（2016）闽0205民初716号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-30
案件名称
厦门市海沧区金龙商城业主委员会与厦门新五菱汽车销售有限公司海沧分公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市海沧区金龙商城业主委员会,厦门新五菱汽车销售有限公司海沧分公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十二条，第三十五条，第三十六条，第七十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初716号原告：厦门市海沧区金龙商城业主委员会，地址厦门市海沧区沧虹路903，组织机构代码：69300420-6。主要负责人：杨曙光，主任。委托诉讼代理人：颜双进，福建友通律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖加雅，福建友通律师事务所律师。被告：厦门新五菱汽车销售有限公司海沧分公司，住所地厦门市海沧区沧虹路969号04商场，组织机构代码：75163134-8。主要负责人：叶理臻，总经理。委托诉讼代理人：陈国祥，副总经理。委托诉讼代理人：严进，福建远东大成律师事务所律师。原告厦门市海沧区金龙商城业主委员会（以下简称金龙商城业委会）与被告厦门新五菱汽车销售有限公司海沧分公司（以下简称新五菱海沧分公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，先后于2016年7月6日、2016年10月18日公开开庭审理了本案。原告金龙商城业委会的委托诉讼代理人颜双进三次庭审到庭参加诉讼，被告新五菱海沧分公司的委托诉讼代理人严进前两次庭审到庭参加诉讼，被告新五菱海沧分公司的委托诉讼代理人陈国祥第三次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金龙商城业委会向本院提出诉讼请求：1、新五菱海沧分公司对侵占的业主共有部分（即五菱汽车东面的场地，详见竣工图箭头指向的地块）停止侵害、排除妨害、恢复原状（具体指清空场地内所有由新五菱海沧分公司停放的车辆并拆除新五菱海沧分公司所添置的三面围栏，即北面朝马青路往海沧大桥入口方向，东面朝海沧大桥收费站处，南面朝沧虹路往海沧大桥方向）；2、本案诉讼费用由新五菱海沧分公司承担。事实和理由：新五菱海沧分公司所占用的东面的场地系属于厦门市海沧区金龙商城全体业主的公共场所。为了加强对金龙商城小区的管理，杜绝消防隐患、疏通小区消防通道被车辆堵塞现象，2011年3月3日，金龙商城业委会联合物业管理处对新五菱海沧分公司下达对其东面场地的整改通知，要求将东面的场地收回进行封闭管理，通知新五菱海沧分公司将放置该区域的物品清理出去并对相关设施进行移位。但新五菱海沧分公司至今仍然侵占该部分场地，金龙商城业委会多次与新五菱海沧分公司交涉未果。金龙商城业委会认为，新五菱海沧分公司擅自侵占业主共有部分，侵犯了业主对公共部分共有权和共同管理权。新五菱海沧分公司辩称，新五菱海沧分公司也是金龙商城的业主，对于金龙商城小区业主委员会的成立情况并不知情。金龙商城业委会是否合法成立，主体是否适格，新五菱海沧分公司持有疑义。为防止业主委员会滥用职权，业主委员会作为原告提起诉讼，应当召开业主大会，取得业主大会的特别授权，从而在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了广大业主的真实意思。因此，新五菱海沧分公司对于金龙商城业委会是否享有诉权，持有疑义。金龙商城业委会所主张的“五菱汽车东面场地”范围不清，界限不明，是否属于金龙商城小区用地红线范围之内、是否属于业主共有，并不清楚，不能证明金龙商城业委会对该标的物有诉权。金龙商城业委会所提供的竣工图是施工单位所制作，并非地籍图，施工单位无权证明土地权属情况。金龙商城业委会所主张的场地是在小区的围墙之外，小区围墙的栏杆是小区开发商修建的。新五菱海沧分公司与开发商厦门启龙房地产开发有限公司（以下简称启龙公司）所签订的《商品房买卖合同》附件三补充条款第2条约定：“买受人所购买商场所在的金龙商城6#楼东侧有一条8M宽水泥道路供买受人使用”，因此，新五菱海沧分公司对该场地的使用是基于开发商的有效授权，有明确的合同依据，属于合法占有，符合物权法占有制度的规定。新五菱海沧分公司本身是金龙商城业主，即使该地块属于小区用地红线范围之内，新五菱海沧分公司作为业主同样有权使用，任何人无权禁止和限制。新五菱海沧分公司的使用属于合法使用，不属于侵权行为。