（2016）辽02民终4932号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2017-02-08

案件名称

中国人民解放军65585部队与大连金州华天轿车修配厂租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

大连金州华天轿车修配厂,中国人民解放军65585部队

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2016）辽02民终4932号上诉人（原审被告）：大连金州华天轿车修配厂，住所地大连市金州区拥政街道八一路。投资人：冯艳斌，该厂厂长。委托诉讼代理人：徐绍栋，辽宁博昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军65585部队，住所地大连市保税区亮甲店街道凯旋路3号。主要负责人：刘政，该部队旅长。委托诉讼代理人：张勇，该部队副旅长。委托诉讼代理人：郭玉坤，北京融商（大连）律师事务所律师。上诉人大连金州华天轿车修配厂（以下简称华天修配厂）因与被上诉人中国人民解放军65585部队（以下简称65585部队）租赁合同纠纷一案，华天修配厂不服大连市金州区人民法院（2015）金民初重字第00092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华天修配厂的投资人冯艳斌及委托诉讼代理人徐绍栋，被上诉人65585部队的委托诉讼代理人张勇、郭玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华天修配厂上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审没有查明除锅炉房外，在2001年9月1日签订承包协议书前，上诉人出租的六户房屋系其自建并已客观存在的事实。被上诉人出租场地除锅炉房外均为空地，上诉人为了开展经营，所需厂房均为自建。1998年租用场地协议书中约定合同期满或中途终止后，厂房参照造价作价给上诉人，产权归上诉人；2001年签订承包协议书约定，承包期如遇土地征用或规划，地上附属物产权归上诉人所有。以上约定可以证实，在2001年签订承包协议书时，上诉人自建的房屋就已经客观存在。既然房屋系自建就不存在承租的问题，也不存在上诉人将其出租后对外转租的问题，被上诉人就没有理由以违法转租为由要求解除合同；2.一审没有正确认定上诉人对其自建房屋的出租是否属于对被上诉人租赁物的转租。上诉人自建房屋不属于被上诉人出租的标的物，上诉人没有将被上诉人的空余场地及锅炉房转租。事实上，一审认定上诉人对外出租的6户房屋，其中有5户为承包经营，只有一户拉面馆系对外出租。上诉人对自建房屋自用还是对外发包使用，不需要征得被上诉人的同意或认可。二、一审判决适用法律错误。三、一审判决显失公平。假使上诉人构成转租的事实，在转租面积较小、剩余租赁期限较长、上诉人仍在承包场地正常经营的情况下，一审将整个承包合同解除明显不当。四、一审法院未判令退还超过法定租赁期限的已付租金11万元，应予纠正。65585部队辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。65585部队向一审法院起诉请求：1.解除双方于2001年9月1日签订的承包协议书；2.被告立即腾退具有产权的锅炉房、门岗、仓库及全部场地，场地范围为部队家属区锅炉房东界为药厂西大门和库房后墙，南界为家属仓库后墙，北界为八一路，这是场地的四至，土地是承包给被告的场地范围；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1998年9月20日，原告后勤部与被告华天修配厂签订《承包协议书》及《租用场地协议书》各一份，《承包协议书》约定，原告坐落在金州的两栋三层家属住宅楼A栋24户，建筑面积1872平方米；B栋12户、建筑面积1392平方米，共计3264平方米，为其供暖的设备有锅炉房一座，两吨热水取暖锅炉一台，经协调，原告将冬季取暖工作交给被告承包，承包期十年，被告按当地标准收取供暖费用，锅炉附属机械和管线更换由原告提供，燃料、水电、维护、人工、配料及锅炉房维修由被告负责，锅炉房的周围空地，如存煤场和排渣场由被告统一管理使用。《租用场地协议书》约定，原告将金州家属区空余场地租给被告华天修配厂使用，场地范围为部队家属区锅炉房以东，东界为药厂西大门和库房后墙，南界为家属院仓库后墙，北界为八一路公路界，南北12米、东西20米，共约250平方米，租期十年，年租金11,000元，合同期满或终止，原告收回场地，设备归被告，厂房参照造价作价给原告。