（2016）桂0304民初1745号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-31
案件名称
桂林铁道饭店与秦晓租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林铁道饭店,秦晓
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0304民初1745号原告：桂林铁道饭店，住所地：桂林市象山区，统一社会信用代码：914503001988702384。法定代表人：周冬荣，总经理。委托诉讼代理人：白长林，广西道森律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹学微，广西道森律师事务所实习律师。被告：秦晓，男，1969年3月24日生，汉族，住广西桂林市秀峰区。委托诉讼代理人：张海翔，广西鹏韵律师事务所律师。原告桂林铁道饭店与被告秦晓租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林铁道饭店委托诉讼代理人白长林、被告秦晓委托诉讼代理人张海翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林铁道饭店向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告雉山路7、8、9号和上海路22号（顺口福）租金人民币163020元（自2015年7月至2016年6月）、水电费人民币5358.1元，共计人民币168378.1元；2.判令被告支付原告雉山路7、8、9号和上海路22号（顺口福）违约金人民币40410.8元（168378.1元×0.02×12个月）；3.判令被告支付原告雉山路门面二楼租金人民币12070元（自2015年7月至2016年6月）、水电费人民币1444.5元，共计人民币13514.5元；4.判令被告支付原告雉山路门面二楼违约金人民币3243.48元（13514.5元×0.02×12个月）；5.判令解除原、被告双方签订的雉山路门面二楼租赁合同；6.判令被告向原告支付自起诉之日起至被告实际支付原告全部本金、违约金期间的全部租金及该期间违约金；7.判令被告限期退还原告雉山路7、8、9号和雉山路门面二楼商铺；8.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年1月20日、2015年1月1日和2015年3月12日分三次签订将原告位于雉山路7、8、9号、上海路22号和雉山路门面二楼的五个商铺出租给被告使用的《租赁合同》，合同均约定了租赁期间、租金的支付期限、方式及违约责任。合同履行至2015年期间，被告因经营原因未能及时足额的支付原告租金。经原告多次催告后，被告于2015年12月份将位于上海路22号的商铺以协议方式经原告同意转租给第三人使用，后于2016年5月12日转账100000元用于补交雉山路7、8、9号和雉山路门面二楼2015年1月至2015年7月期间的租金。截至2016年7月，被告尚欠原告租金、水电费及违约金共计人民币225546.88元未支付。被告秦晓辩称，1.被告欠原告租金属实，但对尚欠雉山路7、8、9号和上海路22号（原顺口福）租金数额有异议。在双方2016年2月16日对账后，被告向原告支付租金12万元（其中2016年3月支付2万元、2016年5月支付10万元），该款项应从未付租金中扣除；对尚欠雉山路二楼门面租金金额认可；对拖欠的水电费金额无异议；2.原告主张的违约金过高，应予调整；3.同意解除双方签订的雉山路门面二楼租赁合同；4、原告已在雉山路7、8、9号和上海路22号（原顺口福）张贴封条，故不存在返还的问题。本院经审理认定事实如下：2014年1月20日，原、被告签订三份租赁合同，约定：原告将雉山路7号、8号、9号门面出租给被告使用，租赁期限均从2014年1月1日起至2015年12月31日止，三间门面2015年2月1日至2015年12月31日租金分别为4795元／月、4380元／月、4410元／月。2015年1月1日，原、被告签订租赁合同一份，约定：原告将雉山路门面二楼楼面场地出租给被告使用，租赁期限从2015年1月1日起至2017年12月31日止。2015年3月12日，原、被告签订租赁合同一份，约定：原告将桂林市上海路22号出租给被告使用，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金11550元。上述合同同时约定：除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的5日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按100元／日向原告支付租赁物占用期间的使用费。被告返还租赁物应当符合正常使用后的状态，返还时，应经原告验收认可，相互结清各自应当承担的费用。在租赁期内，被告逾期缴纳租金及本合同约定应由被告负担的水电费等费用的，每逾期1日，则应按未支付金额的10%支付原告违约金。租赁期满或合同解除，被告应如期交还租赁物，逾期归还，则每逾期1日应支付原告日租金10倍的违约金，还应承担因逾期归还给原告造成的损失。查明：雉山路7号、8号、9号门面的租赁合同于2015年12月31日到期后，被告未按合同约定返还房屋。2016年2月16日，原告向被告发确认函，称：“截至2015年12月31日止，你单位尚欠我单位款249454.45元，请收到此函后予以核实、确认，五日内签回。7-9号门面177698.1元，原顺口福门面71756.35元”。被告签收后，于2016年3月付款20000元、于2016年5月付款100000元，尚欠租金129454.45元。被告拖欠原告雉山路7号、8号、9号门面水电费5358.1元。