综上，新五菱海沧分公司对金龙商城业委会的主体资格、诉权、标的物权属存有疑义，而新五菱海沧分公司无论是基于合同关系还是基于小区业主身份均有权使用讼争场地。金龙商城业委会的起诉没有事实和法律依据，请求驳回其起诉或诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年5月31日，厦门新五菱汽车销售有限公司（以下简称新五菱公司）向启龙公司购买金龙商城6#楼604号、6#楼1单元24号、25号、26号、27号、28号、29号商场的房产，新五菱公司与启龙公司共签订了7份《商品房买卖合同》及附件，附件三均约定有以下内容：新五菱公司所购买商场所在的金龙商城6#楼东侧有一条8M宽水泥道路供买受人使用。启龙公司在6#楼东侧与小区相连一侧设置了围栏，为西面围栏（附件位置图中的D段围栏）。新五菱公司接收上述房产之后，交由新五菱海沧分公司作为经营场所，新五菱海沧分公司在6#楼东侧场地的北面、东面、南面设置了反区字三面围栏（具体情形详见附件，即附件位置图中的A、B、C三段围栏），构成非封闭的场地，并在此场地停放汽车。2011年3月3日，金龙商城业委会与厦门中都物业管理有限公司金龙商城物业管理处向新五菱汽车海沧分公司发出一份《关于“五菱汽车”东南场地的整改通知》，载明：“经业委会集体研究后决定：杜绝消防隐患、疏通小区消防通道被车辆堵塞现象。将‘五菱汽车’东面的场地收回，对此属全体业主共有之公共场所进行围护封闭管理。……望贵司接通知后将放置该区域的物品清出来。”金龙商城业委会向厦门市海沧区建设局调取的竣工图显示，上述场地处于金龙商城小区红线范围之内。以上事实，有金龙商城业委会提供的照片、竣工图、《关于“五菱汽车”东南场地的整改通知》，新五菱公司海沧公司提供的《商品房买卖合同》七份，以及本院庭审笔录、现场勘察笔录予以证实，足以认定。本院认为，本案系物权保护纠纷。关于讼争场地，金龙商城业委会提供的竣工图显示讼争场地处于金龙商城小区红线范围之内，新五菱海沧分公司辩称竣工图是施工单位所制作，并非地籍图，施工单位无权证明土地权属情况。本院认为，金龙商城业委会提供的证据为厦门市海沧区建设局所保管，竣工图经建设主管部门确认，能证明讼争场地处于小区范围之内，新五菱海沧分公司未提供相反证据予以反驳，对于新五菱海沧分公司的主张本院不予采信，本院确认讼争场地处于金龙商城小区建筑区划内。根据物权法相关规定，讼争场地非建筑物专有部分，是金龙商城小区的公共场所，为业主共有。启龙公司虽与新五菱公司在《商品房买卖合同》中约定包括讼争场地在内的8M宽道路由新五菱公司使用，但启龙公司无权处分业主共有部分，该约定为无效约定。新五菱海沧分公司未经金龙商城业委会或业主大会同意，无权自行在此添置三面围栏，即附件位置图中的A、B、C三段围栏，应予拆除，金龙商城业委会关于新五菱海沧分公司停止侵害、排除妨害、恢复原状中的部分请求即拆除三面围栏，具有事实和法律依据，本院予以支持。新五菱公司亦是金龙商城小区业主，新五菱海沧分公司作为其分公司，在讼争场地旁的商场进行经营活动，对于业主共有的讼争场地当然也享有使用的权利，包括在此停放汽车。新五菱海沧分公司虽然在讼争场地的北面、东南、南面设置了A、B、C三段围栏，但是A、B、C三段围栏都不是与小区相连的D围栏，并未形成封闭的空间，新五菱海沧分公司的使用未构成排他性使用，属于合理使用，金龙商城业委会要求新五菱海沧分公司清空停放的汽车，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十六条、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告厦门新五菱汽车销售有限公司海沧分公司于本判决生效之日起十日内拆除在金龙商城小区业主共有部分（具体指附件中厦门市海沧区沧虹路973号店面旁的讼争场地）所添置的A、B、C三段围栏（详见附件）；二、驳回原告厦门市海沧区金龙商城业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费100元，由原告厦门市海沧区金龙商城业主委员会负担50元，由被告厦门新五菱汽车销售有限公司海沧分公司负担50元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 颜思远代理审判员 谭婉群人民陪审员 林细平二〇一六年十月二十六日书 记 员 林 烨附件：讼争场地位置图沧虹路附：本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。A围栏金龙商城小区D围栏讼争场地厦门市海沧区沧虹路973号店面B围栏C围栏 来自：