（2016）沪01民终9430号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-29
案件名称
佛田工业科技（上海）有限公司诉上海申莱特科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛田工业科技（上海）有限公司,上海申莱特科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终9430号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛田工业科技（上海）有限公司，住所地上海市松江区车墩镇泾车路91号2幢101。法定代表人：吴国庆，总经理。委托代理人：朱畏，上海百战律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海申莱特科技有限公司，住所地上海市松江区车墩镇泾车路91号。法定代表人：易际炼，董事长。委托代理人：李勇，上海巨明律师事务所律师。上诉人佛田工业科技（上海）有限公司因与被上诉人上海申莱特科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第3789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佛田工业科技（上海）有限公司的法定代表人吴国庆及委托代理人朱畏，被上诉人上海申莱特科技有限公司的委托代理人李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。佛田工业科技（上海）有限公司（以下简称“佛田公司”）上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、七项，改判：1、上诉人的搬离时间为两个月；2、上诉人不需要支付使用费及物业费；3、被上诉人赔偿上诉人因厂房重建导致上诉人搬迁的经济损失154,660.35元（人民币，下同）。事实和理由：1、《搬迁协议》明确临建厂房是免费的，故一审判决第二项存在错误；2、上诉人的生产设备属于精密仪器，故请求法院给予两个月的搬离时间；3、被上诉人以原厂房重建为由要求上诉人搬入临建厂房，造成上诉人的装修费及拆除费损失合计154,660.35元，依据双方《租赁协议》的约定，该损失应由被上诉人承担，且原判决认定的违约金数额不足以弥补上述损失。上海申莱特科技有限公司（以下简称“申莱特公司”）辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。申莱特公司向一审法院起诉请求：1、佛田公司搬离位于本区XX镇XX路XX号XX幢厂房西面的临时厂房；2、佛田公司搬离位于本区XX镇XX路XX号XX幢XX层厂房；3、佛田公司支付拖欠的租赁费21,497元（2013年12月13日至2014年2月12日期间，按照每月11,048.5元计算）；4、佛田公司支付拖欠的物业管理费6,300元（自2014年1月1日至2015年9月30日，按照每月300元计算）；5、佛田公司支付自2015年9月14日开始至上述房屋实际返还申莱特公司之日止的房屋占有使用费（临时厂房按照每天65元计算，第4层房屋按照每天133元计算）；6、佛田公司支付自2015年10月1日起至上述房屋实际返还之日止的物业费，按照每天10元计算。审理过程中，申莱特公司自愿变更第5项诉讼请求为：佛田公司支付自2015年9月14日开始至临时厂房实际返还申莱特公司之日止的房屋占有使用费，按照每天65元计算(100平方米×0.65元/平方米/天)。佛田公司则提起反诉，要求法院判令：1、申莱特公司赔偿佛田公司临时厂房漏水造成的损失163,338元（包括机器损坏的损失32,478元、18,760元，因机器损坏造成的产品被退货损失110,100元，客户罚款2,000元）；2、申莱特公司赔偿佛田公司搬迁导致的装修费损失154,660.35元（原厂房装修费127,080.35元，临时厂房的装修费9,100元，原厂房装饰装修拆除费18,480元）；3、申莱特公司返还佛田公司保证金11,450元；4、申莱特公司支付佛田公司违约金34,350元；5、申莱特公司支付佛田公司搬迁费用50,000元（包括在原厂房内的搬迁及从原厂房搬至临时厂房两次搬迁）。