（2016）鲁0782民初739号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-12
案件名称
刘增磊与诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
诸城市人民法院
所属地区
诸城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘增磊,诸城市江峰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
山东省诸城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0782民初739号原告：刘增磊。委托诉讼代理人：高洪明，山东法恩律师事务所律师。被告：诸城市江峰房地产开发有限公司。住所地：诸城市聚金园小区商业沿街房。法定代表人：祝培杰，经理。委托诉讼代理人：卜庆光。原告刘增磊与被告诸城市江峰房地产开发有限公司(以下简称（江峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高洪明、被告委托诉讼代理人卜庆光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘增磊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《商品房预售合同》；2、被告返还原告房款148230元，支付违约金1482.30元，合计149712.30元，并赔偿损失；3、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，刘增磊变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的《诸城市商品房预售合同》；2、被告返还原告购房款148230元，支付违约金1482.3元并赔偿损失66970元，承担鉴定费2000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月15日原告和被告签订《诸城市商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发建设的密州购物广场第一幢第12层一单元1234号商品房，总价款148230元，原告应当于2012年10月30日前支付全部房价款，被告应当在2013年5月1日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，被告未按照第十条约定期限和条件将商品房交付原告的，逾期超过60日后原告有权解除合同，被告应当退还全部已付款，并按照全部已付款的1%支付违约金。2012年11月25日上述合同在诸城市房产管理办公室依法办理了房屋备案登记，原告也已经付清了全部房款，但被告未在合同规定的时间内履行上述商品房交付义务，并且也不具备交付使用条件。为维护原告的合法权益，现诉至法院。江峰公司辩称，与原告签订合同属实；原告交付房款属实；合同已经办理备案登记，房屋已经具备交付条件。原告要求解除合同不符合法律规定，不符合合同解除的条件，原告要求支付违约金及损失没有依据。本院经审理认定事实如下：2012年11月15日，江峰公司与刘增磊签订《诸城市商品房预售合同》一份，约定：刘增磊购买江峰公司开发的某处房屋，用途为商业；房屋预测建筑面积为44.75平方米，商品房单价为每平方米3312.4元，刘增磊应当在2012年10月30日前一次性支付全部房价款；江峰公司应当在2013年5月1日前向刘增磊交付该商品房，交付时商品房应当取得建筑工程竣工合格证明文件；上水、下水应于2013年4月28日达到正常使用，电应于2013年4月28日达到正常使用，如在约定期限内未达到交付条件的，双方协商解决；除不可抗力外，江峰公司未按照约定期限和条件将商品房交付刘增磊的，逾期超过60日后刘增磊有权解除合同，江峰公司应当退还全部已付款，并按照全部已付款的1%支付违约金。刘增磊于2010年10月3日交付定金2万元，2012年9月28日交付购房款128230元。上述合同已经在房管部门办理备案登记，涉案房屋未办理竣工验收手续。后因江峰公司未交付房屋，刘增磊诉至本院，要求解除合同并由江峰公司赔偿损失。经刘增磊申请，本院对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋不具备合同约定的交付条件。为明确其损失，刘增磊申请对涉案房屋的现实价值与合同约定价格之间差价进行评估。经本院委托，山东正诚土地房地产评估有限公司出具报告书一份，该报告书的评估价值时点为2016年8月15日，主要内容为：估价对象目前实际用途为酒店式公寓，外墙石材及涂料饰面、楼道及室内处于未完工状态，部分室内配套工程未进行施工，未进行竣工验收，现依然处于在建状态，并且已经停工；估价对象位于某处，某路以北、某街以西，交通购物较为便利；经测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的综合分析，最终确定估价对象于价值时点的评估结果为单价每平方米4808元，总价215200元。江峰公司对其真实性无异议，但认为评估价值过高。该报告书鉴定程序合法，依据得当，本院认定有效证据，予以采信。本院认为，刘增磊与江峰公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同。江峰公司、刘增磊应当按双方签订商品房预售合同确定各自的权利、义务。涉案房屋至今未具备交付条件，且未办理竣工验收手续。根据法律规定，未经竣工验收的建设工程，不得交付使用。合同约定交房时间为2013年5月1日前，但时至今日涉案房屋也无法交付，江峰公司迟延交付房屋的违约行为导致刘增磊签订合同目的无法实现。因此，对刘增磊解除合同的诉讼请求本院予以支持。刘增磊还要求江峰公司赔偿损失并承担违约金，本案中的赔偿损失与违约金均系赔偿性违约金，不能并用。如果支持刘增磊要求江峰公司支付违约金的诉讼请求，则会以刘增磊的实际损失为依据调整违约金的数额。因此，本院依法支持刘增磊要求被告赔偿损失的诉讼请求，对刘增磊要求江峰公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。因涉案合同的解除系江峰公司原因所致，江峰公司理应赔偿其损失，赔偿损失的范围是发生纠纷时诉争房屋的现实价值与合同约定之间的差价，即可得利益。山东正诚土地房地产评估有限公司出具的报告书对刘增磊的损失予以评估，江峰公司理应向其赔偿相应的损失。刘增磊为此支出鉴定费2000元，系为鉴定其损失支出的合理费用，理应由江峰公司承担。综上，刘增磊与江峰公司签订的《诸城市商品房预售合同》依法应予解除，江峰公司应返还购房款148230元，并赔偿损失66970元，承担鉴定费2000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘增磊与被告诸城市江峰房地产开发有限公司于2012年11月15日签订的《诸城市商品房预售合同》（合同编号：××××）；二、被告诸城市江峰房地产开发有限公司返还原告刘增磊购房款148230元，并赔偿损失66790元；三、被告诸城市江峰房地产开发有限公司向原告刘增磊支付鉴定费2000元；四、驳回原告刘增磊的其他诉讼请求；以上判决条款第二、三项，均应于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费4580元，减半收取2290元，由原告负担30元，被告负担2260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员 于金强二〇一六年十月二十六日书记员 王彩娟 关注公众号“”