（2016）粤0604民初9754号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2018-07-12
案件名称
杨上海与佛山（国际）家居博览城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨上海,佛山（国际）家居博览城有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百三十一条；《中华人民共和国合同法》：第四十条，第五十六条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初9754号原告杨上海，男，汉族，1978年10月23日出生，住广东省南雄市。委托诉讼代理人黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人伍忠，广东重威律师事务所律师。被告佛山（国际）家居博览城有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中189号家博城C座九楼C9102a号商铺。统一社会信用代码/注册号：440600000014501。法定代表人左鼐强。委托诉讼代理人李忠生，广东汇顺律师事务所律师。委托诉讼代理人罗依楠，广东汇顺律师事务所律师。原告杨上海与被告佛山（国际）家居博览城有限公司（以下简称“家博城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨上海的委托诉讼代理人黄龙生、被告家博城公司的委托诉讼代理人罗依楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还保证金80000元及逾期利息1067.84元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年5月31日起至实际清偿之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月18日，原被告双方签订了《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同编号为D44023（原D4205a），约定由原告承租被告位于佛山市禅城区佛山大道中189号家博城D座四楼D44023（原D4205a）号商铺，用于展示与经营“品爱”品牌的产品，合同期限为三年，即2012年12月1日至2015年11月30日止，其中2012年12月1日至2013年1月31日为免租期，该合同还约定，原告承租被告的商铺需预交首月租金，承租保证金、装修保证金、首月物业管理费合计80000元，该等费用在合同期满原告申请撤场后6个月内一次性退还给原告。合同签订后，原告如约支付被告该等费用。因被告所有的家博城整体经营困难，被告主动提出给予原告在内的大部分商户免收租金的优惠。在合同履行过程中，原告均按期支付被告要求的各项费用，且在2015年11月30日合同期满后，原告即向被告申请撤场，并得到了被告的确认。但在撤场后，被告却拒绝退还预先缴纳的保证金等费用，且经原告多次催讨，被告仍置之不理。时至今日，该笔款项已超出还款期限，但原告未收到被告退还的任何款项，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益。被告家博城公司辩称，1、关于首月租金14594元和首月物业管理费9121元，双方签订的商铺租赁合同约定，至2013年2月其计收租金，物业管理合同约定，至2012年12月起收取物业管理费。原告已经进场，并营业。因此首月租金和管理费已经产生，不可能退回；2、关于承租保证金43782元，合同约定承租保证金是在缴清相关费用后有剩余才退还，相关费用未缴清的，可用承租保证金抵扣。截止至合同期满，原告应交租金627536元，但原告直至目前分文未交。因此承租保证金无需退还，我方将继续追加原告欠缴巨额租金的法律责任；3、关于装修保证金3648元，根据合同约定，原告应交物管费为328356元，但直至目前只交了43776元，尚欠巨额物业管理费。装修保证金远远不足以抵扣，所以无需退还。我方将继续追究原告欠缴物管费的法律责任。另外，家博城公司是考虑到经济大环境及原告经营困境，才尚未向法院就原告欠缴的费用提起诉讼。但原告不但不按合同约定缴纳相关费用，还要求家博城退还其已经产生的费用，是无理的要求。恳请法院予以驳回。首月租金14594元、首月物业管理费9121元、承租保证金43782元和8855元、装修保证金3648元，上述费用合计80000元。本院认证：对于原告提交的证据原告身份证、被告工商登记信息查询结果、组织机构代码证、缴费通知书、商铺租赁合同、收款收据5张、收据4张，被告对其真实性无异议，本院亦予以确认其真实性；对于原告提供的证据退场审批表和退场证明函，虽然被告不予确认其真实性，但被告确认上述两证据打印部分为其公司办理退场手续统一制作的格式，根据生活常理，上述两证据原件在被告手中较为合理，现原告虽未提供该证据原件进行核对，但被告亦未提供相反证据进行反驳，故本院认可上述两证据的真实性。