（2016）新4002民初4501号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-08-25
案件名称
马文建、李强与于晓龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
伊宁市人民法院
所属地区
伊宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马文建,李强,于晓龙,荣树才
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）新4002民初4501号原告：马文建，住伊宁市。原告：李强，住伊宁市。共同委托代理人：谭凤兰，新疆秉政律师事务所律师。被告：于晓龙，住伊宁市。委托代理人：马小丽，新疆边塞律师事务所律师。第三人：荣树才，住伊宁市。原告马文建、李强诉被告于晓龙、第三人荣树才房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员董文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马文建、李强及共同委托代理人谭凤兰、被告于晓龙及委托代理人马小丽、第三人荣树才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马文建、李强诉称：2014年12月1日，第三人将位于伊宁市中苑31栋111号商铺一间出租给被告，租期为三年，自2014年12月1日至2017年12月1日止，每年租金为38000元，一年一交，先交租金后用房，被告租用该商铺经营伊宁市铭旭轮捷汽车维修服务中心。2016年1月26日，被告将该汽车维修服务中心的经营权、店面装修、装饰、设备及店面转租给两原告，并签订店面转让协议，房屋租金、租期与原合同一致。合同签订当日，两原告向被告支付装修、装饰、设备转让费4万元、房屋租金1万元，两原告另行投入工具、配件、机油等合计5万元。2016年6月26日，因第三人不同意被告将房屋转租给两原告，故将房屋上锁拒绝两原告经营，经多次协商未果，故诉至法院，请求判令：1、原、被告签订的店面转让协议无效；2、被告返还两原告店面转让费4万元、房屋租金1万元及购置的工具、配件、机油等共计2万元；3、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告马文建、李强变更第1项诉讼请求，主张解除原告马文建与被告签订的店面转让协议；变更第2项诉讼请求，主张被告返还两原告店面转让费4万元、房屋租金1万元及赔偿损失5万元；增加主张被告向两原告支付违约金4000元。被告于晓龙辩称：我不同意解除店面转让协议，双方不存在约定或法定的解除合同的情形，我收到原告马文建支付的转让费4万元和租金1万元，但我已将租金转交给第三人，原告要求我返还转让费、房屋租金无事实和法律依据，不同意赔偿损失5万元，我未违约，故不应承担违约金，诉讼费由两原告承担。2016年1月26日，我与原告马文建签订了店面转让协议，故李强不具备原告的主体资格。合同签订后，被告按约交付房屋及店内的经营设备，已全面履行自己的义务，但原告仅支付租金1万元。因原告未按时支付租金，第三人将商铺上锁，拒绝其经营，是第三人行使先履行抗辩权，避免损失的扩大。本案属于侵权纠纷，不应按合同纠纷起诉，原告的诉讼请求及事由依法不能成立。原告未告知被告房门上锁的事实，也未要求被告协助其与第三人沟通。针对原告应支付的剩余租金28000元，被告不在本案中提出反诉，将另行诉讼。第三人荣树才述称：被告将位于伊宁市中苑31栋111号商铺转租给两原告是经过我同意的。自3月起，我就找原、被告索要房租，直到6月都没要上，故我于2016年6月26日将房门上锁。锁完门后，我给原、被告都通知了并告知他们谁给我交房租我就开门。经审理查明：2014年12月1日，第三人荣树才将其位于伊宁市中苑31栋111号商铺出租给被告于晓龙，双方于当日签订店面房屋租赁合同，合同约定房屋租期为3年，自2014年12月1日至2017年12月1日止，每年租金为38000元，每年支付一次，于每年的12月1日前支付；被告在经营期内如有变动，有权将房屋转租给第三方并提前告知第三人等。合同签订后，第三人将该商铺交付被告使用，被告在此经营伊宁市铭旭轮捷汽车维修服务中心。2016年1月26日，原告马文建与被告签订店面转让协议，该协议约定被告将伊宁市铭旭轮捷汽车修理店铺转让给原告马文建使用，建筑面积为67.5平方米，并保证原告马文建同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给原告马文建后，原告马文建同意代替被告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并每年定期交纳租金及该合同所约定的应由被告交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归原告马文建所有，营业设备等动产归原告马文建；原告马文建于2016年1月26日前一次性向被告支付转让费共计4万元，上述费用包括装饰、装修、设备及其他相关费用，此外被告不得再向原告马文建索取任何其他费用；原告马文建用被告的工商营业执照、三类维修证等相关证件齐全，但相关费用由原告马文建负担等。同日，被告向原告马文建、李强出具“今收到马文建、李强转让位于伊宁市中苑新城31栋1层111号（铭旭轮捷汽车服务中心）转让费40000元整（肆万元整）房租10000元整（壹万元整）共计50000元整（伍万元整）”的收条一份，后被告将该1万元房租支付给第三人。2016年1月29日，两原告签订合作经营协议书，双方在伊宁市共同合作开展汽车售后维修改装业务，该协议书约定双方合伙期限为3年，自2016年1月27日至2019年1月27日止，每人出资4万元，合伙出资共计8万元等。2016年6月26日，第三人以向原、被告索要2016年剩余租金28000元未果为由，将其位于伊宁市中苑31栋111号商铺上锁。庭审中，被告与第三人对每年12月1日前支付下一年房屋租金、被告尚欠2016年租金28000元的事实均不持异议；第三人对被告将其承租的商铺转租给原告马文建的事实予以认可。经本院释明，两原告不同意按照店面转让协议向第三人支付2016年剩余租金28000元并坚持主张解除店面转让协议。现两原告以第三人将上述商铺上锁，拒绝其进入商铺从事经营为由诉至本院。上述事实，有当事人陈述，店面房屋租赁合同，营业执照，店面转让协议，收条，合作经营协议书等在案佐证，足以认定。本院认为：原告马文建与被告签订的店面转让协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。本案中，原告马文建与被告签订的店面转让协议实际为房屋转租合同，被告的转租行为系经第三人同意。该店面转让协议约定原告马文建同意代替被告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，据此，原告马文建理应向第三人支付被告尚欠的2016年剩余房屋租金28000元，但因原告马文建明确表示不履行上述付款义务，故对两原告要求解除原告马文建与被告签订的店面转让协议的诉讼请求，本院予以支持；因解除合同系因原告马文建的违约行为所致，故对两原告要求被告返还店面转让费4万元、赔偿损失5万元、支付违约金4000元的诉讼请求，本院不予支持；对两原告要求被告返还房屋租金1万元的诉讼请求，因其已使用该商铺5个月，且被告已将该笔房屋租金交付给第三人，故该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告马文建与被告于晓龙签订的店面转让协议；二、驳回原告马文建、李强的其他诉讼请求。案件受理费2380元，减半收取1190元，由原告马文建、李强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。代理审判员 董 文二〇一六年十月二十六日书 记 员 张鹏宇 微信公众号“”