（2016）鲁01民终5455号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-10-31

案件名称

郭道礼与章丘市绣惠街道办事处租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭道礼,章丘市绣惠街道办事处

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2016）鲁01民终5455号上诉人（原审被告）：郭道礼，男，1972年8月28日出生，汉族，居民，住章丘市。被上诉人（原审原告）：章丘市绣惠街道办事处，住章丘市。法定代表人：蒋征，主任。委托诉讼代理人：宁凡才，山东百脉律师事务所律师。上诉人郭道礼因与被上诉人章丘市绣惠街道办事处租赁合同纠纷一案，不服山东省章丘市人民法院（2014）章商初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本案审理过程中，根据章丘市人民政府章政发[2015]29号文件《章丘市人民政府关于调整我市部分行政区划的通知》，撤销绣惠镇，以其原行政区域设立绣惠街道办事处。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭道礼上诉请求：1、请求依法撤销章丘市人民法院（2014）章商初字第589号民事判决，驳回被上诉人章丘市绣惠人民政府的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人章丘市绣惠人民政府承担。事实和理由：1、一审应当追加章丘市民委员会作为本案第三人参与诉讼。涉案土地归属争议较大，上诉人郭道礼认为涉案土地所有权人为章丘市民委员会，而非被上诉人章丘市绣惠街道办事处，被上诉人章丘市绣惠街道办事处所有的土地与石家堰村委会土地相邻界限不明，因此，一审时，应当由石家堰村委会参与诉讼以确认涉案土地归属，在确认归属的基础上依法裁决，石家堰村委会未参与本案诉讼，导致案件基本无法查清，因此一审法院遗漏必要诉讼参与人。2、一审法院认定基本事实错误。上诉人郭道礼虽于2012年4月19日与被上诉人章丘市绣惠街道办事处签订租赁合同，但2013年2月5日合同到期后已自行终止，退出场地。2013年11月23日，上诉人郭道礼与石家堰村委会所签订的租赁合同系另外一宗土地，于2012年4月19日租赁合同所涉及的土地并非同一土地，一审法院在未经核实的情况下，认定为同一土地两份合同是错误的，事实认定错误。3、上诉人郭道礼现实际使用的土地（东至韩宝栋地边道，西至韩增饲料厂东墙道边，南至原铁市北墙）系石家堰村委会土地，该土地归属由章丘市土地利用现状图可以证实，一审认定归被上诉人章丘市绣惠街道办事处所有是明显错误的。章丘市绣惠街道办事处辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。章丘市绣惠街道办事处向一审法院起诉请求：1、解除章丘市绣惠镇人民政府与郭道礼2012年4月19日签订的租赁合同，责令郭道礼退出所租赁场地，交纳拖欠租赁费4333元；2、责令郭道礼退出多占用的场地一宗，并赔偿损失4000元；3、诉讼费用由郭道礼负担。诉讼中，章丘市绣惠镇人民政府变更诉讼请求：1、责令郭道礼退出所租赁场地，并交纳拖欠租赁费4333元；2、责令郭道礼退出多占用的场地，并赔偿损失4000元；3、诉讼费用由郭道礼负担。一审法院认定事实：1、2012年4月19日，章丘市绣惠镇种子站与郭道礼签订租赁合同一份，约定镇种子站将原农场场地一块（东至韩宝栋地边道，西至韩增饲料厂东墙道边，南至原铁市北墙，北至不确定）租赁给郭道礼使用，年租金4000元，自签订合同之日起一次性付清，租赁期一年，自2012年2月6日至2013年2月5日。本合同签订之前，章丘市绣惠镇人民政府已连续四年租用该场地。2、2013年2月5日，上述合同到期后，郭道礼继续使用该宗场地，未与镇政府签订租赁合同，也未交纳租赁费。2013年11年23日，郭道礼与绣惠镇石家堰村民委员会就该宗场地签订土地承包合同，使用至今。一审中，章丘市绣惠镇人民政府与郭道礼存在争议的焦点问题是：2012年4月19日章丘市绣惠镇人民政府与郭道礼签订的租赁合同所涉场地的权属问题。章丘市绣惠镇人民政府主张，包括本案所涉租赁场地在内的50230.23平方米土地原系石家堰村集体所有，但经章丘市人民政府确权，并经两级法院判决，已确定该宗土地归绣惠镇政府所有，故绣惠镇政府有权向郭道礼主张权利。为此，章丘市绣惠镇人民政府提交济南市中级人民法院行政判决书复印件1份、章丘市城市建设用地土地勘测定界图复印件1份予以证实。郭道礼对证据真实性无异议，但主张与其无关，并主张根据其从国土资源局拍摄的照片来看，本案所涉租赁场地并不在该行政判决书确权的土地范围之内。为此，郭道礼提交照片一张予以证实。章丘市绣惠镇人民政府对该照片不予认可，主张郭道礼不能证实照片的来源问题，并主张从照片上看也不能证实郭道礼的主张。原审法院认为，对于本案争议焦点问题，第一、绣惠镇政府与石家堰村历史遗留的争议土地的权属问题，经行政确权、行政复议、行政诉讼之后，权属关系已经明确。