（2016）豫01民终10423号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-11-06

案件名称

上诉人周斌、游金燕与被上诉人郑州鸿兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周斌,游金燕,郑州鸿兴置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2016）豫01民终10423号上诉人（原审被告）：周斌，男，1978年10月12日生，汉族。上诉人（原审被告）：游金燕，女，1979年1月4日生，汉族。两上诉人共同委托诉讼代理人：周凡，河南尚天律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：范军明，郑州市二七区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郑州鸿兴置业有限公司。法定代表人：孙罡，该公司董事长。委托诉讼代理人：白之一，河南荟智源策律师事务所律师。上诉人周斌、游金燕与被上诉人郑州鸿兴置业有限公司（以下简称鸿兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周斌、游金燕的委托诉讼代理人周凡、范军明，被上诉人鸿兴公司的委托诉讼代理人白之一到庭接受了询问。本案现已审理终结。周斌、游金燕上诉请求：1、撤销一审判决，确认解除合同通知有效；2、由鸿兴公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、认定事实错误。1、一审法院认为我们于2015年10月29日向鸿兴公司发出《解除合同通知书》与事实不符，我们于2015年8月初向鸿兴公司发出《解除合同通知书》，一审法院认为鸿兴公司不予认可，且没提交证据证明，故不予采信，与事实不符，在一审中我们提交了2015年8月6日鸿兴公司做出的答复，显示有部分业主向鸿兴公司发出解除合同通知，且鸿兴公司通过该答复函对此事予以确认，并有证人出庭作证，证明我们在2015年8月初向鸿兴公司发出了解除合同通知，2015年10月29日发出的通知书只是重复行为，鸿兴公司于2016年1月13日向法院提起诉讼，超过三个月，超过了法定期间，因该期间为除斥期间，不发生中止、中断、延长的法律效果；据此可知一审法院认定事实错误，双方之间对合同已经解除。2、关于合同约定的交付条件，根据合同第八条，可知鸿兴公司应当在交房时提供验收合格证明文件。在一审庭审中我们要求鸿兴公司出具相关验收合格证明，鸿兴公司拒不提供，一审法院仅以双方房屋已经交付来认定鸿兴公司具备交付条件，与事实不符。3、一审认定小区内三条道路一直未修通，但棉纺北路属于市政道路修建主体不是鸿兴公司，应当免除鸿兴公司的责任。但另外两条道路非市政道路，应由鸿兴公司自行修建，但鸿兴公司一直未修。即使是棉纺北路属于市政道路，但合同第十条第二项约定，鸿兴公司应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知我们。我们有权在通知到达日起15日内做出是否退房的书面答复。但是本案中鸿兴公司至始至终没有通知我们相关情况，致使我们无法按照合同约定行使解除合同的权利。4、根据合同约定，买受人购买商品房的用途为商业服务。一审法院认为买受人只要取得房屋，合同目的自然实现。但本案中鸿兴公司不具备交房条件，强行交付房屋，各种配套设施均未完善，不能达到商业服务的目的。一审法院认定交付房屋即为合同目的的实现，有失公允。5、一审法院认为《解除合同通知》内容笼统、不明确不具体，未指明鸿兴公司具体的违约行为，不符合事实；我们做出的《解除合同通知》合法有效，并不能以我们没有具体的将鸿兴公司所有的违约行为做出说明来认定通知无效，且合同法中也没有这样的规定。二、适用法律错误。1、一审法院对于我们提出的管辖权问题，认为本案因房屋买卖合同纠纷引起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖，属于适用法律错误，而应按照《民事诉讼法》第24条的规定，因商品房买卖合同产生的纠纷并不当然适用不动产专属管辖的原则，只有与不动产物权相关的纠纷方能适用。一审法院认定本案属于专属管辖错误，本案应由我们住所地法院管辖。2、一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，认为交付房屋即为合同目的的实现，属于适用法律错误，本案中所购买房屋用途为商业服务，该商铺未达到使用目的，且一审中鸿兴公司也未提供合法文件。鸿兴公司答辩称：周斌、游金燕上诉请求不能成立，双方的合同已经基本履行完毕，原判决正确，请求驳回上诉请求。