（2016）粤2072民初7995号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2017-08-28

案件名称

中山市古镇镇曹二村民委员会与袁树伟土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第二人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中山市古镇镇曹二村民委员会,袁树伟

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广东省中山市第二人民法院民事判决书（2016）粤2072民初7995号原告：中山市古镇镇曹二村民委员会，住所广东省中山市。法定代表人：崔锦旺。委托诉讼代理人：朱锐、王志刚，均系广东法丞律师事务所律师。被告:袁树伟，男，汉族，1971年10月13日出生，住广东省中山市，委托诉讼代理人：李西美，广东广瀚律师事务所律师。原告中山市古镇镇曹二村民委员会（以下简称曹二村委会）诉被告袁树伟土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，于2016年9月7日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹二村委会委托诉讼代理人朱锐、王志刚及被告委托诉讼代理人李西美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹二村委会向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2005年10月10日、10月24日签订的两份《中山市古镇镇曹二村委会工业用地租赁合同》已于2016年2月2日依法解除；2.判令被告立即支付尚欠租赁费353906元（按租赁面积5.562亩，每亩土地年租金21000元标准，自2012年1月计算至2016年2月2日）；3.判令被告立即支付逾期付款违约金128482.2元（其中以58401元为计算基数，分别自2013年6月30日、2013年12月31日、2014年6月30日、2014年12月31日、2015年6月30日、2015年12月31日按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至实际给付之日，现暂计至2016年5月30日）；4.判令被告立即支付租赁物占用费74160元（按占用面积5.562亩，每亩土地年租金40000元标准，自2016年2月计算至实际返还土地之日止，现暂计至2016年5月30日）；5.判令被告立即返还所占用的两处工业用地。事实和理由：原被告双方先后于2005年10月10日、2005年10月24日，就曹二村均都沙新工业区的两处工业用地租赁事宜，分别签订《中山市古镇镇曹二村委会工业用地租赁合同》，合同约定：被告租用原告上述两处工业用地，面积分别为3.009亩、2.553亩（合计5.562亩），期限自2005年11月1日至2010年8月14日止，承租期届满后，被告可优先续约至2020年8月14日止，但被告需提前半年提出续期，租金按市场价计算；被告签订本合同时需支付押金（共计20000元），押金在承租期届满后且被告无违约时无息退还给被告；租金按每亩每年16000元计付，被告必须先交租金后使用，每三个月交纳一次租金，至迟必须于每年6月30日缴清上半年租金，于12月31日前缴清下半年租金；被告不按时足额缴纳租金的，以超期所欠租金额按每日百分之一收取违约金，如超过一个月不缴纳租金的，原告可以单方面解除合同，收回工业用地及一切建筑物，且已收取的押金视为违约金而不予退还，并按被告实际占用面积计收租金；合同还就其他事项做出了明确约定。上述合同签订后，原告如期将租赁物交予被告使用。2010年8月14日租赁期限届满后，双方未就续租事项达成一致，故未能重新签订租赁协议，自此双方租赁关系视为不定期租赁，当事人有权随时解除。被告继续使用土地期间，不按时缴纳租金，也不签订租赁合同，原告在此期间均及时向被告主张支付租金，其中被告于2011年12月12日补交了2010年8月15日至2011年12月31日期间的租金（按当时市场租赁价格21000元/亩标准），但2012年至2015年期间租金被告均借口各种理由拒绝支付。为此，原告被迫于2016年2月2日向被告送达《通知》，要求解除双方租赁合同，并通知其于2月底之前结清所欠租金款项并返还租赁物。但截至起诉之日被告既未支付所欠租金，也拒绝返还租赁物，其行为严重损害原告合法权益，特诉至法院。