查明：2015年12月30日，被告向原告《报告》，称：我于2015年签订的桂林市上海路22号（饭店大门西侧）门面已经到期，现委托我的合伙人刘斌全权签订2016年租赁合同，租金及其它费用由刘斌负责向饭店缴纳。2015年我所欠该门面租金共计人民币71756.35元由我个人负责向饭店缴纳。2016年5月20日案外人刘斌在出具给原告的《情况说明》中认可了被告的上述陈述。原告亦认可被告就上海路22号（原顺口福）转租的事实。查明：被告拖欠原告雉山路门面二楼2015年7月至2016年6月租金计12070元、水电费1444.5元。本院认为，原、被告就雉山路7、8、9号门面、上海路22号（原顺口福）以及雉山路门面二楼楼面场地签订的多份租赁合同，系租赁双方真实意思表示，于法不悖应为有效，双方均应按约履行。关于雉山路7、8、9号门面及上海路22号（原顺口福）租赁合同的履约情况。在合同履行期间，被告未按约支付租金。2016年2月16日，经双方确认截至2015年12月31日，7-9号门面、原顺口福门面尚欠租金249454.45元。此后被告支付租金120000元，尚欠129454.45元。审理中，被告对尚欠的水电费5358.1元亦予以认可。原、被告就上述门面签订的四份《租赁合同》于2015年12月31日到期后，双方未再签订新的租赁合同，被告将上海路22号（原顺口福）转租与案外人刘斌亦得到原告的认可。现雉山路7、8、9号门面租赁期间届满，被告应当将租赁房屋返还原告。被告逾期返还房屋，应当自合同到期的次日起支付原告房屋使用费直至其返还房屋时止，房屋使用费参照双方原租赁合同约定的租金标准计算，三间门面计13585元／月，暂计算到2016年6月共计81510元。被告虽主张其早已搬出涉案房屋不再经营，但其并未按照合同约定将房屋交还原告，并经原告验收认可，由此扩大的损失应由其自行承担。经本院核实，截至2016年6月，被告拖欠的租金和房屋使用费为210964.45元（129454.45元＋81510元），而原告在本案中主张的金额为163020元，此系原告对其权利的合法处分，本院予以准许。163020元中，129454.45元为截至2015年12月31日的租金，33565.55元为2016年1月至2016年6月的房屋使用费。关于雉山路门面二楼楼面场地租赁合同的履约情况。该租赁合同租期至2017年12月31日，鉴于原、被告均同意解除该合同，故本院对原告要求解除该合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当将租赁物返还给原告。截至2016年6月，被告拖欠该门面租金12070元、水电费1444.5元，被告对此无异议，故本院对原告要求被告支付上述费用予以支持。关于原告主张的租金、水电费逾期付款违约金的问题。被告未按合同约定按时支付上述费用，已经构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告认为合同约定的违约金过高，要求法院进行调整。现原告未提供证据证明因被告未按期缴纳租金、水电费给其所造成的损失，本院确认其实际损失为被告欠付租金、水电费而产生的资金占用损失，即双方关于违约金的约定明显高于该实际损失，故本院认为违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。关于违约金的起算时间，其中雉山路7、8、9号门面和上海路22号（原顺口福）截至2015年12月31日的租金129454.45元，原告向被告进行了催收，该款的违约金应自催收时即2016年2月16日起计算；其他款项原告未提供催收的证据，违约金以原告向本院主张权利即起诉时的2016年7月28日开始计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告秦晓于判决生效之日起十日内支付原告桂林铁道饭店雉山路7、8、9号门面和上海路22号（原顺口福）截至2015年12月31日的租金129454.45元，并支付违约金（以129454.45元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年2月16日起计至被告实际付清之日止）；二、被告秦晓于判决生效之日起十日内给付原告桂林铁道饭店雉山路7、8、9号门面截至2016年6月的房屋使用费33565.55元（此后房屋使用费按每月13585元为标准，自二〇一六年七月一日起计算至被告实际腾退房屋之日止）；三、被告秦晓于判决生效之日起十日内给付原告桂林铁道饭店雉山路7、8、9号门面截至2016年6月的水电费5358.1元，并支付违约金（以5358.1元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年7月28日起计至被告实际付清之日止）；四、被告秦晓于判决生效之日起十日内支付原告桂林铁道饭店雉山路二楼楼面场地截至2016年6月的租金12070元、水电费1444.5元，共计13514.5元，并支付违约金（计算方法：以13514.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年7月28日起计算至被告实际付清之日止）；五、解除原告桂林铁道饭店与被告秦晓于2015年1月1日签订的《租赁合同》；六、被告秦晓于判决生效之日起三十日内将位于雉山路7号、8号、9号门面以及雉山路二楼楼面场地返还给原告桂林铁道饭店；七、驳回原告桂林铁道饭店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5048元，减半收取计2524元（原告已预交），由被告秦晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员 刘海鹏二〇一六年十月二十六日代书记员 胡陈晨 微信公众号“”