鸿兴公司向一审法院起诉请求：1、确认周斌、游金燕解除合同的通知无效；2、周斌、游金燕承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月30日，鸿兴公司与周斌、游金燕双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××2315）一份，主要约定：出卖人鸿兴公司，买受人游金燕，共有人周斌。买受人购买商品房位于中原区棉纺北路南、锦嵩路东4幢1层127号房。该商品房用途为商业服务，属钢混结构，层高为4.2米，建筑层地上32层，建筑面积94.3平方米，总房款2976034元。付款方式及期限：约定金额1496034元，付款方式现金，约定付款时间2013年10月30日，交纳比例50.27%；剩余房款1480000元办理银行按揭贷款。第八条交付期限：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。第九条出卖人逾期交房违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已履行交付义务，出卖人不承担逾期交付责任。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2014年10月30日达到：验收合格；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污水设施：2014年10月30日达到：验收合格；排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2、供配电设施：2014年10月30日达到：验收合格；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2014年10月30日敷设到户，达到申请使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。2、出卖人在6个月内完善（此期间内不承担违约责任），6个月届满后仍未达到使用条件的，则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失。3、由于政府或市政部门原因或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，买受人应免除出卖人的责任。合同附件四补充协议：四、关于房屋交付的补充约定1、该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续。2、交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料（共用部位、共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为买受人现场查验的前提条件。房屋交付时，双方应签署房屋交接单，买受人对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。八、双方其他约定：1、出卖人的置业顾问的口头承诺、广告宣传等内容与本合同不相符合的，以本合同为准。本合同没有约定的，以审批内容为准。2015年1月12日，鸿兴公司向周斌、游金燕交付了房屋。2015年8月6日鸿兴公司作出《关于方圆经纬花园商业业主关心问题的答复》，主要内容：1、关于神驰路西段（锦嵩路至桐柏路段）的修建问题：该路段属区级规划道路，道路建设应由中原区建设局负责实施，目前中原区建设局已将神驰路（锦月路至锦嵩路段）建设完成，但在神驰路西段（锦嵩路至桐柏路段）上，有牛砦变电站占压了该路段土地，致使中原区建设局暂停了对该路段的修建工作，虽经我公司多方协调，但至今无果。为了保证小区业主的顺利出行，我公司在自己的土地上，紧邻牛砦变电站南侧修建一条临时道路，与神驰路（锦月路至锦嵩路段）联通，车辆可由神驰路直通桐柏路，该路段计划于2015年8月30日前完成施工。目前我公司仍在通过相关渠道协调该路段附属物拆除和修建工作。2、关于神驰路通往棉纺路的两条道路问题：神驰路通往棉纺路的两侧道路属区内道路，该两条道路的具体位置在原三棉生产区办公楼两侧，因在原三棉生产区大门两侧临棉纺路北有5栋住宅楼没有拆迁（5栋楼的拆迁工作应由政府完成），占压了该两条道路的土地，致使该两条道路暂时无法修建。我公司决定对小区现正在使用的通往棉纺路的临时道路重新进行修建，保证道路通畅、平坦，该路段计划于2015年8月30日前完成施工。3、关于小区商业周边铺装问题：在小区周边底层商铺门前，约有6米宽的场地，因小区周边四条市政规划道路均未修建，导致铺装场地无法与市政道路相连。