（2016）苏0302民初2280号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-08-22
案件名称
赵某与朱某、汪某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵某,朱某,汪某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0302民初2280号原告：赵某，男委托诉讼代理人：张某某，徐州市求是法律服务所法律工作者。被告：朱某，男被告：汪某某，女原告赵某与被告朱某、汪某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日受理后，依法适用普通程序，分别于2016年9月1日、10月18日公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人张某某，被告朱某，被告汪某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告朱某的《房屋买卖合同》；2、判令二被告双倍返还定金40000元；3、判令二被告返还购房款45000元，利息6000元（以45000元为本金，按照银行同期贷款利率，自2014年6月3日计算至2016年5月18日）。事实和理由：2013年2月28日，原告通过被告汪某某和被告朱某签订《房屋买卖合同》一份，约定朱某将徐州市鼓楼区某小区2#-4-301室以280000元的价格售于原告，签订买卖合同时，原告知道被告不是房主，房子正在鼓楼法院拍卖，被告当时说原告支付20000元定金，他保证办好房证，合同签订后原告依约首付定金20000元，后交购房款45000元，房屋钥匙也给原告了，但涉案房屋已经被法院拍卖，原告的物品也已经被强制搬出。故原告诉至贵院，请求依法支持。被告朱某辩称，涉案房屋原房主欠被告钱无力偿还，和被告商量让被告出租涉案房屋，同时原房主又将涉案房屋办理了抵押贷款，因无力还款，涉案房屋被法院依法查封并准备拍卖。被告考虑涉案房屋拍卖后剩余款项可以用于偿还被告的钱，担心房屋流拍，因此和申请执行人的代理人商量，由被告来找买家。之后被告便去汪某某那登记涉案房屋信息，被告把房子的实际情况说的很清楚，没多久朱红带着原告去汪某某的中介，朱红把房子介绍给原告，我和汪某某把房子的情况如实告知原告，双方签订了房屋买卖合同。当时被告打电话咨询后，了解拍卖大概三个月能处理完，所以在合同上约定三个月交房证。为了让原告放心，在合同签订后，被告就将涉案房屋交付给原告使用了。后来三个月之内房证没办好，原、被告经过沟通，原告表示房子他要了，办证时间顺延，什么时候法院文书下来什么时候去办证。原、被告在法官那说好拍卖时通知他，但后来经法院通知原告没参加拍卖，因此被告认为房证未能办理的原因在原告。被告同意解除买卖合同，被告共收到原告支付的65000元，都是定金，这些钱要原告先支付使用房屋期间的租金才能退还。被告汪某某辩称，我是徐州某房产服务所负责人。原告是中介朱红带来的，他当时看中某小区2#-4-301室房屋，原告和朱某谈定买卖该房屋，朱某告诉原告，该涉案房屋是别人欠他钱抵的，原告知道朱某不能提供房证和土地证，他们当时约定20000元定金，原告要求定金交给我，由我交给朱某，因此当场我给原告打了条子，朱某给我打了条子，定金给了朱某。被告在涉案房屋中居住一两年，房子一直没有过户。后期原告又支付给朱某50000元还是45000元我也不清楚，但他俩一起找到我，朱某在我手中持有的朱某收到定金的条子上又加上一句话。我只是中介，签订合同过程我没有任何隐瞒，合同履行出现问题我也进行积极的协商，而且分文未收，我没有责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：被告汪某某系徐州某房产事务所负责人。2013年2月28日，原告赵某（乙方）与被告朱某（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将座落于某小区2号楼的房屋出售给乙方，面积52平方米，总价280000元，乙方首付定金20000元。同时在该合同上备注：三个月交房证，付清余款，过户费甲方付。原告赵某与被告朱某分别在合同落款处的乙方和甲方签字，被告汪某某在合同左下部签字并加盖徐州某房产事务所印章。上述合同签订当日，原告赵某向中介汪某某交付定金20000元，中介汪某某将定金转交给被告朱某。随后不久，原告取得某小区2#-4-301室房屋钥匙，并实际使用，但至今未能办理房产过户手续。2014年6月3日，被告朱某在原告持有的《房屋买卖合同》上右下角备注：收到购房款50000元，剩下210000元交到法院。原告赵某与被告朱某一致确认，实际赵某支付的购房款为45000元。另查明，被告朱某并非某小区2#-4-301室的所有权人，原告赵某在签订《房屋买卖合同》时对此是知道的。该房屋已经被人民法院依法拍卖完毕，原告也已被从涉案房屋强制迁出。因原、被告分歧较大，至本案调解无果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告赵某与被告朱某于2013年2月28日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，依法成立并有效。但，上述合同的标的物已经被人民法院依法拍卖，该合同实际已不能履行，原告赵某提出解除《房屋买卖合同》，被告朱某亦同意，故本院依法确认双方的《房屋买卖合同》解除，对原告的该项诉请本院予以支持。鉴于《房屋买卖合同》已经解除，被告朱某应当将其收取的定金20000元及购房款45000元予以返还，本院对原告的该部分诉请亦予以支持。关于原告要求双倍返还定金的诉请，本院认为，当事人在订立合同时应当严谨、审慎。本案中，被告朱某并非涉案房屋的所有权人，亦未取得房屋所有权人的授权，其擅自就涉案房屋与原告赵某签订《房屋买卖合同》，导致原告现在无法取得涉案房屋的所有权，《房屋买卖合同》不能履行，其行为明显具有过错。而原告赵某在签订《房屋买卖合同》时，未主动核实涉案房屋权属情况，且在明知被告朱某并非涉案房屋所有权人的情况下仍与其签订合同，对合同不能履行亦存在过错。从我国立法精神来看,定金属于违约金,鉴于原告赵某与被告朱某对《房屋买卖合同》不能履行均存在过错，故本院认为本案以不适用定金罚则为宜，对原告要求双倍返还定金的诉请，本院不予支持。关于原告要求支付购房款45000元的利息的诉请，本院认为，该利息系原告因《房屋买卖合同》不能履行而产生的损失，原告要求按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，以45000元为本金，自2014年6月3日计算至2016年5月18日的利息不违反法律规定，鉴于原告赵某与被告朱某对合同履行不能均存在过错，本院酌定被告朱某对该部分利息损失承担50%的赔偿责任。关于原告要求被告汪某某承担双倍返还定金、返还购房款及利息的诉请，本院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，根据合同相对性原则，中介汪某某并不属于该案法律关系的当事人，故对原告针对被告汪某某提出的各项诉请本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告赵某与被告朱某于2013年2月28日签订《房屋买卖合同》；二、被告朱某于本判决生效之日起五日内返还原告赵某定金20000元；三、被告朱某于本判决生效之日起五日内返还原告赵某购房款45000元及利息（以45000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2014年6月3日计算至2016年5月18日，其总额的50%且不得超过6000元）；四、驳回原告赵某的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元（原告预付），由原告赵某负担700元，被告朱某负担1500元（被告负担部分于本判决生效之日起五日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。审判长 刘某某审判员 匡 某审判员 王 某二〇一六年十月二十六日书记员 刘某某 更多数据：