2001年9月1日，原、被告双方再次签订了《承包协议书》一份，协议约定：为解决金州区部队家属住房、取暖设施维修经费不足及物业管理问题，原告将金州区家属区空余场地及锅炉承包给被告，空余场地范围为部队家属区锅炉房东界为药厂西大门和库房后墙，南界为家属院仓库后墙，北界为八一路，承包时限三十年，自2001年9月1日至2031年9月1日，承包场地租金为每年11,000元整，共计三十三万元，被告将场地租金三十三万元一次性用于更换新锅炉一台及附件、更新室外暖气管道，更换家属区下水管道及化粪池、维修锅炉房屋面防水，费用超出或结余均由被告自负。被告完全负责锅炉及室外、室内管线及附件的维修、维护，以后如实行物业管理或者与其他供热单位并网，一切手续及费用由甲方负责，乙方不再负责供热设备维护，供暖面积家属区共A、B两栋，A栋24户，总面积1935平方米，B栋12户、总面积1371.02平方米，被告对用户每平方米按照当地标准收取，锅炉使用到报废期的更换及供暖所需原料、水电费、人工费、管理费均由被告负责。合同同时规定：被告承包甲方的空余场地产权归原告所有，在承包期内如地方政府征用土地或规划，地上附属物归被告所有，同时锅炉房、门岗、仓库三处的产权归被告所有，顶被告方一次性投资的赔偿金，如政府另划同类、同级、同等面积的土地归原告，原告须将土地按原协议租予被告使用，余下的年限在承包期内如政府征用或规划原告应协助被告方办理地上附属物的产权、房证的转让，原告应协助被告出齐一切手续，费用由被告负责，办好后一切手续由被告保管；场地所有的经营物，必须遵守国家法律和有关规定，不许进行影响军队声誉的活动，否则后果由被告全部负责；本协议自签订之日起有效，以前所签订的一切协议同时解除。该协议签订后，被告依约以租金对相关设施更新改造，进行供暖并收取供暖费用。2009年10月29日，原告与大连国电春城热电有限公司签订并网供热协议书一份，将原告家属住宅由被告供暖改由春成热电并网供热，被告不再负责供热，后被告将供热所用锅炉出售。另查，原告承包给被告的空余场地系接收国有军事用地。该场地内现有建筑物情况为：1、合同中约定的锅炉房（平房，面积201.63平方米）、门岗（即值班室，平房，面积90.81平方米）、仓库（平房，面积74.61平方米），该三处房屋产权均为军产，房屋登记所有权人为中国人民解放军总后勤部，住用单位为原告；2、其他地上附属物：均系被告自建、未取得合法手续的房屋（含于仓库上加盖的一层房屋）；3、两处水井。被告现于上述锅炉房、门岗、仓库及部分自建房屋中经营汽车修配厂，将其余房屋对外出租六户用于各种经营。2015年1月，中国人民解放军沈阳军区对金州区家属院八一路对外出租地块存在违章建筑进行经营赢利的问题进行了通报，并要求针对违章建筑必须予以拆除。一审法院认为：合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原被告间于2001年9月1日签订的承包协议书系双方当事人的真实意思表示，但双方对租赁期限的约定超出了合同法租赁期限不得超过二十年的规定，约定期限中超过二十年的部分无效，该部分无效不影响其余部分的效力，其余二十年的场地租赁及供暖等相关约定有效，双方均应依约行使权利、履行义务。该份承包协议书事实上是在原被告之前所签订的两份协议书的基础上经重新协商形成，合同目的是为解决金州区部队家属住房、取暖设施维修经费不足及物业管理问题，其内容包括了供暖承包及场地租赁两部分，供暖部分依照双方当事人的约定，及经双方当事人的共同行为，于转由大连国电春城热电有限公司并网供热后事实上已经解除，原被告现只是对于场地租赁部分的解除存在争议。原告方主张依照合同法第九十四条及合同法解释（二）第二十六条的规定，原被告以供暖为目的所签订的协议因合同目的已经落空，无法继续履行而应当解除，对此一审法院认为，案涉协议履行期间并未发生合同法九十四条所列当事人可以解除合同的情形，即并未发生不能实现供暖目的的不可抗力及被告存在违约行为导致不能实现供暖目的，供暖并网问题双方均已预见并已作出约定，因此原告以合同目的落空、无法继续履行合同为由要求解除承包协议，即解除双方场地租赁部分的协议，没有事实及法律依据，不予支持。原告主张被告出售锅炉及附件的行为侵害原告权益以及被告将土地用于商业用途违反军队土地使用的管理规定并影响军队形象，因此应当解除合同，对此一审法院认为，因协议中对被告行为侵害原告权益应当解除合同没有约定，对影响军队声誉应当解除合同没有约定，而且对是否影响军队声誉未约定标准，亦无法定标准，无法评判，因此原告以该两项事由要求解除合同既无约定，也无法律规定，一审法院不予支持。