一审法院认定事实：申莱特公司为位于本区XX镇XX路XX号厂房（以下简称“91号厂房”）的所有权人，申莱特公司于2013年8月29日取得91号厂房的上海市房地产权证〔沪房地松字（2013）第XXXXXX号〕，于2015年10月28日重新申领了上海市房地产权证（松2015XXXXXX），载明91号厂房有4幢房屋，其中1幢、2幢房屋竣工日期为2010年，3幢、4幢房屋竣工日期为2015年。1幢房屋总层数为3层，2幢房屋总层数为4层，3幢房屋总层数为3层，4幢房屋总层数为4层。一审法院查明：佛田公司于2014年3月17日由原来的“上海佛田工业精密机械有限公司”名称变更为现在的名称。一审法院查明：2012年9月14日，申莱特公司、佛田公司的法定代表人分别代表申莱特公司、佛田公司签订《租赁协议》一份，双方约定申莱特公司将位于上海市松江车墩工业区XX路XX号厂房出租给佛田公司作为生产、仓库、办公用途使用，厂房建筑面积为456平方米，辅助厂房103.6平方米（按实际测量面积为准），房屋结构为彩钢结构。租赁期限为4年，自2011年6月29日起至2015年9月13日止，房屋租金起算日为2011年9月13日。租赁期限届满时，佛田公司应按照协议规定归还房屋。在同等条件下，佛田公司享有优先租赁选择权，但应提前三个月书面通知申莱特公司，达成协议后，可延长租赁期。双方关于租金的约定：生产厂房租金为每日每平方米0.65元，辅助房租金为每日每平方米0.55元，合计每月租金为10,748.5元，物业费每月300元。双方还约定：在合同履行后的三年内双方不得以任何借口提前终止合同，三年后若任何一方提出则必须提前3个月书面通知对方，并承担违约金，按1个月的租金赔偿。若申莱特公司提出还需要付给佛田公司装修费和搬运费。协议另对其他相关事项作了相应约定。协议签订后，申莱特公司将租赁标的物交付给佛田公司使用，佛田公司支付保证金11,450元。嗣后，佛田公司曾将部分厂房转租给案外人，双方经协商一致，佛田公司将转租出去的部分厂房收回，并将除去自己使用的厂房之外的部分厂房返还给了申莱特公司。2013年12月28日，申莱特公司、佛田公司的法定代表人分别代表申莱特公司、佛田公司签订《搬迁协议》一份，约定：1、佛田公司搬迁到办公楼后面临时搭建厂房作为生产车间，办公四楼作为办公室、住宿使用、搭建临时厂房所产生的费用由申莱特公司承担。过渡时间约为6个月（直至新厂房建成）。在此使用临时厂房及办公楼四层期间租赁费用全免。于2014年7月份搬进新厂房一层，新厂房使用面积为500平方米，原租赁合同不变。2、新厂房建成时配电照明灯，线路布置，墙面涂刷白色涂料，需配置完善。3、佛田公司原自行搭建办公室，由自己拆迁自己处置，与申莱特公司无关。4、如搭建临时厂房未能满足机器使用需求，佛田公司有权搬迁至办公楼一层作为生产车间。以上协议在双方共同协商下达成，本协议若有未完成其他事项可另行补充，本协议一式两份，双方各持一份，如有一方违约，按合同双倍罚款。在双方协商下未能自行解决，可采取法律途径进行解决。申莱特公司直至2014年2月14日将临时厂房搭建完毕，佛田公司遂搬进临时厂房。2015年9月10日，申莱特公司向佛田公司发出律师函，并在佛田公司使用的厂房张贴告知书，告知佛田公司因临时厂房已被工业区管委会确定属于违章建筑，必须予以拆除，要求佛田公司搬离并付清拖欠的2个月房租。2015年9月20日，申莱特公司与案外人上海B有限公司签订《租赁协议》一份，约定申莱特公司将位于上海市松江车墩工业区XX路XX号厂房出租给案外人上海B有限公司使用，房屋结构为砖混结构。双方另对其他相关事项作了相应约定。一审审理过程中，申莱特公司提供《租房合同》一份，以证明申莱特公司、佛田公司于2013年9月14日签订该份合同，约定申莱特公司将位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX层面积358平方米生产用房交付佛田公司使用，至2015年9月13日收回，租期共2年，租赁价格为每月4,000元。