（2016）鲁01民终5034号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-10-31
案件名称
山东匡山琪鑫置业股份有限公司与王静商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东匡山琪鑫置业股份有限公司,王静
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终5034号上诉人（原审被告）：山东匡山琪鑫置业股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：王万滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄文飞，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄沭东，山东舜元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王静，女，1982年10月11日出生，汉族，无业，身份证住址济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：张良磊，山东崴达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张训勇，山东崴达律师事务所律师。上诉人山东匡山琪鑫置业股份有限公司（以下简称匡山公司）因与被上诉人王静商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人匡山公司委托诉讼代理人庄文飞、庄沭东，被上诉人王静委托诉讼代理人张良磊、张训勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。匡山公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判或发回重审。事实和理由：2014年1月10日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，合同第6条约定，剩余房款申请按揭贷款，签订合同同时被上诉人向上诉人交齐办理按揭贷款所需的有效资料，后续10日内，被上诉人需要配合银行办理完毕按揭手续，包括补齐资料、到银行签署房屋按揭贷款协议等。否则视为买受人逾期付款，上诉人有权据实以延期交房。按此约定，被上诉人应于2014年1月20日内办理完毕按揭贷款手续，但因被上诉人提交办理按揭手续材料滞后，致使被上诉人于2014年1月22日才与银行签署按揭贷款协议，又因其没有及时按照农业银行的要求补齐相应的材料，造成农业银行于2014年2月14日才将按揭贷款支付给上诉人。一审法院认定实际逾期付款天数计算至被上诉人与银行签订按揭贷款合同之日止。上诉人认为，被上诉人与银行签订按揭贷款合同，并不能理解为其办理按揭贷款应提交的手续材料义务己经完成，因为还存在虽签订按揭贷款合同，但其仍没有按照农业银行的要求补齐发放贷款材料的可能，从同时起诉的王静和赵辉、李荣娥两案中签贷款合同到贷款到位仅相差3天时间来看，这种可能实际上是存在的，正因如此农业银行才没有及时向上诉人发放贷款，因此，本案中实际逾期付款天数应计算至银行实际发放贷款的时间较为合理。王静辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。王静向一审法院起诉请求：1、判决匡山公司立即向其支付违约金40329元；2、匡山公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月10日，匡山公司作为出卖人与作为买受人的王静签订编号分别为销售（字）201410312004、销售（字）201410312136的《济南市商品房买卖合同》两份。两份合同分别约定王静购买匡山公司开发建设的匡山某某苑某号楼某单元1704号房屋（以下简称1704号房屋）及-227号储藏室。其中房屋建筑面积104.25平方米，其中套内面积85.62平方米，公摊面积18.63平方米，房屋总价为787296元；储藏室建筑面积5.78平方米，其中套内面积3.68平方米，公摊面积2.10平方米，总价为17340元。1704号房屋买卖合同第六条约定，王静应在该合同签订时交付首付款237296元，剩余房款550000元申请按揭贷款，签订合同的同时王静向匡山公司交齐办理按揭贷款所需的有效资料，后续10日内，王静需配合银行办理完毕按揭手续，包括补交资料、到银行签署房屋按揭贷款协议等。否则，视为买受人逾期付款，按合同第七条处理。储藏室买卖合同第六条约定，王静应当在签订合同之日，向匡山公司支付全部购房款，共计17340元。在王静将房屋全款汇入匡山公司指定账户前，匡山公司有权拒绝为王静办理房屋交接手续，由此造成的延期交房的责任以及与房屋相关的一切风险由王静自行承担。两份合同第八条均约定房屋及储藏室的交付期限为2014年5月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该条同时约定王静没有按合同约定支付款项的，匡山公司可以据实予以延期。两份合同第九条匡山公司逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过90日，王静要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，匡山公司按日向王静支付已交付房价款万分之一的违约金。该两份合同还约定了其他事项。上述房屋预售许可证号为济建预许2013228号。签订上述合同后，王静依约向匡山公司支付了储藏室的购房款及1704室房屋的购房首付款。