（2016）黔01民终4191号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-30
案件名称
孙登山与贵州中烟工业有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州中烟工业有限责任公司,孙登山
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4191号上诉人（原审被告）：贵州中烟工业有限责任公司，住所地贵州省贵阳市友谊路25号。法定代表人：白云峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李波霄，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙登山，男，1959年7月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：龙海燕，贵州红连天律师事务所律师。上诉人贵州中烟工业有限责任公司（以下简称贵州中烟公司）因与被上诉人孙登山房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州中烟公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、贵阳市住房制度改革领导小组办公室（以下简称贵阳市房改办）作为本案诉争房屋的购房款统筹机构及贵阳市已购公房的主管单位，与本案涉及的房屋买卖合同的解除和退款等事项有直接利害关系，原审法院未追加贵阳市房改办为本案当事人参加诉讼系程序错误；2、原判认定事实存在严重错误，上诉人并未以任何方式认可唐素华居住在诉争房屋具有合法性。原判认定上诉人要向被上诉人赔偿房屋差价损失700000元显失公平。原审判决双方合同解除后，并未判决被上诉人将诉争房屋的产权变更到上诉人名下，严重损害上诉人的合法利益，将造成国有资产的流失；3、双方之间的房屋买卖关系是基于国家房改政策设立，故不属于《合同法》调整范围，原判适用法律错误。请求二审法院撤销原判，驳回孙登山的一审诉讼请求。被上诉人孙登山辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、贵阳市房改办并非行政机关也非政府部门，不具有独立的诉讼主体资格，不承担责任义务，故本案不应予以追加；2、上诉人既然将诉争房屋出卖于我方，就应该负责腾房，因上诉人的原因造成合同目的不能实现，因此应解除双方的房屋买卖合同；3、房屋差价损失的认定，被上诉人系根据当地同类地段类似房屋的价格确定的，原判认定并无不当；4、上诉人提出原判将造成国有资产的流失没有任何事实和法律依据；5、本案系房屋买卖关系，可以适用合同法相关规定，法律并没有明文规定房改房不适用合同法调整。孙登山向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖关系；2、被告返还原告已经支付的购房款78415元，并赔偿房屋差价损失700000元及其他经济损失74627元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：坐落于贵阳市云岩区宅吉小区9栋2单元7号房屋原系黄果树公司的公房，曾由该公司职工刘积德居住。1993年11月16日，刘积德与唐素华经法院调解离婚，唐素华离婚后继续居住使用该房屋。1997年10月2日，黄果树公司向唐素华下达通知，要求唐素华将该房交回厂清房办，到期不交回每月罚款500元。唐素华接到通知后仍然拒绝交回诉争房屋，并一直居住使用至今。黄果树公司于1998年2月起每月扣唐素华工资500元至2008年8月，2000年8月后按唐素华工资的20%扣款至唐素华退休。2000年4月18日，被告出具证明，载明“根据贵州省贵阳市云岩区人民法院民事调解书（1993）云岩区宅吉初字第250号第二条，我司认定本司职工唐素华同志有房居住，所以我司未分房给唐素华同志，亦未让她参加集资建房。”1998年3月，孙登山按照当时的房改政策，支付了78415元购买了上述诉争屋，于2010年10月8日取得了该房屋的所有权证，但因唐素华一直拒不搬离，原告一直未能实际居住使用该房屋。庭审中，原告认为房屋价差为700000元，被告对此有异议，但未在法院给予的期限内提交评估申请。原告提交租房合同、产权证复印件，证明由于原告不能入住购买的房屋，导致在外租房，租金损失60000元。提交补交土地收益（或购房）款结算单，拟证明原告产生了土地收益金利息损失14627元。被告认为该损失与其无关。另查明，根据贵阳市财政局、贵阳市房改办筑财综字（2003）第18号《关于划转单位存量补贴资金的通知》精神，各单位出售公有住房回收的资金，包括职工购买现住房和购买腾空房收回的资金，一律存入住房资金管理机构，转为存量补贴资金。又查明，被告贵州中烟公司系黄果树公司权利义务承继的主体。一审法院认为：当事人的合法权益应当得到法律的保护。