参加诉讼，被告远某迪经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告某某物业公司诉称：原告于2011年2月份开始承接海岳半岛小区物业管理工作，负责管理小区的日常事务及按时向小区业主收取相应的物业服务费用。但被告自2016年1月至2016年3月份，未向原告交纳任何物业服务费，包括物业费、水费、电费、公摊费、违约金在内共计715.04元。原告多次与被告协商要求其支付该物业服务费用，被告均以各种理由拒绝支付。综上，原告为维护自身权利，特诉至法院，请求判令：一、判令被告支付原告物业费、水费、电费、公摊费、违约金共计715.04元；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告远某迪未出庭但提交答辩状称：原告服务海岳半岛小区期间，园林垃圾半年不清运一次，使业主苦不堪言。某某物业公司为了省一些垃圾清运费一直违规、违法操作，对答辩人等其他业主的生活造成了很大的影响，对于原告的服务答辩人有权不交物业费。对于原告代收的水电费存在弄虚作假的情况，利用职权做出二套单价，强制业主交费。2015年年末业主委员会征求小区全体业主意见更换物业公司，经业主一致同意于原合同到期后，不再和原告续签合同。合同到期后华川物业迟迟不离开小区，2016年3月同时有两个物业公司在小区服务，旧的不走，新的无法开展工作，致使两个物业公司均在小区没有积极干活，答辩人认为合同已经到期，原告要对物业费对账只留财务人员就可，不应再强迫答辩人缴纳三月份的物业费。 经审理查明：远某迪为位于三亚市金鸡岭大街海岳半岛城邦小区赛维拉1栋3单元205房的所有权人，该房建筑面积为84.88平方米。2011年2月24日，海岳半岛城邦业主委员会（甲方）与某某物业公司（乙方）签订《海岳半岛城邦物业服务合同》，合同约定某某物业公司承接海岳半岛城邦小区物业，物业服务期限为5年，自2011年2月25日至2016年2月24日止。合同第二十七条约定：业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，应当按日增加1‰的标准向乙方支付违约金。协议签订后，被告远某迪按照每月127.32元的标准向原告支付物业费，2016年3月按前每吨3.01元、2016年3月后按每吨2.69元的标准支付水费，按每度0.6312元的标准支付电费。原告称被告尚欠公摊费64.71元，但未提交证据予以证明。 另查，2016年3月15日海岳半岛城邦业主委员会与江苏万园物业管理有限公司三亚分公司签订《海岳半岛城邦小区物业服务合同》，服务期限为2016年3月31日至2019年3月30日，并于2016年4月1日正式收取物业费，同日原告与海岳半岛城邦业主委员会办理交接手续并退出海岳半岛城邦小区。 另，原告在远某迪位于三亚市金鸡岭大街海岳半岛城邦小区赛维拉1栋3单元205房房门上张贴了《催缴费用通知单》，该单中载明：截止2016年3月欠费总金额为744.28元，详单请到物业中心核准。被告需自收到本《催缴费用通知单》之日起在五个工作日内速到物业服务中心交费处付清所欠费用，隔月未缴纳，将根据《三亚市物业管理实施办法》第四十六条规定加收物业费欠费总额每日2‰。催缴单落款时间为2016年7月4日。 以上事实，有收款收据、业主登记表、海岳半岛城邦小区业主欠费清单及区间、海岳半岛城邦物业缴费通知单、《海岳半岛城邦物业服务合同》、照片及当事人陈述等证据佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：原告某某物业公司与海岳半岛城邦业主委员会于2011年2月24日签订的《海岳半岛城邦物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。该合同对全体业主具有约束力，业主应按物业服务合同履行义务。远某迪作为海岳半岛城邦小区赛维拉1栋3单元205房的产权人，其在入住涉案小区后接受了某某物业公司对“海岳半岛城邦小区”的管理服务。根据权利义务对等原则，远某迪享受了某某物业公司提供的物业管理服务理应支付物业管理费。 现被告远某迪以原告垃圾清运不及时物业服务不到位为由拒交物业费，本院认为物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告所称的垃圾清运不及时的问题发生在2012年，并已经过相关部门责令原告整改，被告无证据证明该行为属于一个长期持续性的行为，且无证据证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故被告的该项抗辩理由不足以成为拒缴物业费的理由。 关于某某物业公司服务期限的截止时间以及远某迪是否拖欠物业费的问题。《海岳半岛城邦物业服务合同》约定的某某物业公司物业服务日期至2016年2月24日止，但依据原告提供的交接单可知某某物业公司向业主委员会办理交接的时间为2016年4月1日，新物业公司的服务期限虽从2016年3月31日开始，但实际计算和收取物业费的时间亦为4月1日。另，从原告向本院提交的其他业主3月份的物业费、水电费的缴费单据可知，上述费用的计算截止日期均到3月31日，因原告确于合同终止后继续对涉案小区提供了物业服务，对此被告虽不予认可，但未提交证据予以反驳，故应认定原告提供物业服务期限的截止日期至2016年3月31日止。原告关于将物业费计算至2016年3月份的主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告远某迪所拖欠的从2016年1月起至2016年3月31日止的物业费、水费、电费应向原告交纳，故，远某迪应向原告支付的物业管理费为381.96元(84.88平方米×1.5元/平方米·月×3个月)，水费为50.02元[（2016年3月份读数262吨-2016年2月份度数257吨）×3.01+（2016年2月份读数257吨-2015年12月份读数244吨）×2.69]，电费为241.75元[（2016年3月份度数17333度-2015年12月份度数16950度）×0.6312]。现原告主张物业费326.67元，属于原告对其权利的自主处分，本院予以照准，对于原告主张的水费52.26元，本院仅支持50.02元，超出部分本院不予支持。对于原告的主张的公摊费64.71元，因原告未提供证据予以证明且被告不予认可，故对于原告的该项主张，本院不予支持。 关于滞纳金的问题。依据合同约定经原告向被告书面催交，被告未按期交纳物业费的构成违约，应承担违约金即滞纳金。本案中，原告提交了其张贴于被告房门上的书面催缴通知书，用于证明其已尽到书面催交义务，但因实际张贴催缴通知书的时间无法确定，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一项、《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告远某迪应于本判决生效之日起十日内向原告三亚华川物业服务有限公司支付物业费326.67元、水费50.02元、电费241.75元，共计618.44元； 二、驳回原告三亚华川物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预缴，已减半收取），由被告远某迪负担22元，由原告三亚华川物业服务有限公司负担3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员 陈孟灿 iqtqhhkjow4gkou7vd 二〇一六年十月二十七日 书记员 陈俊瑾 来源：百度“”