（2016）鄂10民终818号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-18
案件名称
段社平与监利县福安房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
监利县福安房屋开发有限公司,段社平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂10民终818号上诉人（原审被告）：监利县福安房屋开发有限公司。住所地：监利县容城镇天府东路**号。法定代表人：张波，该公司经理。被上诉人（原审原告）：段社平。委托代理人：周毅成，湖北司典律师事务所律师。上诉人监利县福安房屋开发有限公司（以下简称福安公司）因与被上诉人段社平房屋买卖合同纠纷一案，不服监利县人民法院（2016）鄂1023民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。段社平一审诉称：2010年8月20日我与福安公司订立了购房合同，购买福安公司位于监利县红城乡火把村三组怡家新城小区第3幢2单元504号商品房，约定交房时间为2011年3月20日，房屋交付后30日内办理产权登记。我按照约定支付了首付款74004元，办理了银行按揭付款，而福安公司却未在约定时间交付房屋和办理房屋产权登记，实际交付房屋的时间是2011年11月3日，办理房屋产权登记交付时间为2014年7月27日。依照合同应当承担违约责任。另外，福安公司在代办理水、电开户的过程中，分别收取了开户费1380元、1500元，多收取了1390元，多收部分应当退还。由于上述争议一直未得到解决，未交付房产证和土地证。诉请：一、判决福安公司支付逾期交付房屋和逾期办理房屋产权登记的违约金9011元。二、判决福安公司退还代办理水、电开户过程中多收取费用1390元。三、本案诉讼费由福安公司承担。福安公司一审辩称：一、合同约定房屋交付的时间为2011年3月20日，因段社平办理按揭贷款时的手续不全，缴付按揭贷款的时间延后，至2011年8月13日才将首期按揭款补齐。此后，我方行使后履行抗辩权迟延交付房屋及办理产权证明，不属于违约；二、因为段社平是按揭贷款买房，只有将按揭贷款还清后，才能获取两证，两证均抵押在银行；三、按合同约定的时间，房屋交付时间为2011年3月20日，至段社平起诉时已达五年时间，已超过诉讼时效，应当驳回段社平的诉请。一审法院查明，2010年8月20日双方订立了购房合同。合同约定：段社平以按揭贷款的方式购买了福安公司位于监利县红城乡火把村三组怡家新城小区第3幢2单元504号商品房，购房价款154004元。首付54004元，银行贷款100000元。福安公司应于2011年3月20日前，将验收合格的商品房交付。合同第九条的规定，交房的时间不得逾期30日，否则段社平可选择解除合同或要求继续履行合同，同时要求自约定的交房期限次日起按支付房价款的日万分之五支付违约金，合同继续履行；合同第十五条规定，福安公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理的权属登记的资料报产权登记机关备案。如因福安公司的责任，段社平不能在规定期限内取得房地产权属证书的，福安公司按已付房价款的2%支付违约金。合同签订当日，段社平支付了房屋按揭的首付款54004元；2011年8月13日，段社平补交房屋按揭款20000元；2011年11月3日，福安公司收取了各种费用15471元，其中水开户费1380元，电开户费1500元。至今福安公司未提交办理房屋他项权证的证明文件以及房屋的权属证明。另查明：福安公司已将段社平的房产证、土地证办理完毕，但至今未交给段社平。一审法院认为，双方依法订立的合同对双方具有法律约束力。福安公司作为房屋开发商应当依法履行合同义务，应当严格依照合同约定正确行使权利。不能随意变更合同的约定，如果确实需要对合同的条款进行变更，需要取得合同相对人的许可，方可变更合同。但福安公司未取得合同相对人同意的情况下，随意变更合同的约定，应承担相应地民事责任。根据合同约定的交房日期为2011年3月20日，即从2011年3月21日至2011年11月3日止，福安公司按已付房价款54004元的日万分之五的支付违约金，共计228天，金额6156元；2011年8月13日，段社平补交购房款20000元，至2011年11月3日止，逾期80天，按日万分之五支付违约金800元，上述两项违约金合计6956元。房屋交付使用后30日内，将办理的权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。福安公司不能在规定期限内取得房地产权属证书，按已付房价款154004的0.2%支付违约金，金额为308元。根据荆州市物价局（2005）6号文件的规定，用电开户费340元，多收取了1160元应当退还给段社平。对于段社平要求支付自来水开户费的诉讼请求，由于缺乏依据，不予支持。因为福安公司并未全面履行合同义务，至今未按合同约定交付房产证、土地证，其违约行为仍在持续当中。综观本案的事实，并未发现原告在履约过程中存在不履行债务的情形，被告后履行抗辩权的抗辩理由不予支持。为依法保护当事人的合法权益不受侵犯。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十三条、第六十七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由监利县福安房地产有限公司在判决书生效后十日内给付段社平迟延交房的违约金6956元，支付迟延交付房地产权属证书的违约金308元，并返还多收的开户费用1160元；二、驳回段社平的其它诉讼请求。上诉人福安公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、由于段社平的按揭手续不全导致贷款延后，我方担心买卖出现变故而行使后履行抗辩权，不是违约；2、房产和土地权属证书因按揭抵押在银行，不可能拿回来交付给段社平，一审判决我公司违约金308元不当；3、本案已经过了诉讼时效。请求二审法院撤销原判决，发回重审或者依法改判。被上诉人段社平二审答辩称：我方按照约定交付了首付款，是由于上诉人自己的原因造成不能及时交房；2、由于规划手续的原因，房产和土地权属证书推迟了，与我方无关；3、违约一直是持续状态，没有超过诉讼时效。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，段社平按照合同约定支付了首付款，福安公司没有按照合同约定的时间交付房屋，也没有提交证据证明是由于段社平的原因导致银行贷款延后，应当认定福安公司交房违约。福安公司没有在规定期限内办理房产和土地权属证书，应当承担0.2%违约金。因福安公司违约处于持续状态，段社平的起诉没有超过诉讼请求。综上，福安公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由福安公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈时中审判员 韩秀士审判员 谢成勇二〇一六年十月二十七日书记员 唐君玲 来源：百度“”