被告书面答辩称：一、原被告双方的租赁合同并未解除，而是达成了续约的合意，双方应当继续履行。在合同的履行过程中，每年年底由原告发出《通知》给被告要求缴纳当年度租金，被告均按照合同约定履行了交租义务，在2010年8月14日租赁期届满后，双方经协商达成合意继续续约至2020年8月14日，租金为每年每亩21000元，在2011年12月6日原告同样发出《通知》要求被告按照调整后的市场价21000元/亩/年缴纳租金，被告也已按照要求缴纳了相应的租金。所以双方均以其履行合同的实际行为表示双方达成续约的合意，即续约的期限自2010年8月15日至2020年8月14日，租金为21000元/亩/年。二、被告没有违约，不同意支付逾期付款违约金。按照双方履行合同的实际情况，均是每年年底由原告发出交租《通知》给被告要求缴纳当年度租金，被告按照通知缴纳相应的租金，2012年之后原告拒绝收租金，亦不给被告发出交租《通知》，所以被告不存在违约的行为。原告一方称双方合同于2010年8月14日已经期满，没有续约，一方面又按照双方的合同约定主张违约金实属自相矛盾。被告在续约期间多次要求按照每亩每年租金21000元缴纳租金，双方履行合同，但原告单方要求增加租金而拒绝按此标准收取，所以不是被告违约不按时交纳租金，而是原告拒绝收取租金。第三，被告不同意按照每亩每年租金40000元缴纳占用费。被告同意以每亩每年租金21000元继续合同至2020年8月14日，原告要求的按照每年40000元缴纳占用费没有事实与法律依据，如果原告要求按照市场价调解，被告同意对案涉租赁物租金进行评估后确定。被告庭审时补充答辩称：2011年12月6日之后原告再未主张过租金，且原告起诉日为2016年7月18日,按照法律规定2012年1月1日至2015年7月18日的租金已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告曹二村委会与被告袁树伟均无异议的证据和事实如下：1.原被告于2005年10月10日签订了《中山市古镇镇曹二村委会工业用地租赁合同》一份，约定被告因发展业务需要，租用原告位于曹二村均都沙新工业区的工业土地3.009亩，租赁年限为五年，由2005年11月1日至2010年8月14日止；租期届满后被告可以优先续约至2020年8月14日止，但被告需提前半年提出续期，租金按市场价计算；工业用地以每亩每年租金16000元计算，租金每年共48114元，签订合同时被告应交押金10000元整，此押金在承租期满后和无违约时无息退还给被告，必须先交租后使用，租金每年分四期缴交，详细如下：每三个月交租金一次，被告必须在每年6月30日前向原告缴清上半年租金，在12月31日前向原告缴清下半年租金。被告不按时足额缴交租金的，以超期所欠租金额按每日1%收取违约滞纳金。超过一个月不缴交租金的，原告可以单方面解除合同。2.原被告于2005年10月24日签订了《中山市古镇镇曹二村委会工业用地租赁合同》一份，约定被告因发展业务需要，租用原告位于曹二村均都沙新工业区的工业土地2.553亩，租赁年限为五年，由2005年11月1日至2010年8月14日止；租期届满后被告可以优先续约至2020年8月14日止，但被告需提前半年提出续期，租金按市场价计算；工业用地以每亩每年租金16000元计算，租金每年共40848元，签订合同时被告应交押金10000元整，此押金在承租期满后和无违约时无息退还给被告，详细如下：每三个月交租金一次，被告必须在每年6月30日前向原告缴清上半年租金，在12月31日前向原告缴清下半年租金。3.被告袁树伟于2011年12月6日收到来自曹二村委会的《通知》两份，原告告知被告其开始收取2010年8月15日至2011年12月31日的租金，每年每亩租金均为21000元，两片地分别共计74016元和87236元。4.被告于2016年3月4日向原告发出律师函，原告亦收到该函。上述证据和事实本院予以确认并在卷佐证。曹二村委会、袁树伟有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年2月2日原告将《通知》两份送至被告处，但被告拒绝签收，有证人区福群、李某1、李某2出庭作证证明，故本院对上述事实予以确认；《通知》内容包括告知被告双方租赁关系解除和催告被告2016年2月底前交付2012年至2015年度所欠租金。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1.双方的土地租赁关系是否解除？2.原告请求被告支付2015年7月18日之前的租金是否已过诉讼时效？3.原告要求被告支付违约金是否有法律依据？4.原告要求被告支付每亩4万元的租金是否有法律依据？