佛田公司表示对合同上的公章真实性无法确认，认为该份合同上佛田公司的公章不是佛田公司的法定代表人所盖。佛田公司提供照片一组及光盘以证明临时厂房存在漏水现象，申莱特公司对此不予认可，表示从未收到佛田公司要求维修的通知。佛田公司还提供机器发票及产品被退货等相关材料，以证明因厂房漏水导致机器受损，生产出的产品存在瑕疵被退货给佛田公司造成了损失。申莱特公司对此不予认可，认为与本案无关。佛田公司还提供发票、收据及清单，以证明其在原厂房的装修费用、拆除费用及临时厂房的装修费用。申莱特公司对此不予认可，认为双方未在《搬迁协议》中对装修费用及拆除费用进行相应约定。一审法院于2015年12月31日就91号厂房进行现场勘查。一审法院认为，因申莱特公司、佛田公司在《租赁协议》中约定的租赁标的物不具备建设工程规划许可证，故该份《租赁协议》应属无效。《租赁协议》履行过程中，双方又订立了《搬迁协议》，申莱特公司提供属于违法建筑的临时厂房免费给佛田公司使用，双方协商一致变更了之前关于租赁标的物、“租金”的支付等约定，但并未变更租赁期限的约定。《租赁协议》无效不影响申莱特公司在租赁期限届满后主张佛田公司搬离租赁标的物。关于91号厂房2幢第4层厂房的问题，虽然佛田公司否认落款日期为2013年9月14日《租房合同》的真实性，但是在《搬迁协议》中也明确约定了佛田公司在过渡期间免费使用“办公楼四楼”，结合一审法院现场勘查的情况，一审法院确定佛田公司实际使用的房屋包括临时厂房和91号厂房2幢第4层厂房。现租赁期限已届满，申莱特公司要求佛田公司搬离上述厂房的第1、2项诉讼请求，一审法院予以支持。佛田公司辩称双方签订《搬迁协议》系租赁期限的中止，待佛田公司重新搬进新建厂房后，租赁期限相应顺延，没有依据，一审法院对此不予采信。对于申莱特公司的第3项诉讼请求，双方在2013年12月28日签订《搬迁协议》时并未明确约定申莱特公司向佛田公司交付临时厂房的具体时间，从常理判断，申莱特公司应在签订《搬迁协议》后的合理期限内交付临时厂房，但申莱特公司直至2014年2月14日才将临时厂房搭建完毕，申莱特公司延迟交付厂房的不利后果应自行承担。且双方在《搬迁协议》中并未对2013年12月13日至搬进新厂房前的房屋占有使用费进行相应约定，故一审法院对于申莱特公司的该项诉讼请求不予支持。对于申莱特公司的第4项诉讼请求，一审法院不予支持。对于2014年1月1日至佛田公司搬进临时厂房之日止的物业管理费，一审法院不予支持的理由在上文已经详细阐述，一审法院不再赘述。按照申莱特公司承诺，佛田公司使用临时厂房期间租赁费用全免，因申莱特公司并非专业的物业服务管理机构，故申莱特公司收取的物业管理费应属于租赁费用的一部分，在佛田公司使用临时厂房期间，物业管理费亦应当免予收取。对于申莱特公司的第5项诉讼请求，由于《搬迁协议》对原租赁合同中约定的租赁期限没有变更，故双方间的租赁期限还是于2015年9月13日届满。租赁期限届满后，佛田公司不可无期限免费使用临时厂房，故佛田公司没有及时返还厂房的，应当支付相应房屋占有使用费。现申莱特公司主张按照每天0.65元/天/平方米计算房屋占有使用费，佛田公司表示不予认可，认为0.2元/天/平方米的价格都是过高的。一审法院结合本案实际情况及现场勘查结果，确定为每月1,200元，佛田公司应自2015年9月14日开始支付至实际搬离临时厂房之日止。对于申莱特公司的第6项诉讼请求，同上文，佛田公司应当支付租赁期限届满次日即2015年9月14日开始至实际搬离临时厂房及91号厂房2幢第4层厂房之日止的物业管理费。因双方实际履行合同过程中，租赁标的物发生了变更，一审法院参考原合同约定，经现场勘查，酌情确定物业管理费为100元/月。对于佛田公司的第1项反诉请求，因佛田公司未能提供证据充分证明临时厂房的漏水与机器设备损坏、产品被退货之间存在直接因果关系，故一审法院不予支持。对于佛田公司的第2项反诉请求，双方在《搬迁协议》中并未就佛田公司对原厂房的装修费用进行相应约定，佛田公司要求申莱特公司赔偿原厂房装修费及拆除费没有依据。关于临时厂房的装修费，佛田公司并未提供充分证据证明该费用的实际支出，且佛田公司已经使用临时厂房直至租赁期限届满，佛田公司要求申莱特公司对临时厂房的装修费用进行赔偿没有合同及法律依据。