（2016）黔01民终3809号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-01-03
案件名称
付玉军、吴琼等与贵阳宏益房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
付玉军,吴琼,贵阳宏益房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终3809号上诉人（原审原告）：付玉军。上诉人（原审原告）：吴琼。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王化洋，贵州跃华律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：范瑜，贵州跃华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。法定代表人：肖春明，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅舒。原审第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行，住所地贵州省贵阳市白云区同心西路20栋。负责人：欧红，该行行长。委托诉讼代理人：梁俊。上诉人付玉军、吴琼与上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）及原审第三人中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称工行贵阳白云支行）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院作出（2015）南民初字第6790号民事判决，上诉人付玉军、吴琼、贵阳宏益房开均不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。付玉军、吴琼上诉请求：一、撤销原判第五项；二、解除付玉军、吴琼与工行贵阳白云支行之间签订的《个人购房借款／担保合同》；三、贵阳宏益房开向工行贵阳白云支行偿还付玉军、吴琼就《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款本金及利罚息；四、改判贵阳宏益房开向付玉军、吴琼支付自2013年3月4日起付玉军、吴琼已向工行贵阳白云支行归还的所有贷款本金及贷款利息；五、本案一、二审诉讼费用由贵阳宏益房开负担。事实和理由：一、付玉军、吴琼之所以与工行贵阳白云支行签订《个人购房借款／担保合同》是为了偿还因购买贵阳宏益房开的商品房所产生的贷款，现因贵阳宏益房开违约，导致《商品房买卖合同》被解除，则《个人购房借款／担保合同》的根本目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷按揭适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，付玉军、吴琼有权要求解除《个人购房借款／担保合同》；二、原判驳回了付玉军、吴琼诉讼请求中关于自2016年1月起的银行还款责任由贵阳宏益房开承担的部分，导致付玉军、吴琼仍应继续偿还贷款，违反了公平原则。贵阳宏益房开上诉请求：一、撤销原判；二、驳回付玉军、吴琼的全部诉讼请求；三、本案一、二审案件受理费由付玉军、吴琼负担。事实和理由：一、根据《商品房买卖合同》约定，解除权的行使必须同时满足以下两个条件，即第一为贵阳宏益房开逾期交房超过90个工作日，第二为贵阳宏益房开应在逾期交房90个工作日后的60日内收到付玉军、吴琼的书面解除通知。即贵阳宏益房开2016年1月3日仍无法交付房屋，且2016年3月3日前收到付玉军、吴琼的书面解除合同通知才能解除。而贵阳宏益房开于2015年12月16日收到付玉军、吴琼的《民事起诉状》时，约定的条件尚未成就，付玉军、吴琼尚不具备解除合同的权利。同时，在付玉军、吴琼并未向贵阳宏益房开送达过书面解除通知的情况下，就向法院起诉要求解除合同，不符合解除合同的法定条件和约定条件。工行贵阳白云支行对付玉军、吴琼及贵阳宏益房开的上诉表示无意见。付玉军、吴琼向一审法院起诉请求：一、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还购房首付款162313元；三、被告返还预告登记费80元；四、从2013年4月4日起至2015年12月4日前因归还第三人按揭的贷款的本金及利息损失人民币共计90499.47元（其中借款本金为27440.71元，利息为63058.76元），并判决从2016年1月起的银行还款责任由被告承担；五、被告赔偿原告违约金10646.26元；六、解除原告与第三人于2013年3月签订的《个人购房借款／担保合同》；七、诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉请，主张到开庭之日止，又归还了银行借款本金2006.28元，利息3114.86元，要求被告支付该款。一审法院认定事实：2012年12月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发建设的花果园项目M区X栋X单元X层X号房屋一套，总房款532313元，付款方式为银行按揭，买受人应在合同签订之日向出卖人支付首付款162313元，余款370000元以银行按揭支付。合同第11条约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付房屋，逾期交房超过90个工作日的，买受人有权选择要求退房，出卖人应当按照买受人已付购房款的2%向买受人支付违约金，补充协议4.1条约定“买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间顺延”。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款162313元，并于2013年3月与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，于2013年3月4日以按揭贷款的方式向被告支付了购房款370000元。但合同约定的交房期限届满后，被告未按约交房，2015年12月21日，原告诉至法院，诉请如前。2016年2月3日，被告在报纸上刊登交房公告，通知原告所购买的房屋可以交付。本案开庭审理的时间为2016年2月18日，审理中，被告认为由于原告延期支付按揭款，故其交房时间应当顺延，到2015年8月22日，逾期90个工作日即2016年1月3日仍然无法交付房屋的，原告在2016年1月4日才有权要求解除合同，但原告起诉的时间是2015年12月21日，故原告的请求应当驳回。