（2016）粤0306民初19709号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-26
案件名称
04深圳市隆新安居装修工程有限公司与深圳市金银威实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市隆新安居装修工程有限公司,深圳市金银威实业发展有限公司,龚艳珍
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第七十九条，第八十条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初19709号原告深圳市隆新安居装修工程有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道。法定代表人杜永昱，总经理。委托代理人叶雪艳、袁梅，广东远明律师事务所律师。被告深圳市金银威实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人罗书伟。第三人龚艳珍，女，汉族，1975年5月10日出生，身份证住址广东省连州市。上述原告与被告确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人叶雪艳，被告法定代表人罗书伟到庭参加了诉讼。第三人龚艳珍经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：一、本案发生的背景情况。金丰豪庭(原创业广场)位于深圳市宝安区新安26区，由被告与深圳市星宝丰房地产开发有限公司(原深圳宝丰实业公司，以下简称宝丰公司)合作开发。该项目虽己基本建成，但因存在多项消防安全隐患，一直未通过竣工验收，且因该项目存在复杂的经济纠纷，自2001年起就被深圳市中级人民法院等多家法院查封和轮候查封。根据业已生效的广东省高级人民法院(2012)粤高法民一终字第27号民事判决书确定的内容，因被告与宝丰公司均未取得房地产开发资质，双方就合作开发金丰豪庭项目所签订的合同被认定为无效合同，被告不能再以合法有效的合同为基础来主张金丰豪庭的产权。2014年12月9日，深圳市中级人民法院因执行广东省高级人民法院(2007)粤高法民一终字第282号、深圳市中级人民法院(2005)深中法民五重字第8号生效民事判决书，委托深圳市土地房地产交易中心对金丰豪庭及其土地使用权进行整体拍卖，原告依法竞得上述房产及土地使用权。二、被告违法与龚艳珍签订房屋买卖合同的情况。2013年3月9日，被告向龚艳珍隐瞒金丰豪庭当时已被法院查封的事实，作为甲方与龚艳珍(乙方)签订了一份《公司内部认购协议》，约定乙方向甲方预付人民币772800元，按9000元/平方米的价格内部认购甲方拥有的面积96.6平方米的金丰豪庭塔楼8层住宅A房，总价款869400元，款项在交付房屋使用之前一次性付清；双方并约定按国土局办房产证时国土部门丈量套房单位面积计算楼款后多退少补，甲方协助乙方办理该住宅单位产权证等等。同日，被告向龚艳珍出具了收到购房款772800元的收款收据。之后，龚艳珍入住涉案房产，并缴纳物业管理及水电费用，直至金丰豪庭被法院整体拍卖，其才得知被告并不具有涉案房产的产权，其与被告签订的《公司内部认购协议》为无效合同。三、原告与龚艳珍签订债权转让协议书的情况。原告依法竞得该大厦及相应的土地使用权后，因龚艳珍依据上述《公司内部认购协议》主张涉案房产的所有权，经深圳市宝安区政法委、宝安区处置金丰豪庭问题协调工作组、新安街道办等政府部门的协调，原告(甲方，受让方)于2015年11月17日与龚艳珍(乙方，转让方)在深圳市宝安区新安街道人民调解委员会的主持下，签订了编号为(2015)年度深宝新调字第044号《人民调解协议书》，约定乙方将其与被告于2013年3月9日签订的《公司内部认购协议》项下债权及相关权益全部转让给甲方，甲方向其支付转让价款772800元，乙方迁出涉案房产。该协议签订后，原告于2015年11月26日向龚艳珍转账支付了合同约定的款项。与此同时，龚艳珍以EMS的方式向被告发出《债权转让通知书》，告知其上述债权转让事宜，但因被告不在其住所地而被退回。随后，龚艳珍于2015年11月28日在《南方都市报》上刊登了《债权转让通知》，以报纸公告的方式再次通知被告前述债权转让的事实。综上，2012年11月3日广东省高级人民法院作出(2012)粤高法民一终字第27号民事判决书已确认被告与案外人宝丰公司签订的《合作开发“创业广场”项目合同书》为无效合同，被告不能以合法有效的合同基础主张金丰豪庭的产权。同时金丰豪庭项目实际上未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始登记，且被法院查封，因此，被告与龚艳珍签订的《公司内部认购协议》违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效，被告应向龚艳珍返还购房款772800元，并应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付自龚艳珍支付购房款之日起至实际返还之日期间利息。