原告主张被告违法私自在案涉标的物上经营汽车修配厂、私自搭建违章建筑并进行对外转租，用于经营面馆、电器修理及汽车钣金喷漆、美容等，违反合同法第二百一十九条、第二百二十四条的规定，合同应当解除，对此一审法院认为，原告主张被告私自在案涉标的物上经营汽车修配厂与事实不符，2001年原被告所签订的承包协议书中对案涉承包场地及地上附属物（即租赁物）及其性质（即用途）均未作出明确约定，但依照双方之前合同中的表述，被告缴纳租金租用案涉场地并使用场地上的“厂房”经营华天修配厂为不争的事实，只是2009年10月供暖用途取消后，被告在未取得原告同意的情况下将锅炉房用于华天修配厂的经营不当，但原告未能举证证明原告使用锅炉房的行为致使锅炉房受到损失，因此原告以合同法第二百一十九条（承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失）的规定要求解除双方签订的协议，没有事实依据，不予支持；对原告主张被告私自搭建违章建筑并对外转租，一审法院认为，原被告双方对被告将场地上被告自建房屋出租他人使用并收取租金无争议，被告现无证据证明其转租行为取得了原告的同意，因此原告的主张成立，至于被告自建房屋是否均建成于2001年合同签订之前，是否自建行为已取得原告的同意，均不影响被告未经原告同意转租的事实，被告依照双方协议约定租用原告场地，即有义务按照协议签订当时的原状使用租赁物，并且未经原告同意不得转租，被告转租的行为违反了法律的规定，应当承担相应的后果，原告以此为由要求解除双方的协议有理，予以支持。原告提出的其他解除理由，不符合法律的规定，不予支持。被告主张其不存在合同法第94条规定的法定解除事由的行为，予以采纳。双方其他争议，因均未要求一并处理，本案不予调整。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条、第二百二十四条之规定，判决:一、解除原告中国人民解放军65585部队与被告大连金州华天轿车修配厂于2001年9月1日签订的承包协议书；二、被告大连金州华天轿车修配厂于判决生效后十日内向原告中国人民解放军65585部队腾退租赁的场地及场地上全部附属物（场地范围为：部队家属区锅炉房以东，东界为药厂西大门和库房后墙，南界为家属仓库后墙，北界为八一路；附属物包括：锅炉房、门岗、仓库及其它全部房屋、两处水井）。案件受理费100元（原告已预交），由被告大连金州华天轿车修配厂负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，华天修配厂与65585部队于2001年9月1日签订的承包协议书系双方当事人真实意思表示，双方亦已按照协议约定实际履行了协议内容，但双方在合同中对租期的约定超出了租赁期限不得超过二十年的法律规定，因此，一审法院认定合同中超过二十年租期的部分无效应为正确。而对于符合法律规定租期的合同约定部分，双方仍应依约履行各自的权利义务。合同履行期间，因供暖工作已转由热电公司并网供暖，双方协议书中关于供暖部分的约定已不再履行，现华天修配厂主要利用租用的案涉场地进行经营收益。同时，华天修配厂已在租用的案涉场地上加盖了部分房屋及临时建筑物，对此，华天修配厂自认该部分建筑物至今未能取得相关建设工程规划许可或其他审批手续，也没有证据证明其在租用场地上加盖的建筑物取得了土地出租人65585部队的同意。而对于将在案涉场地上加盖的部分建筑物出租给他人经营的事实，华天修配厂在庭审中予以认可，华天修配厂虽辩称实际出租的房屋系由其自行建设故不构成转租，但对于其自行建设的房屋，华天修配厂在本案中并未提供证据证明已经取得了出租人65585部队的认可和同意，该房屋亦没有规划建设审批手续，华天修配厂将未经批准建设的房屋租由他人使用，显然属于对案涉租用场地的转租和占用，因此，华天修配厂在合同履行过程中存在未经出租人同意将场地和房屋转租给他人使用的事实。承租人未经出租人同意进行转租的，出租人可以解除合同，据此，一审法院对65585部队要求解除案涉承包协议书的诉讼请求予以支持具备事实和法律依据，本院对此予以维持。二审庭审中，华天修配厂对于一审判令其腾退的场地和附属物范围表示没有异议，故一审在认定合同解除的同时判令华天修配厂腾退相应租用场地及地上附属物亦无不当，符合相关法律规定，应予维持。至于华天修配厂提出一审法院对于超出合法租赁期限的租金未予处理和返还一节，因华天修配厂在诉讼中不同意65585部队关于解除合同的诉讼请求，其在案件审理过程中对于租金是否返还亦未提出相关反诉请求，故一审法院对此未予审理并无不妥，本院对华天修配厂的该项上诉理由不予采纳。综上所述，华天修配厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人大连金州华天轿车修配厂负担。本判决为终审判决。审　判　长　　宫黎明审　判　员　　王　鹏代理审判员　　季　烨二〇一六年十月二十六日书　记　员　　杜玉洁搜索“”