（2016）粤2071民初5668号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-03-20
案件名称
深圳市万科物业服务有限公司中山分公司与黄容物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市万科物业服务有限公司中山分公司,黄容
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初5668号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区城南一路5号万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房）。主要负责人：周媛。委托诉讼代理人：廖严欢，该公司员工。委托诉讼代理人：张志豪，该公司员工。被告：黄容，女，1983年5月24日出生，汉族，住广东省中山市。原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业公司）诉被告黄容物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁向娜独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人廖严欢、张志豪与被告黄容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称，根据朗润园前期物业服务协议可知，原告为中山万科朗润园小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业服务费的义务。具体欠费如下：自2014年6月1日起至2015年10月31日拖欠物业费等费用合计8824.24元，其中物业费本金7877.85元、违约金946.39元。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：被告立即交纳所拖欠的物业费等合计8824.24元。庭审中，原告万科物业公司明确诉讼请求为：被告立即交纳所拖欠的2014年6月1日至2015年10月31日期间的物业服务费7877.85元、违约金946.39元（违约金以每月应交纳的物业管理费470.38元为基数按照每日万分之五的标准计收，从欠付物业服务费的次月1日起计至2015年10月31日），合计8824.24元。原告万科物业公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.商品房买卖合同；2.房屋交付使用通知书；3.朗润园前期物业服务合同；4.欠费清单（含违约金）；5.催缴函、快递单；6.被告身份证复印件；7.工作周报及照片。被告黄容辩称，被告愿意缴纳物业管理费，但原告需赔偿被告的损失。被告不同意按照3.9元/平方米的标准支付物业费，该标准过高。被告不同意支付违约金。被告为购买涉案物业欠下巨债。被告在收楼后发现卫生间里都是粪便。被告向原告反映了该问题，原告随意处理一下就了事，处理了几次还是没有弄好，最终给被告造成损失。当时原告称绿化部门在施工时将整幢楼的排污下水道给堵住了，导致被告的房屋被污水倒灌。至今原告仍没有彻底解决此事。原告的服务不到位，员工更换频繁，小区楼道杂物乱堆，有人在小区散发传单。被告黄容就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.投诉详情、报修详情；2.照片；3.部分业主与物业沟通的情况。经审理查明，2012年10月13日，黄容与中山市万科置业有限公司（以下简称万科置业公司）签订了一份中山市商品房买卖合同，约定黄容购买位于中山市东区××科××（××）8幢204房一套，建筑面积为120.99平方米。万科朗润园商住小区由万科物业公司提供物业服务。根据万科物业公司与万科置业公司签订的朗润园前期物业服务合同之约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按照3.9元/月/平方米收取物业服务费；物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向万科物业公司支付违约金。黄容已办理收楼手续。万科物业公司称黄容从2014年6月起，未依约向万科物业公司交纳物业服务费，截至2015年10月，累计拖欠17个月。2016年3月23日，万科物业公司具状诉至本院，主张前述实体权利。另查，黄容称2014年8月9日涉案物业主卧卫生间出现粪便污水倒灌情况，2014年8月16日涉案物业再次出现污水倒灌的情形，导致整个主卧的地板、走道以及床被污水浸泡。黄容称污水倒灌的原因是万科物业公司在进行绿化施工时将整幢楼的下水道堵塞三分之二，导致楼上住房的粪便污水往涉案物业倒灌。万科物业公司称涉案物业整栋共用的卫生间排污管确实出现堵塞情况，其方于2014年8月9日安排人员对堵塞管道进行疏通；此次事件发生后，开发商万科置业公司为涉案物业安装了独立的排污管道，三楼以上的住户共用一个排污管道。万科物业公司对涉案物业因污水倒灌而受损的木地板全部进行了更换，黄容对此予以确认。庭审中，黄容对于涉案物业的修复情况陈述如下：除了修复的木地板存在几处裂缝之外，其他均已修复完毕。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于应否支付物业服务费以及物业服务费的计算标准。黄容以万科物业公司在涉案物业被污水倒灌事件中没有尽到管理义务，给其造成损失，且认为万科物业公司的收费标准过高为由，作为其拒交物业服务费的抗辩意见。本案中，万科物业公司虽然存在管理瑕疵，对共用设施设备即下水排污管道未尽到养护管理义务，但在发现涉案物业由于管道堵塞造成污水倒灌后，采取疏通管道并对涉案物业受损地板进行更换等补救措施。黄容的上述抗辩理由不能对抗其应支付物业服务费的事实。对于黄容提出的小区楼道杂物乱堆、有人在小区散发传单等情况，属于提高服务质量问题，不构成减免物业费的程度。涉案物业的建筑面积为120.99平方米，根据万科物业公司与万科置业公司签订的朗润园前期物业服务合同之约定，物业服务费按建筑面积3.9元/平方米/月计算，即黄容每月应缴的物业服务费应为471.86元。现万科物业公司主张物业服务费按470.38元/月标准计收，系自行处分民事权利行为，与法无悖，对此本院予以支持。黄容在2014年6月至2015年10月期间不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任，但考虑万科物业公司在本案共用管道堵塞事件上确实存在管理瑕疵，未完全尽到物业服务合同约定的管理义务，具有不可推脱的责任，本院酌情减免涉案物业的三个月物业服务费，即黄容无需支付2014年6月至8月期间的物业服务费1411.14元（470.38元/月×3个月）。黄容应向万科物业公司支付2014年9月至2015年10月期间的物业服务费6585.32元（470.38元/月×14个月）。对万科物业公司主张超出该物业服务费金额部分的请求，本院不予支持。关于违约金问题。万科物业公司的实际损失为物业服务费的利息损失。朗润园前期物业服务合同中约定从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一作为违约金，该约定标准过高。现万科物业公司自愿将违约金计付标准调低为按照每日万分之五标准计付，对此本院予以支持。经计算，截止至2015年10月31日，黄容应向万科物业公司支付违约金652.89元。综上，万科物业公司诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分则予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告黄容于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付2014年9月至2015年10月期间的物业服务费6585.32元及违约金652.89元，合共7238.21元；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担9元，由被告负担41元（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 丁向娜审 判 员 梁泳诗代理审判员 林佩坚二○二○一六年十月二十七日书 记 员 梁心然冯冰冰 搜索“”