本案中，原、被告之间通过房改政策，原告向被告购买了本案涉案房屋，并取得房屋所有权证书；但从被告2000年4月18日出具的关于唐素华未参加分房、集资建房的证明来看，被告是认可唐素华居住在诉争房屋的；即被告认可唐素华居住在诉争房屋，又将诉争房屋出售给原告，才导致原告无法使用诉争房屋，致使原告无法实现合同目的，对此被告负有责任，故对原告要求解除双方房屋买卖关系的诉请，于法有据，法院予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告出资78415元购买了涉案房屋，虽根据贵阳市财政局、贵阳市房改办筑财综字（2003）第18号《关于划转单位存量补贴资金的通知》精神，被告收取该款后，将此款交给相关部门，但根据合同相对性，合同解除后，应当由被告返还该购房款。对于损失赔偿的部分，由于是被告的责任导致合同解除，而原告购买房屋是在1998年初，现该房屋已经增值，增值部分应当是原告损失的部分，庭审中原告方认为房屋差价为700000元，被告方未在法庭给予的合理期限内提交评估申请，即视为同意700000元的差价。故对原告要求被告赔偿700000元房屋差价的诉请，法院予以支持。原告称其购房后无法入住，导致在外租住房屋，产生租金损失60000元，被告应当向原告进行赔偿。但原告并未举证证明其支付租金的证据，故对该项诉请，法院不予支持。对原告诉请的土地收益金利息损失，并不是被告收取，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第60条第1款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，判决：一、解除原告孙登山与被告贵州中烟工业有限责任公司之间的关于“云岩区宅吉小区9栋2单元7号”房屋的买卖关系；二、被告贵州中烟工业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙登山购房款78415元；三、被告贵州中烟工业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙登山损失700000元；四、驳回原告孙登山的其余诉讼请求。案件受理费6165元，由原告承担700元，被告承担5465元（此款原告已预交，被告在履行本判决时将承担部分一并给付原告）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系虽是基于房改政策建立，但被上诉人已经取得了房屋所有权证，并缴纳了土地出让金，成为房屋的所有权人，故本案系平等的民事主体之间因财产关系发生的民事权益纠纷，故应属于《中国人民共和国合同法》调整范围。因上诉人与被上诉人之间自愿达成买卖诉争房屋的合意，故双方应按照约定履行自己的义务。被上诉人于1998年购买诉争房屋，并向上诉人交纳了购房款，后于2010年取得该房屋的所有权证书，而被上诉人至今都未按照约定向上诉人交付诉争房屋，因此导致被上诉人购买房屋的目的不能实现的责任在上诉人。现双方的房屋买卖合同已无继续履行的可能，应当予以解除。合同解除后，上诉人应向被上诉人返还被上诉人交纳的购房款，被上诉人应当协助上诉人办理诉争房屋的产权变更手续。关于被上诉人主张上诉人应赔偿房屋差价700000元的诉请是否应予支持的问题。首先，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，因上诉人无法交付房屋，给被上诉人造成的损失包括合同履行后被上诉人可以获得的利益，故被上诉人要求上诉人赔偿因房屋价格上涨产生的差价损失，于法有据，应予支持。其次，被上诉人购买该诉争房屋系在1998年，根据市场客观情况，现该房屋已经增值，被上诉人依据其提交的《房屋买卖合同》，说明现相同地段相同楼层相同户型的房屋售价为750000元，故主张诉争房屋的差价为700000元，上诉人虽不予认可，但并未提交相反证据予以推翻，且在一审法院给予的期限内也未申请对房屋差价进行评估，视为已放弃自己的诉讼权利，故原判认定上诉人应赔偿被上诉人损失700000元并无不当，本院依法予以维持。关于本案是否应当追加贵阳市房改办为本案当事人的问题。上诉人虽然主张根据贵阳市财政局、贵阳市房改办发布的《关于划转存量补贴资金的通知》（筑财终字（2003）第18号）的相关规定及国家的相关政策文件，已将被上诉人交纳的购房款全部存入住房资金管理机构，转为存量补贴资金，但被上诉人系在1998年购买诉争房屋时将购房款交纳给上诉人，而该份文件系在2003年发布，不能以此证明被上诉人的购房款已经存入住房资金管理机构，况且，根据合同相对性原则，贵阳市房改办也并非本案房屋买卖关系的当事人，与本案没有直接的利害关系，故不应追加其为本案当事人，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初2176号民事判决书第一项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初2176号民事判决书第二项、第三项；三、贵州中烟工业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还孙登山购房款78415元、赔偿孙登山损失700000元，孙登山在收到上述款项后于十日内协助贵州中烟工业有限责任公司办理贵阳市云岩区宅吉小区9栋2单元7号房屋的产权变更手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12330元由上诉人贵州中烟工业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 妍代理审判员 李云鹤代理审判员 石 敏二〇一六年十月二十六日书 记 员 陶海峰 百度搜索“”