2014年1月22日，王静与中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行（以下简称农业银行）及匡山公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定王静向农业银行贷款550000元，用于支付1704室房屋的剩余购房款，贷款期限360个月，匡山公司为该贷款提供阶段性担保。签订该借款合同后，农业银行于2014年2月14日将550000元按揭贷款支付给了匡山公司。匡山公司称，其收到该款项的时间晚于双方合同约定的签订后10日内办理完毕银行按揭贷款手续的时间，王静的该行为构成逾期付款，其有权根据逾期付款的时间相应的顺延交房时间。2015年10月14日，匡山公司将取得了分期综合验收备案证明的1704室房屋及储藏室交付王静。交房当日王静按照房屋及储藏室的实测面积向匡山公司补交购房款329元。2015年11月26日，根据房屋的实测面积核算的最终的购房款，匡山公司向王静开具了1704室房屋及储藏室的购房发票，发票金额分别为787145元及17820元。王静要求匡山公司按照发票记载的金额作为计算逾期交房的基数，而匡山公司则主张应当剔除交房当日交付的329元购房款计算逾期交房违约金的基数。一审法院认为:王静与匡山公司于2014年1月10日签订的1704室房屋及储藏室的两份《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，匡山公司在与王静签订该合同时业已取得商品房预售许可证，故上述两份合同均为有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。双方约定的1704室房屋及储藏室的交付时间均为2014年5月31日，但匡山公司实际交付房屋及储藏室的时间为2015年10月14日，由该事实可以认定匡山公司存在逾期交房的违约行为，其应当按照合同约定向王静支付逾期交房的违约金。现双方对匡山公司存在逾期交房违约行为及违约金的标准均没有异议，但对违约金的计算基数及逾期天数存有异议。王静主张应当按照发票金额作为计算违约金的基数，以合同约定的交房时间与实际交房的时间差计算逾期交房的天数。匡山公司则主张应当剔除交房当天王静所交纳的329元购房款作为计算违约金的基数，并且应当以按揭贷款实际入账的时间与交房时间差计算逾期交房的天数。双方签订的商品房买卖合同第八条约定，逾期交房的违约金应当以王静已付购房款的万分之一计算违约金，王静收房前并未交纳面积差价款329元，其要求将该款项计入违约金计算基数的要求，没有合同依据，一审法院不予支持。匡山公司要求剔除该款项的答辩意见，一审法院予以采纳。双方签订的1704室商品房买卖合同第六条约定，王静应当在签订合同后10日内，即2014年1月20日内办理完毕银行按揭贷款手续，包括补交资料、到银行签订按揭贷款协议等，否则视为逾期付款。合同第八条约定，王静逾期付款的，匡山公司有权据实予以延期交付房屋。由上述合同约定可知，王静按期办理贷款的义务以履行补交材料、到银行签订按揭贷款协议等为限，如王静未能按期履行上述义务，匡山公司有权提出延期交房的抗辩。由查明的事实可知，王静于2014年1月22日与农业银行签订了按揭贷款合同，至该日，其办理按揭贷款的付款义务已经完成。贷款何时发放并不受王静控制，匡山公司以贷款入账时间作为王静履行办理按揭贷款义务完成的时间意见，没有合同依据，一审法院不予采纳。由上述认定可知，王静实际逾期付款2天，1704室房屋可顺延至2014年6月2日交房。另，王静购买的储藏室的付款并未逾期，储藏室的交房时间不应予以顺延。故经核算，匡山公司应向王静支付1704室逾期交房违约金39286.07元（787296元×0.0001×499天）；储藏室逾期交房违约金868.73元（17340元×0.0001×501天）；以上共计40154.80元。王静主张40329元不准确，应以一审法院核定的数额为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王静支付逾期交房违约金40154.80元；二、驳回原告王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，减半收取404元，由被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2014年1月10日，王静与匡山公司签订涉案1704室房屋及储藏室两份《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效。双方约定的1704室房屋及储藏室的交付时间均为2014年5月31日，但匡山公司实际交付房屋及储藏室的时间为2015年10月14日。二审中，匡山公司对其存在逾期交房违约行为及违约金的标准均无异议，但其对一审判决计算王静逾期付款的天数有异议。匡山公司主张王静逾期付款的天数计算应当自2014年1月21日起计算至王静办理按揭贷款实际入账的时间止。本院认为，虽然王静未按合同约定于2014年1月20日办理银行按揭贷款手续，但其已于2014年1月22日与农业银行签订了按揭贷款合同，贷款何时发放并不受王静控制，至此，王静办理按揭贷款的付款义务已经完成。因此，一审认定王静实际逾期付款2天并无不当。匡山公司主张因王静没有及时按照贷款银行的要求补齐相应的贷款资料导致按揭贷款款项迟延发放，但匡山公司未能提供证据证实其主张，故本院不予采信。综上所述，匡山公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费808元，由上诉人山东匡山琪鑫置业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 翟 勇代理审判员 尹伊君二〇一六年十月二十六日书 记 员 李 环 更多数据：