（2016）黑01民终4072号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-17
案件名称
顾锡炎与黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司,顾锡炎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）黑01民终4072号上诉人（原审被告）黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区西十四道街45号。法定代表人金星，董事长。委托代理人任士安，黑龙江士安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）顾锡炎，住江苏省无锡市。委托代理人李明，江苏省无锡市滨湖区南泉法律服务所法律工作者，住江苏省无锡市。上诉人黑龙江龙贸房地产综合开发有限公司（以下简称龙贸公司）因与被上诉人顾锡炎房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民一民初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭审理了本案。龙贸公司的委托代理人任士安、顾锡炎的委托代理人李明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙贸公司上诉称：龙贸公司与顾锡炎是以房屋买卖名义抵押高息借款，龙贸公司用多处住宅和商服以买卖名义进行抵押多次向顾锡炎借款，并且借款本金及利息已全部还清。顾锡炎行为已构成虚假诉讼罪，请求二审法院撤销一审判决第一项，将此案移送公安机关处理。顾锡炎辨称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回龙贸公司上诉请求，维持原判。顾锡炎诉讼请求：确认龙贸公司与顾锡炎签订的房屋买卖合同有效，龙贸公司协助顾锡炎办理入户手续。原审判决认定：龙贸公司于2007年7月31日向顾锡炎借款250万元，承诺利息100万元，借款期限1年并出具欠据一份。同日，顾锡炎与龙贸公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号：070XXXXXXXX），约定：龙贸公司将哈尔滨市香坊区哈平路、保健路、育林街街坊7栋1层105号（建筑面积347.83平方米）以2431597元的价款卖给顾锡炎，并以龙贸公司从顾锡炎处借款抵房款。该合同在哈尔滨市房产管理局进行了备案。房屋建成后，龙贸公司始终不给顾锡炎办理进户手续。原审判决认为：龙贸公司与顾锡炎原为借贷关系，后双方签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定龙贸公司将房产出卖给顾锡炎，顾锡炎以借给龙贸公司的款项充抵购房款，顾锡炎与龙贸公司间的借贷法律关系消灭，双方又形成房屋买卖合同法律关系。因该《哈尔滨市商品房买卖合同书》在哈尔滨市房产管理局进行了备案，龙贸公司建完该房后，理应为顾锡炎办理入户手续，但龙贸公司拒不配合顾锡炎办理入户手续无理，现顾锡炎要求确认合同有效，并要求龙贸公司协助办理更名过户的主张，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十条，第六十条，第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第六条之规定，判决：一、顾锡炎与龙贸公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号：070XXXXXXXX）有效；二、龙贸公司自本判决生效之日起三日内协助顾锡炎办理哈尔滨市香坊区哈平路、保健路、育林街街坊7栋1层105号（建筑面积347.83平方米）入户手续，该房由顾锡炎居住、使用（所需费用由顾锡炎承担）。二审审理期间，龙贸公司向本院举示如下证据：第一组证据：2007年7月31日《借款协议》，主要内容：龙贸公司向顾锡炎借款250万元，龙贸公司以其正在开发建设的保健路－哈平路“风车小镇”6＃－1号商服、7＃－5号商服进行抵押，借款期限2007年7月31日－2008年6月20日，到期还款350万元；2007年8月1日，顾锡炎在无锡给龙贸公司汇款250万元的《汇款单》。拟证明：250万元是借款，并不是购房款。第二组证据：2006年－2010年部分还款凭证。拟证明：龙贸公司从2006年－2010年共向顾锡炎借款大约1100万元，已还款2400万元，具体数额尚需会计人员进一步核对，收款单上均有顾锡炎签字。双方间是借贷关系，不存在房屋买卖事实。顾锡炎对龙贸公司举示的证据质证认为：对证据一真实性没有异议；对证据二借款事实没有异议，但上诉人主张借款已全部付清有异议，有证据证明龙贸公司还欠顾锡炎借款未还清。顾锡炎向本院举示如下证据：2012年1月12日，龙贸公司出具的还款计划，拟证明龙贸公司并没有还清借款。龙贸公司对顾锡炎举示的证据质证认为：我方是最近才知道另案的这个还款计划。本院确认：顾锡炎对龙贸公司举示的证据一没有异议，借款协议及汇款单与本案具有关联性，本院予以采信；顾锡炎虽对龙贸公司举示的证明二没有异议，但该证据证明的借款关系与本案没有关联性，本院不予采信。龙贸公司对顾锡炎举示的还款计划没有异议，但该份证据与本案没有关联性，本院不予采信。二审查明：2007年7月31日，顾锡炎与龙贸公司签订《借款协议》，约定：龙贸公司向顾锡炎借款250万元，期限2007年7月31日至2008年6月20日，到期后还款350万元，龙贸公司以其正在开发建设的保健路－哈平路“风车小镇”6＃－1号商服、7＃－5号商服进行抵押。同日顾锡炎与龙贸公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：070XXXXXXXX），约定：龙贸公司将哈尔滨市香坊区哈平路、保健路、育林街街坊7栋1层105号（建筑面积347.83平方米）以2431597元的价款卖给顾锡炎，并以龙贸公司从顾锡炎处借款抵房款。该合同在哈尔滨市房产管理局进行了备案。2007年8月1日，顾锡炎以银行汇款方式将250万元汇入龙贸公司账户。顾锡炎一直没有办理进户手续。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。依照上述法律规定，双方当事人意思表示真实为民事法律行为有效的必要条件之一。顾锡炎与龙贸公司虽然签订了商品房买卖合同，但双方真实的意思表示并非确立商品房买卖关系。首先，双方当事人均认可龙贸公司因资金周转紧张向顾锡炎借款的事实，顾锡炎与龙贸公司签订的房屋买卖合同目的是抵押借款；其次，龙贸公司与顾锡炎签订的借款协议中明确约定用案涉房屋进行抵押；第三，房屋建成后，顾锡炎一直没有办理进户手续、未实际占有所购之房，亦有违正常的交易习惯。综合以上因素，可以认定顾锡炎与龙贸公司之间真实意思表示是抵押借贷，而非房屋买卖。顾锡炎与龙贸公司签订的房屋买卖合同实为民间借款担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。根据上述规定顾锡炎依法应以民间借贷法律关系主张权利。庭审中，本院向顾锡炎的委托代理人释明是否变更诉讼请求，其代理人表示不变更。因此，顾锡炎以房屋买卖关系主张权利，其请求不应得到支持。综上，原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民一民初字第388号民事判决；二、驳回顾锡炎起诉。一审案件受理费26253元，退还顾锡炎；二审案件受理费100元，退还黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司。保全费5000元由顾锡炎负担。本裁定为终审裁定。审 判 长 何长滨审 判 员 徐朝晖代理审判员 梁红玉二〇一六年十月二十七日书 记 员 于文娟 微信公众号“”