另查，在原告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》中，被告作为该合同项下的保证人盖章，在合同中约定，被告对借款人付玉军借款合同项下的全部贷款、本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所应承担的其他应付费用承担连带保证责任。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告逾期支付购房款，虽然构成违约，根据双方补充协议的约定，交房时间应当顺延，即使按照顺延时间，被告也未按照合同约定的时间交付房屋，也构成违约。双方在合同中约定，逾期超过90个工作日，原告有权要求解除合同，即在2016年1月6日原告可以有权选择要求解除合同，在原告向法院提起诉讼之时的2015年12月21日，虽尚未满足该条件，但本案在审理的过程中，到开庭审理之日，已满足了原告要求解除合同的条件，被告以原告的起诉时间未达到双方解除的条件为由提出抗辩，违背了本案的客观事实。故原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定和双方的约定，依法予以支持。合同解除后，原告所支付的购房首付款162313元，因购房所产生的预告登记费80元，从2013年4月4日起至2016年2月18日已归还银行按揭贷款的本金及利息损失人民币共计95620.6元应当由被告退还给原告，从2016年2月18日以后，因被告违约导致合同解除，被告作为借款合同的担保人，银行还款责任应由被告继续承担。关于违约金10646.26元，系按照合同约定的已付购房款总款的2%进行计算的，符合双方的约定，予以支持。对原告要求解除与第三人于2013年3月签订的《个人购房借款／担保合同》的主张，根据，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。……”，本案中，第三人并未提出相应的诉讼请求，故原告要求解除合同缺乏法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决：一、解除原告付玉军、吴琼与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2012年12月12日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内返还购房首付款162313元、预告登记费80元给原告付玉军、吴琼；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内支付已归还的借款本金和利息95620.6元给付玉军、吴琼；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三内支付违约金10646.26元给原告付玉军、吴琼；五、驳回原告付玉军、吴琼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2627元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，因上诉人贵阳宏益房开逾期交付房屋的时间已经超过合同的90个工作日，达到合同约定的解除权行使条件。虽付玉军、吴琼于2015年12月21日向法院提起诉讼时尚未超过上述的90个工作日，但随着诉讼程序的开展亦满足了付玉军、吴琼行使合同解除权的期限，原审法院依法将该民事起诉状送达至贵阳宏益房开，付玉军、吴琼在诉状中的意思表示与书面通知产生的效果相同。因此，原判支持付玉军、吴琼要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。对于付玉军、吴琼提出《个人购房借款／担保合同》是否应当解除的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，付玉军、吴琼与工行贵阳白云支行签订《个人购房借款／担保合同》是为向银行贷款以支付付玉军、吴琼购买贵阳宏益房开开发的诉争房屋的购房款，在付玉军、吴琼与贵阳宏益房开签订的《商品房买卖合同》解除后，诉争借款合同的目的亦无法实现，无法继续履行该借款合同，故对于付玉军、吴琼提出解除《个人购房借款／担保合同》的请求，本院予以支持。《个人购房借款／担保合同》解除后，贵阳宏益房开应将剩余借款本金及利息一并退还工行贵阳白云支行。另外，因原审宣判后至二审判决生效期间，付玉军、吴琼仍应向工行贵阳白云支行偿还按揭本金及利息，故原判判令贵阳宏益房开向付玉军、吴琼返还已付的银行按揭本金及利息仅计算至2016年2月18日不当，本院予以纠正。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第6790号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第6790号民事判决第三项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向付玉军、吴琼支付自2013年4月4日起至本判决生效之日止付玉军、吴琼已向中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行归还的贷款本金及贷款利息（以中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行于判决生效当月出具的还款对账单为准）；三、解除付玉军与中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行签订的《个人购房借款／担保合同》四、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行偿还付玉军自本判决生效之日起就《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款本金及罚息（以《个人购房借款担保合同》的约定计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2627元按一审判决执行；二审案件受理费5254元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 蓉代理审判员 刘 劼代理审判员 王 晨二〇一六年十月二十七日书 记 员 万炫兵 更多数据：搜索“”来源：