（2016）赣08民终1420号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-09-24
案件名称
江西省星港湾物业管理吉安市分公司、陈珍物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西省星港湾物业管理吉安市分公司,陈珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民终1420号上诉人（原审原告）：江西省星港湾物业管理吉安市分公司，住所地江西省吉安市吉州区大桥西路8号。法定代表人：刘国金，该公司总经理。委托代理人：黄平、刘婷，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈珍，女，1978年3月26日生，汉族，住吉安市吉州区。上诉人江西省星港湾物业管理吉安市分公司（以下简称星港湾物业）因与被上诉人陈珍物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第164号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：被告系吉安市大桥西路8号8栋3单元402室的业主，该房面积为135．86平方米。2005年2月16日，原告与被告所在小区的开发商江西国投庐陵房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，合同约定，原告为被告所在小区提供物业管理服务，自2005年1月1日至2011年12月31日。合同签订后，原告为被告小区提供物业管理服务。2006年6月24曰，原告与被告陈珍签订《入住协议》，该协议约定了有关的物业管理服务事宜，其中，物业服务费的收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取。之后，被告所在小区成立星港澳园业主委员会，2010年12月15日，原告与星港澳园业主委员会签订《协议》，该协议约定，双方于2010年6月2日签订的退场协议到期后，江西名家物业公司未能如期进驻该小区，鉴于小区物业管理的实际情况，原告继续留驻该小区一年，自2010年12月1日至2011年l1月30日��被告以房屋存在漏水问题及小区环境脏、乱、差等为由未交纳2007年7月1日至2011年11月30日的物业管理服务费。原审法院认为：原告与被告签订的《入住协议》系双方真实的意思表示，合同合法有效。原告为被告所在小区提供物业管理服务，被告应向原告缴纳物业管理服务费。关于被告辩称房屋存在漏水问题，系被告与开发商之间的另一法律纠纷，被告可另行起诉。关于被告辩称小区环境不佳、车辆乱停乱放等问题，该系列问题系原告未妥善履行物业管理的义务，应酌定核减30％的物业管理费。因原告未提供证据证明2011年12月1日起至2012年9月30日为被告所在小区提供了物业服务，且被告对此亦不认可，对该期间的物业管理服务费的诉请不予支持。被告应向原告缴纳物业管理服务费2054.2元。原告主张的滞纳金没有依据，依法不予支持。依照最高��民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告陈珍支付原告江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司2007年7月1日始至2011年11月30日止的物业管理费2054．2元，限判决生效后七日内付清；二、驳回原告江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取，由原告负担10元，被告陈珍负担15元。上诉人星港湾物业不服一审判决，向本院上诉称：1、一审法院以“星港湾物业未提供证据证明2011年12月1日起至2012年9月30日为陈珍提供了物业服务”为由，对上诉人主张的关于2011年12月1日至2012年9月30日期间的物业管理费及滞纳金的诉请不予支持，这一判决内容与本案事实以及原审法院之前的判决相悖。根据原审法院之前作出的如（2013）吉民二初字第188号等一批生效的民���判决书中“自2005年2月开始，原告为被告小区提供物业管理服务至2012年9月30日，虽在2011年12月1日至2012的9月30日原、被告并未采用书面形式订立合同，但原告一方已经履行主要义务，被告所在小区也接受，视为已经构成事实物业服务关系”的判决内容，原审法院已经认定上诉人与被上诉人之间形成事实物业服务关系，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，对于法院生效裁判确定的事实当事人无需再行举证证明。结合本案，上诉人根本无需举证证明2011年12月1日起至2012年9月30日期间为被上诉人提供了物业服务。2、一审法院称原告主张的滞纳金没有依据明显错误。上诉人、被上诉人之间的《物业管理委托合同》中明确约定了逾期交物业费需缴纳滞纳金，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”的规定，被上诉人应当向上诉人支付滞纳金。同时，一审法院以上诉人未妥善行物业管理义务为由酌定核减30%的物业管理费用也不合理，小区环境不佳、车辆乱停放等问题系个别业主素质差导致，不能完全归因于上诉人。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈珍二审中未予答辩。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人星港湾物业与被上诉人陈珍签订的《入住协议》系双方真实的意思表示，该协议合法有效。上诉人为被上诉人所在小区提供物业管理服务，被上诉人应向上诉人缴纳物业管理服务费。上诉人与星港澳园业主委员会签订《协��》中虽然约定上诉人的服务期限至2011年11月30日止，但2011年12月1日至2012的9月30日上诉人仍然为被上诉人小区提供了服务，双方虽未订立书面合同，但上诉人已经履行主要义务，被告所在小区也接受，视为已经构成事实物业服务关系，原审法院（2013）吉民二初字第188号等生效民事判决书对此事实亦予以了认定。因此，上诉人要求被上诉人支付2011年12月1日至2012的9月30日物业管理服务的上诉理由成立，本院予以支持。在上诉人为被上诉人小区提供物业管理服务期间，由于确实存在小区环境不佳、车辆乱停乱放等服务不到位的情况，故原审法院酌定核减上诉人30％的物业管理费并无不当。关于滞纳金的问题，因上诉人未及时主张权利，且双方对物业费的缴纳一直存在争议，故上诉人要求被上诉人支付滞纳金依据不足，本院不予支持。综上，原审��决认定事实清楚，但处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第164号民事判决第二项；二、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第164号民事判决第一项为：被上诉人陈珍支付上诉人江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司2007年7月1日始至2012年9月30日止的物业管理费2396.6元（135.86平方米×0.4元×63个月×70%），限判决生效后7日内付清；三、驳回上诉人江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司负担40元，被上诉人陈珍负担35元。本判决为终审判决。审 判 长 肖建文代理审判员 胡 婧代理审判员 张志坚二〇一六年十月二十七日书 记 员 王 拯 来源：