（2016）云0102民初5564号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-28
案件名称
云南滇沪科教合作发展有限公司与赵道建商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云南滇沪科教合作发展有限公司,赵道建
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条，第一百四十四条
全文
云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初5564号原告:云南滇沪科教合作发展有限公司，统一社会信用代码：915300007311921222。住所地：云南省昆明市龙泉镇烟草路市政府小区旁。法定代表人：汪万生，经理。委托诉讼代理人：张萌、王正达，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告:赵道建，男，1978年2月25日出生，住安徽省蒙城县。原告云南滇沪科教合作发展有限公司（以下简称：滇沪公司）与被告赵道建商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告滇沪公司的委托诉讼代理人张萌、王正达到庭参加诉讼，被告赵道建经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告滇沪公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年3月24日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、被告返还原告代偿的贷款本息498668.87元，其中本金487489.43元，利息10972.62元，罚息39.14元，复息167.68元；3、判令被告支付违约金35589.55元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月24日，原、被告签订《商品房销售合同》及《合同补充协议》，约定原告将其开发的银海沁楠湾小区第8幢第11层1102号房屋以711791元的价格出售给被告，被告首付购房款221791元，余款49万元由被告向招商银行贷款支付。2015年4月7日，原、被告和招商银行股份有限公司昆明分行（以下简称：招行昆明分行）签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告向招行昆明分行借款49万元用于购买本案房屋，原告为被告的借款承担担保责任。后被告逾期偿还借款，原告按照银行的要求提前代偿了全部贷款本息共计498668.87元。根据合同约定，原告承担保证责任后，有权向被告追偿，并有权解除合同，要求被告承担违约责任等。为维护原告的合法权益，因此提起诉讼。被告赵道建未作答辩。原告滇沪公司围绕诉讼请求提交了如下证据材料：1、《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、《个人购房借款及担保合同》；3、《关于云南滇沪科教合作发展有限公司为赵道建履行代偿义务的通知》、中国建设银行网上银行电子回执、招商银行付款回单；4、个人贷款还清证明书、个人贷款代偿证明书。本院审核证据材料后认为，首先，被告未到庭，依法应视为其放弃抗辩权利；其次，原告提交的证据形式和来源均符合法律规定，证据内容清楚、明确，能够相互印证，并能够反映客观真实情况，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月24日，原告滇沪公司（甲方）与被告赵道建（乙方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：1、乙方购买甲方开发的昆明市广福路以南罗衙片区银海沁楠湾小区8幢11层1102号房屋，建筑面积97.75平方米，总价款为711791元，付款方式为按揭贷款，首付款为221791元，其余价款49万元向招商银行北京路支行贷款支付；2、若在依法办妥房产证前，乙方不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他违约金）。同时，乙方应向甲方支付房价款5﹪的违约金。乙方已向甲方支付的房价款（包括首付款及银行直接支付给甲方的银行担保贷款房款）在扣除甲方已向银行支付的贷款本息及乙方应当支付的违约金后，尚有余款的，甲方应将该余额退还给乙方等内容。同日，原告滇沪公司对合同进行了备案登记。2015年4月7日，原告滇沪公司、被告赵道建和招商银行昆明分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告赵道建向招商银行昆明分行借款49万元用于购买本案房屋，原告滇沪公司对贷款提供担保。2015年11月1日起，被告赵道建贷款发生逾期。2016年1月25日，招商银行昆明分行向滇沪公司发出《关于云南滇沪科教合作发展有限公司为赵道建履行代偿义务的通知》，要求滇沪公司代为清偿赵道建的贷款本息。2016年3月7日，招商银行昆明分行出具个人贷款代偿证明书，其中载明“云南省昆明市银海沁楠湾小区8幢1102号的房屋贷款已于2016年3月3日全部清偿，金额为498668.87元，其中本金487489.43元，利息：10972.62元，罚息：39.14元，复息：167.68元”。2016年8月4日，原告洁滇沪公司诉至本院。本院认为，《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，经审查合同的生效要件，本院依法确认合同依法成立并生效，受法律保护，当事人应当按照合同约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，首先，被告在履行按揭贷款合同过程中出现迟延履行的行为，原告为此以担保人身份向债权人履行了约定范围内的保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，以及合同约定“若在依法办妥房产证前，乙方不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他违约金）”，本院依法对原告请求解除合同、被告偿还代偿款，以及按合同约定支付违约金35589.55元的诉讼请求予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，当事人互负法律规定的返还义务。结合商品房尚未交付使用、被告已经全部支付购房款和合同已经备案登记、当事人互负债务等事实，本院依法确定被告应当协助原告办理合同备案登记的撤销手续，但对于已付购房款的返还问题，本院认为，首先，双方在合同中已经约定，合同解除后，买受人已支付的房款，在扣除相关款项后余额应当退还给买受人。其次，本案系商品房购销合同引起的诉讼纠纷，合同解除后当事人之间的相互返还义务属于法定义务，系合同解除的法律后果之一，人民法院应当依法予以处理。综上理由，根据法律对合同解除、违约责任和追偿权的规定，在合同解除后，结合当事人互负金钱给付债务的事实，本院确定债务相互冲抵后的给付义务为：原告返还被告购房款177532.58元（711791元/已付购房款-498668.87元/代偿款－35589.55元/违约金）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告云南滇沪科技合作发展有限公司与被告赵道建于2015年3月24日签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》，尚未履行的合同义务终止履行；二、被告赵道建于本判决生效后十日内协助原告云南滇沪科教合作发展有限公司办理2015年3月24日《商品房购销合同》的备案登记撤销手续；三、原告云南滇沪科教合作发展有限公司于本判决生效后十日内返还被告赵道建购房款177532.58元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9143元，由被告赵道建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 猫 莉代理审判员 李林友人民陪审员 丁 茜二〇一六年十月二十六日书 记 员 陈蕾洁 搜索“”