该争议50230.23平方米土地归绣惠镇政府所有，一审法院依法应予确认；第二、关于本案所涉租赁场地是否包含在上述50230.23平方米土地之内，首先，郭道礼在庭审中陈述“我知道这块地是石家堰的，镇政府给了石家堰村磷肥30吨，占地款7000元，用于使用这块地开农场”（见第二次开庭笔录第2页），结合济南市中级人民法院行政判决书认定内容，可以认定，郭道礼所说的“这块地”即本案租赁合同所涉场地，系上述已确权的50230.23平方米土地的一部分；其次，截止至2013年2月5日，郭道礼从镇种子站处租用该场地已五年，由此可推定，郭道礼是认可镇种子站即镇政府是该场地的所有者的；再次，郭道礼在已连续五年与镇种子站签订租赁协议租用涉案场地的情况下，又主张其租用的场地系石家堰村所有，明显不符常理，根据举证责任分配原则，郭道礼对其与石家堰村签订承包合同的合理性和合法性应承担举证责任。而诉讼中，郭道礼未提交有效证据证实其所租赁场地系石家堰村所有，故应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院确认2012年4月19日章丘市绣惠镇人民政府与郭道礼签订的租赁合同所涉场地权属归绣惠镇政府。2013年2月5日章丘市绣惠镇人民政府与郭道礼签订的场地租赁合同到期后，郭道礼未交纳租赁费，而继续使用该场地的行为，已构成违约。但从章丘市绣惠镇人民政府至2014年3月25日才对郭道礼提起诉讼的这一事实可以看出，章丘市绣惠镇人民政府在起诉之前并不想与郭道礼解除租赁关系。由此可见，章丘市绣惠镇人民政府对于郭道礼未交纳租赁费而继续使用其场地行为是默许的，根据《合同法》第二百三十六条之规定，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。2013年11月23日，郭道礼就同一场地与石家堰村委会签订租赁合同并交纳租赁费，此时，郭道礼的行为已构成根本违约，即郭道礼已无与章丘市绣惠镇人民政府继续保持租赁合同关系之意思表示，至此，章丘市绣惠镇人民政府与郭道礼之间的租赁合同关系终止。关于郭道礼主张的诉讼时效问题，第一，作为不定期租赁合同，章丘市绣惠镇人民政府在解除租赁合同关系之前可随时要求郭道礼履行支付租赁费义务，从章丘市绣惠镇人民政府立案时的诉讼请求可以看出，至起诉时，章丘市绣惠镇人民政府仍认为双方的租赁关系仍是存续的，故章丘市绣惠镇人民政府基于此认识，在起诉时要求郭道礼交纳租赁费有事实及法律依据；第二，即便通过上述分析，章丘市绣惠镇人民政府与郭道礼之间的租赁关系已于2013年11月23日解除，章丘市绣惠镇人民政府要求郭道礼交纳租赁费的诉讼时效的起算日应为2013年11月24日，而非郭道礼主张的2013年2月4日。章丘市绣惠镇人民政府于2014年3月25日提起诉讼，要求郭道礼支付租赁费，并未超过诉讼时效期间。现章丘市绣惠镇人民政府要求郭道礼支付截止至2013年3月25日的租赁费共计4333元，有事实及法律依据，一审法院依法应予支持。章丘市绣惠镇人民政府还主张除原租赁合同约定场地之外，郭道礼还擅自占用了章丘市绣惠镇人民政府其他场地，郭道礼对此不予认可，章丘市绣惠镇人民政府未提交其他证据证实郭道礼占用其所有其他场地，对章丘市绣惠镇人民政府要求郭道礼退出擅自占用的场地并依法赔偿相应损失的主张，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、郭道礼于判决生效之日起十日内退出其租赁的章丘市绣惠镇人民政府的场地（东至韩宝栋地边道，西至韩增饲料厂东墙道边，南至原铁市北墙）。二、郭道礼于判决生效之日起十日内支付章丘市绣惠镇人民政府租赁费4333元。三、驳回章丘市绣惠镇人民政府其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费150元，由章丘市绣惠镇人民政府负担75元，由郭道礼负担75元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款（四）规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，无需举证证明。当事人有相反证据足以推翻的除外。山东省济南市中级人民法院（2003）济行字第81号行政判决书已确认涉案土地权属。上诉人郭道礼称涉案土地权属不明，应追加章丘市委会为本案必要诉讼参与人，本院不予采信。2013年2月5日被上诉人章丘市绣惠镇街道办事处与上诉人郭道礼签订的场地租赁合同到期后，上诉人郭道礼未交纳租赁费，继续使用该场地，被上诉人章丘市绣惠镇街道办事处未提出异议，双方租赁关系形成不定期租赁。故一审判决上诉人郭道礼退出涉案场地交纳租金并无不当。上诉人郭道礼称租赁合同到期后已自行终止，没有法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人郭道礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人郭道礼负担。本判决为终审判决。审判长　　王周江审判员　　郭维敬审判员　　孟繁荣二〇一六年十月二十六日书记员　　吴颖颖来源：百度“”