（2015）鄂阳新民二初字第00442号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-18
案件名称
罗某等与石某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
阳新县人民法院
所属地区
阳新县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗某,洪某,石某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂阳新民二初字第00442号原告：罗某，男。原告：洪某，女。系原告罗某的妻子。被告：石某，男。委托诉讼代理人：成家庆，湖北才俊律师事务所律师。原告罗某、洪某与被告石某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗某及被告石某的委托诉讼代理人成家庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某、洪某向本院提出诉讼请求：1、要求被告承担违约责任支付两原告违约金12，060元；2、要求被告继续履行合同，为位于阳新县兴国镇东岳居委会天灯巷的房屋办理土地使用权证及房屋产权证；3、要求被告退还后续购房款70，600元；4、要求被告赔偿原告租房费用2，500元及后续购房款70，600元的利息33，600元（以本金70，000元计算从2010年2月11日至2012年2月11日按月利率2%计算的利息）。事实与理由：2009年5月6日，两原告与被告签订了《集资建房合同》，约定双方权利义务，两原告已履行了该合同的全部义务，而被告延期交房五个月，导致两原告支付租房费2，500元，此后，被告又以伪造的土地证向原告施压，要求原告支付后续购房款70，600元，并逼迫原告签下月利率5%的高利字据，原告为履行合同，只得借贷，造成两原告损失利息33，600元。两原告为偿还借款申请银行贷款，在办理手续过程中得知证件为假证，后经证实确为假证，在两原告及其他购房者的要求下，被告于2011年1月18日签订了第一份《补充协议书》，嗣后被告仍违约，双方又于2011年6月26日签订第二份《补充协议》向两原告承诺按约定时间办理相关证件，否则一楼车库归两原告所有并自愿双倍赔偿等。其他受害人已获得赔偿，唯对两原告被置之不理，两原告遂起诉来院，要求判如所请。被告石某辩称，被告已履行了合同约定的义务，并无违约行为，双方于2009年5月6日签订《集资建房合同》，随后履行了交房义务，两原告已装修入住多年，并办理了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，且已交付两原告。双方签订的两份《补充协议书》系被告在被胁迫的情形下签订，属无效合同。双方在签订《集资建房合同》时，已知该房产建设的性质，也知悉只能办理整体《国有土地使用权证》，不能分户办理，两被告以举报答辩人偷税和办理假证为由，逼迫被告签订《补充协议书》以换取两原告不举报被告的违法犯罪行为，但两原告仍报警处理了，故该协议为无效协议，被告无需履行，且协议签订时间为2009年、2011年，已过两年诉讼时效期间。经审理查明，2009年5月6日，原告洪某与被告石某签订《集资建房合同书》，双方约定：原告洪某采取集资建房的方式购买被告石某新建的位于阳新县兴国镇李家湾背山的房屋一套（建筑面积116平方米）；房屋价格为每平方米1，040元，面积以房产证记载为准；原告洪某在签订合同之日一次性支付50，000元，余款待被告将房屋手续证件交付后一次性付清；被告必须提供房产证给原告洪某，所有费用由被告负责（包括房产证、分证）；水电开户由被告负责联系，开户费用由18户住户平摊，由原告洪某承担；被告应在2009年6月1日前交付房屋，如因不可抗力因素不能交付可以顺延，但最迟不能超过一个月；如违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应赔偿对方房总价款10%的违约金；等等。2009年10月，被告建成八层楼楼房按约定的户型交付两原告使用。2010年1月27日，两原告办理了涉案房屋的房屋所有权证，该房屋建筑面积115.99平方米，土地使用年限为2009年9月28日至2039年9月20日。嗣后，被告将登记为“阳国用（2010）第100530号”的土地使用权证，要求两原告交付剩余房款，两原告遂一次性支付剩余房款。因两原告在办理银行贷款业务时知悉土地使用权证系伪造，遂与被告于2011年1月18日签订《补充协议书》，约定：因被告未按照2009年购房合同履行义务，被告再次向原告洪某承诺，在2011年10月1日前，将涉案房屋的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》办理好交付原告洪某，如违反此约定，被告将涉案房屋以50，000元的价格卖给原告洪某，并承诺于2011年10月15日前退还原告洪某购房款70，000元，但被告仍有义务办理《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》，如到期被告既不办理证件亦不退还购房款，则被告将涉案楼房第七层92平方米的住房一套以每平方米700元的价格卖给原告，应退还的70，000元转为购房款；等等。