由于原告已与龚艳珍达成债权转让协议，原告在支付相应对价后取得了龚艳珍基于《公司内部认购协议》对被告的债权及相关权益，且该债权转让协议已于2015年11月28日通知被告，故被告应向原告返还购房款772800元，以及按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付自龚艳珍支付购房款之日起至实际返还之日期间利息。原告为维护己方合法权益，诉请法院判令：1、确认被告与第三人龚艳珍签订的《公司内部认购协议》无效；2、被告向原告返还购房款772800元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付自2013年3月9日起至其实际返还之日期间利息，暂计至2016年6月8日为146832元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，被告跟原告没有任何法律关系，此前相关的诉讼、执行案件是冤假错案，根据先刑后民原则，本案应当中止审理。第三人未到庭，未提交书面意见。经审理查明，2013年3月9日，第三人与被告签订《公司内部认购协议》，约定第三人向被告预付772800元，认购“金丰豪庭”塔楼8层住宅A房，面积为96.6平方米，按9000元/平方米计算楼款，房屋总价款869400元，款项在交付房屋使用之前一次性付清。当天，被告出具《收款收据》，确认收到第三人购买金丰豪庭大厦八楼A房款772800元。后第三人入住涉案房屋。2015年11月17日，在深圳市宝安区新安街道人民调解委员会的主持调解下，原告与第三人签订（2015）年度深宝新调字第044号人民调解协议书，约定第三人知晓原告已合法取得金丰豪庭项目的所有权，同意配合原告进行接收入驻金丰豪庭的工作；第三人将上述公司内部认购协议项下的债权及相关权益全部转让给原告，原告同意受让该债权和权益，同意支付第三人772800元；协议签订之日第三人将包括上述公司内部认购协议、收款收据在内的债权转让相关资料交付原告；协议签订之日起10日内，第三人自行清空涉案房屋内的全部私人物品，向原告完整交付房产；第三人向原告交付房产当天，原告向第三人转账支付772800元；第三人应于协议签订之日起10日内将债权转让事宜书面通知被告。2015年11月20日前后，第三人向被告的住所地邮寄《债权转让通知书》，因被告不在住所地，邮件被退回。2015年11月26日，原告向第三人转账772800元，第三人出具收条确认。2015年11月28日，第三人在《南方都市报》上刊登《债权转让通知书》，称其已将《公司内部认购协议》项下的债权本息和相关权益全部转让给原告，被告应自收到通知之日起向原告履行相关债务。另查明，案涉项目取得了预售许可证和外销许可证，后被收回。案涉项目未办理竣工验收手续，亦未办理房地产初始登记，自2001年起被多家法院查封或轮候查封。上述事实，有深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局关于拍卖金丰豪庭房产的复函、（2012）粤高法民一终字第27号民事判决书、公司内部认购协议、收款收据、（2015）年度深宝新调字第044号人民调解协议书、银行转账凭证、收条、快递单、债权转让通知书、报纸公告及庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉房地产项目未取得预售许可证，未办理竣工验收手续或房地产初始登记，且被人民法院查封，被告和第三人签订的关于金丰豪庭塔楼八层A号房产的《公司内部认购协议》因违反法律强制性规定而无效。第三人基于无效合同享有请求被告返还购房款及利息的债权请求权，现第三人已将上述返还请求权等相关债权全部转让给原告，且已尽通知义务，被告应当将购房款772800元返还给原告，并应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自收到购房款之日起计算的利息。对于原告的诉讼请求，本院予以支持。被告称生效法律文书错误，没有证据推翻，相关答辩意见不予采纳。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条、第八十条的规定，判决如下：一、被告深圳市金银威实业发展有限公司与第三人龚艳珍签订的《公司内部认购协议》无效；二、被告深圳市金银威实业发展有限公司于本判决生效之日起三日内一次性向原告深圳市隆新安居装修工程有限公司返还购房款人民币772800元及利息（以772800元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2013年3月9日起计至本判决指定支付之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6498元，原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 龙倩虹二〇一六年十月二十六日书记员 张晶晶书记员 王 冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第8页共8页 微信公众号“”