（2016）浙0203民初3795号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-07
案件名称
宁波市亚太酒店物业管理有限公司与吴祥友服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波市亚太酒店物业管理有限公司,吴祥友
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0203民初3795号原告：宁波市亚太酒店物业管理有限公司。统一社会信用代码91330203254152602K。住所地：宁波市海曙区鄞奉路35-1。法定代表人：章波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李维航，浙江铭生律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻明辉，浙江铭生律师事务所律师。被告：吴祥友，男，1955年10月26日出生，汉族，住宁波市海曙区。原告宁波市亚太酒店物业管理有限公司为与被告吴祥友物业服务合同纠纷一案，于2016年9月14日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告宁波市亚太酒店物业管理有限公司的委托诉讼代理人李维航，被告吴祥友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波市亚太酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业费17706.48元；2.被告按照中国人民银行同期同档次贷款利率标准，以15842.64元为基数，支付自2016年7月1日至实际付清日的利息；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：被告吴祥友所有的位于风华名都501室房屋拖欠原告自2012年7月1日至2016年6月30日期间的物业综合服务费15842.64元、公共设施维修费1863.84元，共计17706.48元。原告多次催讨，被告至今未支付上述费用，故诉至法院，请求解决。被告吴祥友答辩称：首先，原告的物业服务不到位，具体表现为：1.原告未尽到安全保障义务，致使被告家中财产被盗；2.楼道等公共部位的墙体长期发生脱落及楼道边门长期处于损坏状态，原告均未及时维修；3.被告的汽车位旁本是公共通道，但原告将其改造成车位，侵害了被告合法权益；4.地下车库原本可以双向交汇通行，原告管理不当致使只能单向通行，人为造成通行障碍。其次，被告于2013年6月8日，向原告发函反映了上述情况，但原告始终未能解决。最后，原告从未向被告催讨过物业费，其主张的部分物业费已经超过诉讼时效。原告宁波市亚太酒店物业管理有限公司为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告吴祥友质证，本院作如下认证：证1.物业管理委托合同、顺延委托合同协议各一份，拟证明原、被告存在物业服务合同关系的事实。被告无异议，本院予以认定。证2.不动产登记信息查询结果一份，拟证明被告是涉案房屋业主及房屋面积为194.15平方米的事实。被告无异议，本院予以认定。证3.催告函一份，拟证明原告多次向被告催讨物业费的事实。被告对该份证据不予认可。经审核，该份证据系复印件，本院不予认定。被告吴祥友为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告宁波市亚太酒店物业管理有限公司质证，本院作如下认证：证4.照片一组，拟证明原告服务不到位，构成违约的事实。经质证，原告对该组照片的真实性予以认可，认为照片中所安装的管道属市政工程项目，与原告是否违约无关；若确实存在公共通道走廊顶部涂料脱落的情形，正常的流程是先报送业主委员会审批，审批通过后，再动用公共部位维修基金进行维修；对于杂物堆放问题，无法确定堆放的主体及堆放的时间，与本案无关；关于被告停车位旁的车位划分问题，系房产开发公司的行为，与被告无关；地下车库的自设桩是为了防止车辆乱停放，以便车辆更好通行。综上，原告并不存在违约行为。经审核，该份证据不能证明被告的待证事实，本院不予认定。证5.告知函一份，拟证明被告曾发函要求原告对违约行为进行纠正整改，但原告始终未予处理的事实。经质证，原告对该函已收悉，原告对被告反映问题也进行了积极反馈，但被告所述问题非原告之力可以解决，且部分情况与原告无关。经审核，该告知函形成于2013年6月8日，函的内容主要为被告对小区公共部位应如何管理的个人理解，不能证明原告存在违约行为，本院不予认定。证6.收据一份，拟证明因被告房屋外墙漏水，原告同意免除五年物业费并补偿原告3570元，该款应从拖欠的物业费中予以抵扣的事实。经质证，原告对该份证据真实性不予认可，原告未与被告就外墙漏水事宜达成过和解方案，收据中签字的真实性以及被告所表述的事实均无法确认。经审核，该份收据形成于2011年3月1日，收据中无关于原、被告身份的表述，内容上无法得知原告曾承诺补偿原告3570元的事实，本院对该证据不予认定。根据本院认定的证据并结合各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：被告系位于宁波市海曙区马园路165弄11号501室房屋的业主，该房屋建筑面积为194.15平方米。2010年7月1日，被告房屋所在的宁波市海曙区风华名都业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《风华名都物业管理委托合同》一份，约定：甲方选聘乙方对风华名都小区提供物业管理服务；服务期限2010年6月28日至2013年6月27日；高层公寓由乙方按照建筑面积每月每平方米1.70元向业主或物业使用权人收取；高层公寓由乙方按照建筑面积每年每平方米2.40元向业主或物业使用人收取。合同到期后，双方签订《丰华名都物业管理顺延委托合同协议》一份，同意按照原委托合同约定，将委托服务期限自动顺延。2012年7月1日至2016年6月30日期间，被告未向原告支付物业费。审理中，因双方各执己见，至调解不成。本院认为，原告与宁波市海曙区风华名都业主委员会签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力，原、被告双方均应依约履行。原告已向被告所在小区提供物业服务，被告应当支付相应的费用。被告虽主张原告未按约履行物业服务义务，但未提供充分的证据予以证明。被告抗辩称其仅需支付近两年的物业费，其余期间的物业费已经超过诉讼时效，对该主张，原告提出其系通过小区电子大屏幕滚动、电话联系、业主信箱、张贴律师函等形式催缴物业费的，但未能提供有效证据加以证明，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告所主张物业费的期间为2012年7月1日至2016年6月30日，物业服务合同中对物业费的收取时间未作约定，原告提出物业费收取系按照年度收取，只要是在本年度内交纳即不属逾期，该主张与物业费先用后付且按照年度收取的常理相符，本院予以采信，据此可知，原告主张的2013年12月31日前的物业费已经超过两年的诉讼时效，本院不予支持，未超过诉讼时效部分的物业费，被告应按实支付。经本院核算，被告应支付原告2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业费（含公共设施日常维修费）11066.55元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴祥友于本判决生效之日起十日内向原告宁波市亚太酒店物业管理有限公司支付物业费11066.55元；二、驳回原告宁波市亚太酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费250元，减半收取125元，由原告宁波市亚太酒店物业管理有限公司负担31元，被告吴祥友负担94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 何解放二〇一六年十月二十六日代书记员 闻婉冬本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：