（2016）青01民终989号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-07
案件名称
吕安琪与青海京科房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕安琪,青海京科房地产置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青01民终989号上诉人(原审原告、反诉被告)：吕安琪。委托代理人：张云峰，黄升，青海汇元律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：青海京科房地产置业有限公司，地所地：青海省西宁市。法定代表人：张永高，该公司董事长。委托代理人：刘晓岐，青海海博律师事务所律师。上诉人吕安琪因房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕安琪的委托代理人张云峰、被上诉人青海京科房地产置业有限公司的委托代理人刘晓岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕安琪称：原判认定事实错误,认定装修价值仅为36000元，没有考虑装修合同中没有的项目；没有考虑被上诉人一房二卖的过错和房屋现在的评估价，侵犯了上诉人的既得利益；一审对司法解释理解有误，属适用法律不当。被上诉人青海京科房地产置业有限公司以原判认定事实清楚，应考虑被上诉人主张的逾期付款违约金，驳回上诉人的上诉请求等为由进行答辩。原告吕安琪向一审法院起诉请求：判令解除双方的房屋买卖合同；判令被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）的经济损失1446080元；鉴定费及诉讼费由被告（反诉原告）承担。反诉原告青海京科房地产置业有限公司一审诉求：双方存在的是债权法律关系，同意解除房屋买卖合同，要求判令原告（反诉被告）吕安琪支付被告（反诉原告）青海京科房地产置业有限公司延期付款的违约金159920.29元，并由吕安琪承担所有诉讼费。原判认定：青海京科房地产置业有限公司将西宁经济技术开发区金汇路33号半岛花园别墅29-112号房屋一套，于2006年4月26日出售给了吕安琪，总房价为634260元，吕安琪支付了首付款264260元并取得了该房屋，余款办理按揭贷款，随后对该房屋进行了装修。2010年1月15日，吴君伪造吕安琪的有关文书，与青海京科房地产置业有限公司签订了《退款协议书》，将吕安琪购买的房屋退还给了青海京科房地产置业有限公司。2011年6月该房屋在他人名下进行了备案登记。2013年9月24日青海京科房地产置业有限公司将该房屋出售给了青海永录文化传播有限公司，并签订了《商品房买卖合同》。2014年4月18日办理了产权证。2011年8月25日吕安琪向法院起诉，法院判决确认《退款协议书》无效；2013年7月19日，法院再次判决青海京科房地产置业有限公司向吕安琪交付西宁市经济技术开发区金汇路33号半岛花园别墅29-112号房屋一套，因青海京科房地产置业有限公司不履行判决书义务，吕安琪于2014年3月申请执行，在执行过程中查明，该房屋已由青海永录文化传播有限公司取得产权证。原审法院认为，青海京科房地产置业有限公司在未与吕安琪解除房屋买卖合同的情况下，又将同一房屋出售给了第三人，致使吕安琪合同目的不能实现，为此，吕安琪要求解除房屋买卖合同的主张，青海京科房地产置业有限公司亦表示同意，予以准许；吕安琪要求京科公司赔偿经济损失1446080元的主张，因京科公司属于一房二卖，但吕安琪长期拖欠剩余房款未付也有一定过错，按房屋现价值索赔要求过高，应当退还已付房款并赔偿已付房款一倍的赔偿金较为合理；另外，吕安琪所花费的装修款，也是因为京科公司的过错造成的直接损失，故按吕安琪的要求由鉴定部门出具的补充鉴定意见认定的装修费用36000元，应由京科公司予以赔偿。遂判决：（一）解除吕安琪与被告青海京科房地产置业有限公司之间的房屋买卖合同；（二）青海京科房地产置业有限公司于判决生效后五日内支付吕安琪购房款264260元、装修款36000元、鉴定费1460元、并赔偿损失264260元，以上合计565980元；（三）驳回吕安琪的其他诉讼请求；（四）驳回被告（反诉原告）青海京科房地产置业有限公司的反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案初次上诉被发还重审后，西宁市城东区人民法院根据本院发还意见，重新委托青海省永正房地产司法鉴定所对涉案房屋的装修价格进行了补充鉴定，鉴定结论为，该房鉴定时点含装修市场价格为1816080元，其中装修价格为36000元。该补充鉴定结论在重审时进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2006年4月26日青海京科房地产置业有限公司（以下简称京科公司）将其位于西宁经济技术开发区金汇路33号半岛花园别墅29-112号房屋一套，以634260元的价格出售给上诉人吕安琪，吕安琪支付了首付款264260元并收取了房屋。随即对该房屋进行了装修，装修合同价为60000元。之后吕安琪将房屋交与吴君，自己外出经商。2010年1月15日，吴君以私自伪造的吕安琪签字并加盖有吕安琪印鉴的退款授权委托书和吕安琪身份证复印件、遗失合同收据证明等相关材料，与京科公司签订退款协议书，将该房退还给京科公司，从京科公司骗得退房款135608元。2011年6月22日，京科公司将该房出售，并于同年6月27日在房屋产权登记中心办理了备案登记。