2015年7月，神驰路、锦月路和锦嵩路三条道路完成施工后，我公司已在加紧对该场地进行铺装工程，该工程计划于2015年9月15日前完成施工。4、棉纺北路的修建问题：棉纺北路属市级规划道路，关于该路段的修建问题，自2013年开始，我公司已多次向中原区政府、棉纺路办事处、纺织工作组等政府部门进行道路修建的申请及情况汇报，经过我公司的不懈努力，各级政府对道路建设也都给予了大力支持。2014年，郑州市发展和改革委员会提出由郑州市建设投资集团负责该路段的投资建设，并在2015年初，正式将棉纺北路该路段进行了立项，将其列入2015年的市政道路修建计划。据我公司进一步跟踪了解，目前，市建投集团正在对棉纺北路进行测绘，并请河南省城乡建设设计院对棉纺北路进行道路修建的方案设计工作，且我公司正在通过各种渠道协调相关部门抓紧修建该路段。鉴于棉纺北路的修建尚待时日，考虑到商业业主的实际需求，我公司计划在棉纺北路现有6米铺装广场的北侧至小区红线内，修建一条约6米宽的临时道路，并沿红线扎上围挡，使整个棉纺北路小区红线看上去卫生、平整，该道路与锦嵩路和锦月路形成绕小区环路，该路段计划于2015年9月20日前完成施工。5、关于棉纺北路临时建筑垃圾存放处问题：我公司要求长城物业拆除棉纺北路现有建筑垃圾存放处，并在棉纺北路西北角设立一个小型临时建筑垃圾存放点，该存放点只能存放建筑垃圾，与棉纺北路临时道路之间设有围挡隔开，小区业主运送垃圾也在围挡之外，站在底层商业看不到垃圾存放点，不影响商业区的整洁、美观，该项工作计划于2015年8月15日前完成。6、关于房屋交付标准和延期交房违约金的赔付问题：房屋交付标准和延期交房违约金的赔付，我公司已按照与各位业主签订的《商品房买卖合同》中约定的相关条款执行，延期交房违约金的计算截止到项目取得工程竣工备案表为止，即截止到2015年2月16日。7、关于业主与我公司协商退房问题：业主以小区周边市政道路未修建为由，与我公司协商退房。因市政道路的修建工作应由相关政府部门负责（如前述理由），且其中三条道路已经修建完成，因此，我公司不同意个别业主提出的退房要求。2015年10月29日，游金燕、周斌向鸿兴公司发出解除合同通知，主要内容：由于贵公司至今未按照前期承诺和合同约定履行，至今小区道路没有按照规划修通投入正常使用，商铺门前垃圾未清运等，我方高价购买的商铺既不能使用，也无法出租，已经给我方造成重大损失，贵公司的行为已经构成严重违约，致使合同目的无法实现，基于上述理由，现通知贵公司解除贵我双方签订的《商品房买卖合同》及相关附属协议（合同），由此造成我方的损失由贵司承担，本通知送达生效。鸿兴公司于2016年1月13日向该院提交起诉状，形成本案。另查明，游金燕与周斌系夫妻关系，于2004年2月13日依法登记结婚。周斌、游金燕已经向鸿兴公司付清购房款2976034元。鸿兴公司售楼部的本案小区沙盘上显示：本案小区内神驰路通往棉纺路有两条南北方向的道路，小区北侧有一条东西方向的棉纺北路。但该两条南北方向的道路和棉纺北路一直未修建。以上事实，有商品房买卖合同、入住手续办理流程卡、鸿兴公司的书面答复、解除合同通知、照片、录像及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，鸿兴公司与周斌、游金燕于2013年10月30日签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容真实有效，对双方具有约束力。2015年10月29日周斌、游金燕向鸿兴公司发出《解除合同通知》，鸿兴公司认为周斌、游金燕解除合同的事由不成立，其解除合同通知无效。根据双方合同签订和履行的情况，该院作如下分析：关于合同内容。《商品房买卖合同》条款中对双方权利、义务作出的约定对双方均具有约束力，是认定当事人在履行合同过程中是否违约的基本依据。鸿兴公司对外发出的销售广告和宣传资料为要约邀请，但就开发规划范围内房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，也应当视为合同内容，作为认定鸿兴公司在履行合同过程中是否违约的依据。鸿兴公司售楼部的本案小区沙盘，形象具体地展示了本案小区的房屋及相关设施，神驰路通往棉纺路的两条南北方向的道路和棉纺北路的修建属于合同内容。二、关于解除合同通知中的内容。周斌、游金燕发出的解除合同通知中的主要内容是由于鸿兴公司至今未按照前期承诺和合同约定履行，至今小区道路没有按照规划修通投入正常使用，商铺门前垃圾未清运等，通知书中该内容既是周斌、游金燕解除合同的原因，也指明了鸿兴公司的违约行为。