其一，两份《中山市古镇镇曹二村委会工业用地租赁合同》均明确约定租赁年限为五年，由2005年11月1日至2010年8月14日止，租赁期届满后双方对案涉两片土地的续租均未签署新的土地租赁书面合同，双方当事人对租赁期限没有约定，亦没有补充协议对此进行约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条规定，本院将原被告双方于2010年8月14日之后的土地租赁视为不定期租赁。因此，双方当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原告于2016年2月2日将关于解除双方租赁关系的《通知》送达至被告处进行告知，故原告请求原被告于2005年10月10日、10月24日签订的两份《中山市古镇镇曹二村委会工业用地租赁合同》已于2016年2月2日依法解除，符合法律规定，本院予以支持。其二，原被告在2012年至2015年期间多次就续租土地的租金进行协商，在协调无果的情况下，原告于2016年2月2日向被告送达《通知》，并催告被告交付2012年1月至2015年12月31日的房租，诉讼时效中断，诉讼时效期间应从2016年2月2日起重新计算，原告于2016年7月18日向法院提起诉讼并未过诉讼时效；另外根据被告提交的2份《通知》以及双方当事人自认，确认双方对于2010年8月15至2016年2月2日期间的土地租赁租金达成一致，即每亩每年21000元。因此，原告请求被告向其支付尚欠租金353906元（按租赁面积5.562亩、每亩土地年租金21000元标准，自2012年1月计算至2016年2月2日），符合法律规定，本院予以支持。其三，《中山市古镇镇曹二村委会工业用地租赁合同》明确规定租金的缴纳方式是每三个月交租金一次，被告必须在每年6月30日前向原告缴清上半年租金，在12月31日前向原告缴清下半年租金。尽管被告在庭审过程中主张双方的缴纳方式是每年年底由原告发出交租《通知》给被告，被告按照《通知》向原告缴纳租金，且原告在2012年后拒收租金，但是对于上述事实被告均不能举证证明。因此，本院确认被告从2013年6月30日年开始存在逾期支付的情况，按照合同约定被告已构成违约，故原告请求解除原告与被告的土地租赁合同关系、返还占有土地以及被告向其支付拖欠租金，符合法律规定，本院予以支持。《中山市古镇镇曹二村委会工业用地租赁合同》中原被告双方约定的每日1%的滞纳金过高，原告请求按中国人民银行同期同类贷款四倍利率计算利息，本院予以支持。其四，2016年2月2日原被告双方不定期租赁关系解除之后，被告仍占有案涉土地至今，对于这一期间的土地租金，原告所提交的其与其他租户所约定的租金并不能直接证明市场价，故本院仍按2016年2月2日前原被告双方所约定的价格予以计算。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告中山市古镇镇曹二村民委员会与被告袁树伟于2005年10月10日、2005年10月24日签订的两份《中山市古镇镇曹二村委会工业用地租赁合同》已于2016年2月2日依法解除；二、被告袁树伟于本判决书生效之日起5日内向原告中山市古镇镇曹二村民委员会支付尚欠租金353906元（按租赁面积5.562亩、每亩土地年租金21000元标准，自2012年1月计算至2016年2月2日）；三、被告袁树伟于本判决书生效之日起5日内向原告中山市古镇镇曹二村民委员会支付逾期付款利息（以58401元为基数，分别自2013年6月30、2013年12月31日、2014年6月30、2014年12月31日、2015年6月30、2015年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至实际给付之日）；四、被告袁树伟于本判决书生效之日起5日内向原告中山市古镇镇曹二村民委员会支付土地占有费（按占有面积5.562亩、每亩土地年租金21000元标准，自2016年2月2日计算至实际返还土地之日止）；五、被告袁树伟从本判决书生效之日起10日内向原告中山市古镇镇曹二村民委员会返还所占用的两处工业用地；六、驳回原告中山市古镇镇曹二村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9365元，由被告袁树伟负担7150元，由原告中山市古镇镇曹二村民委员会负担2215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审　判　长　　刘旭桂代理审判员　　陈玉珍代理审判员　　黎　妙二〇一六年十月二十七日书　记　员　　邓佩玲微信公众号“”