2011年8月25日，吕安琪向城东区法院起诉，要求确认《退款协议书》无效，2011年11月16日城东法院作出判决，判令该协议无效。2013年7月19日，西宁市城东区法院就吕安琪诉求京科公司交付房屋事宜作出（2013）东十初字第26号判决，判令京科公司给吕安琪交付房屋，同时驳回吕安琪主张租金等其他诉讼请求。2014年3月吕安琪申请强制执行，期间，青海永录文化传播集团有限公司提出执行异议，称该房屋其已从京科公司合法购得，并于2011年6月22日在产权登记部门进行了备案登记。2013年9月24日京科公司与青海永录文化传播集团有限公司签订《商品房买卖合同》。2014年4月18日青海永录文化传播集团有限公司办理了房屋所有权证。另查明，2015年2月25日，西宁市城东区人民法院以（2015）东刑初字第66号刑事判决认定吴君构成诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，赃款135608元追缴后退还京科公司。本院认为，关于涉案房屋的装修款问题。吕安琪在原一审中提交了一份装修合同，根据合同约定：装饰施工内容：室内装修装饰，灯具、开关、楼梯、地板、橱柜安装、封闭阳台，前后门及室内台阶等，承包方式：包工包料（不含地板）总价款6万元，如有变更施工内容，变更材料，这部分工程款按实另计。二审开庭时，上诉人的代理人在上诉状中提到装修项目当中尚有不锈钢菜盆3个、壁挂锅炉1台、地砖到顶、铝合金窗、玻璃洗面盆等装修部分一审未予认定，但没能举出相应的证据证实上诉状列举的装修内容未包含在装修合同中，也无证据证明这些装修内容，未包含在合同价60000元之内，故上诉人主张增加装修款的诉求，没有证据支持，本院不予采信。关于涉案房屋评估价是否应作为赔偿依据的问题。原审法院曾委托评估机构对涉案的房屋进行了评估，评估价格为1816080元（含装修评估价36000元），上诉人据此认为，京科公司将涉案的房屋恶意一房二卖，侵犯了其既得利益，要求赔偿损失1446080元（评估价1816080元-未付购房款370000元）。本院认为，根据查明的事实，京科公司未认真审核犯罪分子提交的退房授权委托书等材料，为其办理了退房手续，存在过错，尤其是在2013年7月19日，西宁市城东区法院就吕安琪诉求京科公司交付房屋事宜作出（2013）东十初字第26号判决，判令京科公司向吕安琪交付房屋的情况下，仍与他人签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋的所有权证办理在他人名下，致使吕安琪的合同目的不能实现，过错明显，原审法院根据京科公司的过错程度，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条给予其惩罚性赔偿——判令其在购房款一倍的的范围内进行赔偿，可谓罚当其责。同时，原审法院也考虑到上诉人未交纳剩余大部购房款、长期对房屋疏于管理、将房屋交予他人，致使犯罪分子有机可乘，将其房屋退还给京科公司的过错，未支持其全部诉求并无不当。京科公司的行为与通常一房二卖的行为仍有区别，现吴君的犯罪行为已受到法律惩处，一定程度上减轻了京科公司的过错责任。关于上诉人主张的可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，该条所规定的逾期利益或者可获得利益，是以可预见或应当预见为前提的。而本案的购房时间是在十年之前，虽在彼时房地产市场过热已初见端倪，但涉案房屋的价格暴涨到180余万元，在购房当初难以预期。况上诉人并未交清全部的购房款，亦未实际取得物权，故上诉人以现有的评估价主张预期利益，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定了导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人不仅可以请求解除合同，还有要求返还已付购房款及利息、赔偿损失的权利…，原判据此判令京科公司返还吕安琪264260元购房款并无不当，但未判令其支付相应利息不当，应予纠正，京科公司应按五年以上人民银行同期贷款利率承担从2006年4月27日——2016年10月26日期间相应的利息损失，即：264260元×6.39%÷365×3830天=177189.58元。综上所述，本院认为：原判认定的装修价格，是依据有评估资质房地产中介机构做出的评估价格，而中介机构也是根据上诉人提交的装修合同加以鉴定。上诉人未能提交增加工程量的相应证据，故其主张原判认定装修价格过低的诉求不能成立。关于赔偿损失的问题，一审判决认定双方均有过错，应各自承担相应的责任，符合案件事实，责任划分适当。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但对吕安琪交纳购房款的利息未能支持不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：一、维持西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初62号民事判决；二、被上诉人青海京科房地产置业有限公司于本判决生效后5日内支付上诉人吕安琪购房款利息177189.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费10656元由上诉人吕安琪承担10000元，青海京科房地产置业有限公司承担656元。本判决为终审判决审判长 李忠炜审判员 柳香芳审判员 马秀芬二〇一六年十月二十六日书记员 祁 雪附：《最高人民法院关于审理审判法买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自