协议签订后，被告石某未办理证件亦未退还房款，且将约定的房屋转卖他人。2011年6月26日，双方再次签订《补偿协议书》，约定：在2011年10月1日前，被告将涉案房屋的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》办理好交付原告洪某，如违反此约定，被告将涉案房屋以50，000元的价格卖给原告洪某，并承诺于2011年10月15日前退还原告洪某购房款70，000元，但被告仍有义务办理《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》，如到期被告即不办理证件亦不退还购房款，则自愿将涉案房屋楼下的31平方米车库以每平方米700元的价格卖给原告洪某，应退还的70，000元转为购房款；等等。被告在签订协议后亦未如约履行。2011年11月13日，被告石某因伪造证件被公安机关立案调查，2012年3月13日，阳新县公安局出具鉴定结论并通知原告洪某，阳国用（2010）第100530号国有土地使用权证系伪造，被告石某亦因此被追究刑事责任。两原告遂起诉来院，要求：1、被告承担违约责任支付两原告违约金12，060元；2、被告继续履行合同，为位于阳新县兴国镇东岳居委会天灯巷37号502室的房屋办理土地使用权证及房屋产权证；3、被告退还后续购房款70，600元；4、被告赔偿原告租房费用2，500元及后续购房款70，600元的利息33，600元（以本金70，000元计算从2010年2月11日至2012年2月11日按月利率2%计算的利息）。上述事实，有《集资建房合同书》、《补偿协议书》、《房屋所有权证》、阳新县公安局鉴定结论通知书、原、被告陈述等证据证实。本院认为，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告洪某与被告石某签订《集资建房合同书》、两份《补偿协议书》均系当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定的权利义务履行。本案中，原告洪某作为合同相对人与被告石某前后签订三份协议，在房屋买卖合同中，原告洪某依照合同约定的价款支付全部购房款，被告石某应当按照约定为原告洪某办理房屋所有权证及土地使用权证，嗣后，原告洪某与被告石某再达成两份补充协议，约定如不能按期办理土地使用权证则被告石某应退还70，000元后续购房款，此补偿协议中约定的应当退还的70，000元条款系对被告石某不按照合同约定履行其义务的惩罚性条款，其性质为违约金，至本案一审辩论终结前，被告石某无法提供有效证据证明其已按约定履行，故被告应按约给付原告洪某违约金70，000元，对此请求，本院予以支持，对于两原告要求被告承担违约金12，060元的请求，本院认为，因双方已在补偿协议中再次对违约金做出约定，故对此不予支持；对于两原告要求被告赔偿原告租房费用2，500元的请求，原告洪某并未提供有效证据证实，本院不予支持；对于两原告要求被告赔偿后续购房款70，600元的利息33，600元的请求，本院认为，原告洪某要求被告支付购房款借贷利息的请求于法无据，本院不予支持；涉案房屋已办理不动产登记在原告洪某名下，其请求被告继续办理房屋所有权证的请求，本院不予支持，被告石某应按照合同约定协助原告洪某办理涉案房屋分户土地使用权证，本院予以支持。原告罗某并非合同当事人，对其请求，本院不予支持。被告石某辩称其已依照房屋买卖合同约定办理了两证，但并未提供有效土地使用权证予以证实，本院不予采纳；对其辩称补偿协议系受胁迫签订的意见，本院认为，被告石某应当对其受胁迫的事实承担举证责任，因其并未提供有效证据予以证实，本院不予采纳；对其辩称原告请求已过诉讼时效期间的意见，本院认为，原告洪某与被告多次协商未果，诉讼时效已中断，并未超过法定诉讼时效期间，对此意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告石某在本判决生效后十日内支付原告洪某违约金70，000元；二、被告石某在本判决生效后三十日内协助原告洪某办理阳新县兴国镇李家湾（面粉厂后）石某住宅楼的分户土地使用权证（具体手续以相关职能部门依法规定的程序为准）；三、驳回原告罗某的诉讼请求；四、驳回原告洪某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，676元，减半收取1，338元，由被告石某担938元，原告罗某、洪某负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费2，676元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员 汤琼二〇一六年十月二十六日书记员 余琼 关注微信公众号“”