对于佛田公司的第3项反诉请求，因双方约定的租赁期限已届满，佛田公司已支付的保证金应予返还。对于佛田公司的第4项反诉请求，按照《搬迁协议》的约定，申莱特公司应于2014年7月提供新建厂房给佛田公司使用，该项约定并不违反法律、行政法规效力性强制规定，应属有效。申莱特公司违反该项约定，存在违约，应当按约承担相应违约责任。《搬迁协议》中约定的按合同双倍罚款，《租赁协议》中约定的违约金为1个月租金，申莱特公司应按2个月的租金标准支付违约金即21,497元。关于佛田公司的第5项反诉请求，佛田公司并未提供充分证据证明搬迁费用的实际支出，且佛田公司所称的两次搬迁均是双方协商一致的结果，双方并未就相应的搬迁费用进行约定，佛田公司要求申莱特公司支付搬迁费用，没有合同、法律依据。一审法院判决：一、佛田工业科技（上海）有限公司于判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢厂房西面临时搭建的厂房及91号2幢第4层厂房；二、佛田工业科技（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海申莱特科技有限公司自2015年9月14日起至佛田工业科技（上海）有限公司实际搬离上述临时搭建的厂房之日止的房屋占有使用费，按照每月1,200元计算；三、佛田工业科技（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海申莱特科技有限公司自2015年9月14日起至佛田工业科技（上海）有限公司实际履行上述第一项义务之日止的物业管理费，按照每月100元计算；四、上海申莱特科技有限公司于判决生效之日起十日内返还佛田工业科技（上海）有限公司保证金11,450元；五、上海申莱特科技有限公司于判决生效之日起十日内支付佛田工业科技（上海）有限公司违约金21,497元；六、驳回上海申莱特科技有限公司的其余诉讼请求；七、驳回佛田工业科技（上海）有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费495元，反诉案件受理费3,752.74元，合计诉讼费4,247.74元，由上海申莱特科技有限公司负担1,068元（已付495元，余款573元于判决生效之日起七日内交付法院），由佛田工业科技（上海）有限公司负担3,179.74元（已付）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要有三：一是租期届满后上诉人应否支付临时厂房的使用费及物业费；二是上诉人要求被上诉人赔偿装修损失及拆除费是否具有依据；三是上诉人要求两个月的搬离时间是否合理。关于争议焦点一。根据查明的事实，双方《搬迁协议》对于原有租赁期限并未延展，上诉人在租期届满后继续占有使用临时厂房，其主张期满后仍应免费使用，缺乏依据，本院难以支持。至于使用费及物业费的数额，一审法院结合本案的实际情况，酌定的数额应属合理，本院予以维持。关于争议焦点二。本案并无证据表明双方曾约定原厂房装修及拆除费用由被上诉人承担，上诉人在搬迁后亦未就此费用向被上诉人主张过，且被上诉人因违约未将新建厂房交付上诉人使用已经承担了违约金责任，故一审法院驳回上诉人要求被上诉人赔偿上述费用的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。至于上诉人主张的临时厂房的装修费用，鉴于上诉人实际使用临时厂房至今，已经超过约定的租期，该装修价值已经摊销殆尽，上诉人无权就此要求赔偿。关于争议焦点三。上诉人要求两个月的搬离期限缺乏必要的依据，而且，双方合同约定的租期明确，上诉人对于搬离的结果应当早有预期，同时考虑到本案诉讼持续的时间，本院认为，一审法院确定的搬离期限尚属合理，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,635元，由上诉人佛田工业科技（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一六年十月二十七日书 记 员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”