（2016）粤0115民初601号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-02-15
案件名称
吴淑珍与许文彪、广州市番禺长江机床电子制造有限公司租赁合同纠纷2016民初601一审民事判决书
法院
广州市南沙区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴淑珍,许文彪,广州市番禺长江机床电子制造有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0115民初601号原告：吴淑珍，系广州市南沙区榄核新华五金厂个人经营者。委托代理人：柏满祥，广东满祥律师事务所律师。委托代理人：欧石杰，广东满祥律师事务所实习律师。被告：许文彪。委托代理人：周云，广东广美律师事务所律师。被告：广州市番禺长江机床电子制造有限公司，住所地广州市南沙区，统一社会信用代码：914401157299334971。法定代表人：柯冬云。原告吴淑珍诉被告许文彪、广州市番禺长江机床电子制造有限公司(以下简称长江公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人柏满祥、欧石杰，被告许文彪委托代理人周云到庭参加诉讼。被告长江公司经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴淑珍诉称：其与被告许文彪于2007年4月11月签订了《广州市番禺土地租赁合同》，约定原告把位于南沙区灵山镇九比村九比路段东侧土地（工地证号码为G15-000XXX)及该土地的地上建筑物出租给许文彪作工业用途使用，并对出租期限、租金、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约把该土地及该土地的地上建筑物交付给许文彪使用，许文彪也按约交付了租赁定金（保证金）13500元。在2015年9月，原告发现被告许文彪在2015年8月未经原告同意将该土地及该土地的地上建筑物擅自转租给被告长江公司使用，并每月收取租金10000元。根据原告与许文彪签订的《广州市番禺土地租赁合同》的约定，许文彪在2013年5月1日至2016年4月30日期间应付给原告的租金为每月5346元，许文彪未经原告同意以每月10000元标准将该土地及该土地的地上建筑物擅自转租给他人，其每月多收取的租金4654元应当归原告所有。原告在得知许文彪的转租行为后，多次与其通过面谈和电话沟通，要求其停止转租行为或者让次承租人直接与原告签订租赁合同并将租金直接交付给原告，但许文彪均不予理会。故在2015年11月22日，原告致函给许文彪要求解除双方签订的《广州市番禺土地租赁合同》并要求其交还承租的土地和地及建筑物并承担违约责任。许文彪于2015年11月24日收到了上述函件，但至今仍未将涉案土地及该土地的地上建筑物交付给原告，还拒绝将双方约定每月5346元的租金支付给原告，故诉至本院，请求判令：1、确认原告与被告许文彪于2007年4月11日签订的《广州市番禺土地租赁合同》已于2015年11月30日解除；2、判令被告许文彪缴纳的保证金13500元归原告所有；3、被告许文彪立即将所欠原告2015年8月1日起至2015年11月30日止的租金23962元（含2015年8月至2015年10月被告许文彪每月多收取次承租人的租金4654*3=13962元和2015年11月的租金10000元）支付给原告；4、两被告立即将涉案土地（坐落于南沙区灵山镇九比村九比路段东侧，土地证号码为G15-000X**）及土地建筑物交还给原告，两被告共同向原告支付逾期交还涉案土地及地上建筑物的占有使用费（占有使用费按照每月10000元的标准自2015年12月1日起计付至两被告将涉案土地及地上建筑物交付给原告之日止）；5、本案全部诉讼费由两被告承担。被告许文彪辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是：1、原告是以其擅自转租为由，单方解除与其的租赁合同，但事实上其并没有转租涉案租赁物，故原告的诉请没有事实依据；2、事实上，原告认为涉案租赁物可以对外收取更高的租金，想提前终止双方的租赁合同，包括拒绝收取其给付的租金。被告长江公司未答辩，也未提交证据。经审理查明：广州市南沙区榄核新华五金厂是位于广州市南沙区东涌镇（原番禺区灵山镇）九比村广珠公路灵山九比路段东侧土地使用权人，土地证号为G15-000X**，登记日期为2004年10月25日，该土地使用权面积为1284.4平方米。2007年4月11日，原告（出租方，甲方）通过授权其丈夫冯某以其名义与被告许文彪（承租方，乙方）签订《广州市番禺土地租赁合同》约定：甲方将座落于番禺区灵山镇九比村九比路段东侧的工业用地（土地证号码G15-000X**）部分出租给乙方作工业用途使用。土地面积为1284.4平方米。租赁期限从2007年5月1日至2022年4月30日，租金分段计收，其中2013年5月1日至2016年4月30日每月租金为5346元、2016年5月1日至2019年4月30日每月租金为5827元，乙方在每月第6日前按现金付款方式缴纳租金给甲方。乙方向甲方交纳13500元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还乙方。甲方须依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按照约定提供土地的，每逾期一日，需按月租金金额的1%向乙方支付违约金。乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回土地，并要求赔偿损失。合同期内，如遇国家或当时政府征收，土地赔偿归甲方，建筑方面，前排14米某、18米深为甲方建造，赔偿归甲方，其余赔偿归乙方。合同期内，乙方转作其他行业或转租他人，则要经甲方同意，否则甲方有权收回房屋等。原告与被告许文彪当庭确认该合同的租赁物为“土地及土地上一层钢结构的镀锌瓦棚”。合同签订后，被告许文彪向原告交纳了保证金13500元。原告于同年5月1日将租赁物土地及土地上一层钢结构的镀锌瓦棚（面积约为14米*20米）交付给被告许文彪使用，被告许文彪确认其在建筑物内生产五金产品（金属膜板材）。被告许文彪按照原告指定的冯某名下账号，通过银行汇款方式缴纳租金至2015年10月31日止。2015年11月份，原告注销了上述账号，原告陈述其有将注销账号的事实告知被告许文彪并要求其之后的租金以现金的方式缴纳给原告或原告的丈夫冯某，但未举证证实。被告许文彪对此亦不予确认。之后，被告许文彪分别于2015年11月12日、12月4日、2016年1月8日、2月4日通过邮政汇款方式向原告（收件地址为原告户籍地址番禺区XXX路XX花园二座XXX房）汇款5686元，但上述款项均被退回。2015年11月23日，原告向被告许文彪发出《吴淑珍要求解决与许文彪于2007年4月11日签订的〈广州市番禺土地租赁合同〉并要求许文彪在2015年11月30日前交还承租的土地和地上建筑物并承担违约责任的通知》，内容为原告将位于番禺区灵山镇九比村路段东侧面积为1284.4平方米的工业用地及地上建筑物出租给被告许文彪使用，但据原告了解许文彪未经原告同意将上述租赁物转租给他人，已构成严重违约，故要求解除合同及收回场地并没收定金。被告许文彪于2015年11月24日收到上述通知后，向原告户籍地址邮寄了《我方没有违约行为，不同意解除〈合同〉的说明》，内容为其没有违约行为，不同意解除双方签订的《广州市番禺土地租赁合同》，原告在原有空地上只建有一堵3米高、18米长，共54平方米的墙及砖墙对应18米长、14.5米某，共261平方米、檐高为6米的瓦碰，其中瓦棚因年久失修损坏，经原告代理人冯某同意，于2013年8月拆除由被告改建等。后该邮件因“收件人拒收”被退还。根据原告提交的照片，原告与被告许文彪确认涉案租赁物现状为土地上建有一钢结构的镀锌瓦棚等，棚内有机器设备若干，双方另确认案涉建筑物未取得建设工程规划许可证。被告许文彪亦不就租赁物装修及改扩建的建筑物申请司法鉴定，并确认案涉租赁物现由其占有和使用。为证明被告许文彪存在转租行为，原告另提交了证据录音光盘及书面材料，被告许文彪对该证据真实性确认，但认为该录音不能证明其存在转租行为。以上事实，有原告及被告许文彪提交的证据及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案为租赁合同纠纷。虽然原告与被告许文彪签订的合同名称为土地租赁合同，但原告与被告许文彪当庭确认该合同的租赁物为“土地及土地上一层钢结构的镀锌瓦棚”，被告许文彪承租涉案租赁物的目的亦是在建筑物内进行五金产品等的生产，故上述建筑物所涉的土地及土地上的建筑物作为整体出租给被告许文彪使用，具有不可分割性，否则将导致租赁目的落空，且原被告在合同中对土地及建筑物的租赁费用未进行区分，现双方确认案涉租赁物中的建筑物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故原告与被告签订的《广州市番禺土地租赁合同》为无效合同，原告要求确认合同解除没有依据，本院不予支持。合同无效，自始不发生法律效力，双方因该合同取得的财产应予以返还。据此，被告许文彪应立即将案涉租赁物交还给原告，原告理应将收取的保证金返还给被告许文彪，原告要求没收保证金没有依据，本院不予支持。现双方确认被告许文彪缴纳租金至2015年10月31日止，原告主张该日以前的租赁费用没有事实依据，本院不予支持。被告许文彪至今未返还租赁物给原告，故原告诉请被告许文彪给付从2015年11月1日起至返还租赁物之日止的租赁费用合理有据，但占用费的标准应参照双方合同约定的每月租金标准为宜，对原告主张的超出该金额部分，本院不予支持。原告现有证据不能证明被告长江公司有使用案涉租赁物，其要求长江公司交还场地、支付使用费没有依据，本院不予支持。被告许文彪对案涉租赁保证金及其所述的改扩建建筑物等未主张权利，亦未申请司法鉴定，本院对此不予调处，当事人可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告许文彪应于本判决发生法律效力之日起30天内将位于广州市南沙区（原番禺区）灵山镇九比村广珠公路灵山九比段东侧土地（土地证号为为G15-000X**）及地上建筑物交还原告吴淑珍；二、被告许文彪向原告吴淑珍支付从2015年11月1日起至实际交还涉案租赁物之日止的场地使用费（2016年5月1日前按每月5346元标准计付，该日以后按每月5827元标准计付）；三、驳回原告吴淑珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1236元，由原告吴淑珍承担536元，被告许文彪负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 邓小春代理审判员 王 健人民陪审员 胡大成二〇一六年十月二十七日书 记 员 梁凤茵陈洁莹 微信公众号“”