该院认为，1、“至今未按照前期承诺和合同约定履行”，内容笼统，不明确不具体，未指明鸿兴公司的具体的违约行为；2、“至今小区道路没有按照规划修通投入正常使用”，显然指的是神驰路通往棉纺路的两条南北方向的道路和棉纺北路，该三条道路一直未修建，属于鸿兴公司违约行为，但棉纺北路是市政道路，修建主体不是鸿兴公司，根据合同第14条“由于政府或市政部门原因或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，买受人应免除出卖人的责任”，周斌、游金燕应当免除鸿兴公司关于棉纺北路的责任；3、“商铺门前垃圾未清运”，指向明确具体，但不是合同约定内容，不能认定此为鸿兴公司违约行为。三、关于周斌、游金燕合同目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此规定，买受人的合同目的是取得房屋，出卖人的合同目的是取得房款。鸿兴公司与周斌、游金燕双方签订的商品房买卖合同约定：周斌、游金燕购买鸿兴公司开发的中原区棉纺北路南、锦嵩路东4幢1层127号房屋，用途为商业服务，总房款2976034元。周斌、游金燕的合同目的是取得中原区棉纺北路南、锦嵩路东4幢1层127号房屋，而该房屋周斌已于2015年1月12日办理了入住手续，因此周斌、游金燕的合同目的能够实现。周斌、游金燕解除通知中“不能使用”与实际情况不符，“无法出租”属于商业活动中的商业风险，不是合同目的。综上所述，游金燕、周斌购买的房屋已经交付，鸿兴公司主要的合同义务已经履行。神驰路通往棉纺路的两条南北方向的道路未修建，属鸿兴公司违约行为，但不构成根本违约，游金燕、周斌主张的其合同目的不能实现，证据不足，该院不予支持。至于双方在合同履行中的其他问题如延期交房问题，因游金燕、周斌的解除合同通知中未明确涉及，本案不予处理。关于游金燕、周斌提出的管辖权问题，因本案系因房屋买卖合同纠纷引起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖，而本案所涉房屋位于郑州市中原区棉纺北路南、锦嵩路东故该院具有管辖权。关于游金燕、周斌提出的已超诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中游金燕、周斌于2015年10月29日向鸿兴公司发出《解除合同通知》，该通知并未约定异议期间，鸿兴公司收到通知后至鸿兴公司于2016年1月13日向该院提起诉讼，并未超过三个月，故该院对游金燕、周斌的该项辩称不予采信。关于游金燕、周斌辩称其于2015年8月初曾向鸿兴公司发出《解除合同通知》，鸿兴公司不予认可，且游金燕、周斌未能提交证据证明，故该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款、第六十四条第一款之规定，一审判决：游金燕、周斌于2015年10月29日向郑州鸿兴置业有限公司发出的解除合同通知无效。案件受理费100元，由游金燕、周斌共同负担。本案二审经审理查明的事实与原判认定的一致外，另查明，二审中，游金燕、周斌提交新证据如下：1、2015年8月4日，部分购房者向鸿兴公司发的退房通知；2、鸿兴公司副总周新吾作出的答复，认可收到2015年8月4日的通知，2015年8月6日以公司名义出具答复函，证明鸿兴公司的起诉时超过了三个月期限；3、申请调取鸿兴公司竣工备案表、供水、排水、消防设施验收备案等信息。对此，鸿兴公司质证意见为：不属于新证据，系复印件真实性无法核实，证据系之后手写的，不能证明时间。本院认为：2013年10月30日，游金燕与鸿兴公司所签订商品房买卖合同，意思表示真实，内容并不违反法律规定，合法有效。2015年1月12日，经周斌在入住手续办理流程卡上签字确认，鸿兴公司向游金燕交付了房屋，据此，原判认定鸿兴公司主要合同义务已履行完毕，确认游金燕、周斌向鸿兴公司发出的解除合同通知无效，实体处理并无不当，本院予以支持。游金燕上诉称讼争房屋不具备交房条件，鸿兴公司强行交房，其曾于2015年8月初即向鸿兴公司发出解除合同通知，并非原判认定的2015年10月29日，但未提交证据予以证实，对其上诉理由，本院不予采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条：“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日”的规定，当事人申请法院调查取证，应在一审举证期间届满前向法院提出，故对游金燕、周斌二审所提调查举证申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费100元，由游金燕、周斌负担。本判决为终审判决。审判长　苟　珊审判员　鲁金焕审判员　申付来二〇一六年十月二十七日书记员　位申奥