对于被告提供的证据佛山（国际）家居博览城物业管理合同、建筑工程施工许可证，原告对上述证据的真实性无异议，本院亦予以确认其真实性。经审理查明，2012年10月18日，原告（承租人、乙方）与被告家博城公司（出租人、甲方）签订《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》，合同主要约定：由被告家博城公司将位于佛山市禅城区澜石佛山大道中189号的家博城D座四楼D44023（原D4205a）商铺出租给原告用于经营。乙方承租商铺面积为364.85平方米（含公共部分分摊面积），以实际量度面积为准，面积误差租金按合同约定的租金单价多退少补。乙方承租商铺仅限于展示和经营“品爱”品牌。甲方按产品风格及类别定位进行区域划分，未经甲方事先同意，乙方不得擅自改变商铺用途或者陈列与所在区域定位类别或风格不相符的产品。租赁期限为3年，即自2012年12月1日起至2015年11月30日止，其中2012年12月1日至2013年1月31日为免租期。2013年2月1日至同年11月30日间的月租金为14594元（40元/平方米/月）、2013年12月1日至2014年11月30日间的月租金为18242元（50元/平方米/月）、2014年12月1日至2015年11月30日间的月租金为21891元（60元/平方米/月）；乙方应于合同签订之日起3日内向甲方预缴首月租金14594元，此后每月应付租金应于当月5日前以转账或现金方式支付给甲方。合同签订之日起3日内，乙方应一次性向甲方缴纳相当于2个月租金的承租保证金即43782元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据；租赁期满，在完成租赁物的交接手续且乙方缴清租金、物业管理服务费及按本合同约定可由保证金充抵的费用[包括约定应由乙方承担的费用、电费及消防设施维修费、违约金（如有）等]后，甲方于乙方撤场后6个月内将剩余保证金一次性无息退还乙方。六、甲方及案外人泰汇物业公司共同负责佛山（国际）家居博览城的物业管理服务工作，乙方对此不持异议，并同意另行签订物业管理服务合同；乙方应根据物业管理服务合同按月交纳物业管理服务费及其他应缴费用。七、合同生效后15日内，乙方应按甲方装修设计方案要求及经营需要进行装修设计，并将装修设计方案（包括平面图、效果图、水电图、预算书等）及装修进度计划以书面和电子文档形式提交甲方审核；甲方在接到乙方装修设计方案之日起10日内，将装修设计方案的审批意见以书面形式通知乙方；乙方应于2012年11月25日前完成所承租铺位的装修及产品陈列工作；乙方应在装修设计方案经审核同意并办理入场装修手续后方可入场装修，如乙方逾期提交装修方案、提交的装修方案不能通过甲方审核又不在限定的时间内修正或未按规定时间入场，或因工期进度原因导致不能按合同规定时间完成装修的，视为乙方违约；因工期延误导致租赁物迟延交付的，不视为甲方违约，租赁期限顺延，乙方完成装修的期限相应顺延；合同期满或提前解约的，乙方应于期满2日内自行撤场，但该商铺内的装修及嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方亦不予补偿。关于违约责任，租赁合同约定：一、乙方逾期缴纳租金、物业管理服务费及相关费用的，每逾期一日按应付未付金额百分之一计付违约金至清偿日止。二、租赁期间，乙方存在下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回商铺，并没收乙方的承租保证金，乙方应缴清租金后自行撤场，若承租保证金不足以抵偿甲方损失的，乙方应赔偿甲方损失与保证金差额部分：1.逾期十日未交纳租金，经甲方催收后三天内仍不支付或逾期交纳租金超过30天的；2.未按合同约定进行商铺装修、使用、维修及广告宣传，经甲方要求整改拒不整改、不按规定时间整改或整改仍不符合约定要求的；3.乙方无故停业、关门超过五天的；4.……。三、本合同签订后，甲、乙双方不具有法定或约定事由均不得提前解除合同，否则，甲方违约，双倍返还承租保证金；乙方违约，不得要求退还承租保证金。同日，原告（乙方）与案外人佛山市泰汇物业发展有限公司（以下简称“泰汇公司”）（甲方）签订《佛山（国际）家居博览城物业管理合同》，约定由泰汇公司为原告承租的上述商铺提供物业管理服务。合同约定有：一、物业服务费自2012年12月1日起缴交，收费标准为25元/平方米/月即9121元/月，并于每月5日前将当月物业管理服务费划转至甲方指定账户。二、乙方应于收铺之日起3日内，向甲方缴交装修保证金3648元，乙方装修过程中，若损坏公共设备、设施及违反装修规定的甲方将在保证金内扣除相应金额，若装修期间未损坏公共设备、设施及违反装修规定情形的，则在乙方装修完工甲方验收合格后全额无息退还。同日，被告家博城公司向原告出具《缴费通知书》，要求原告向被告家博城公司缴纳以下项费用：预缴首月月租金14594元、预缴首月物业管理服务费9121元、承租保证金43782元、装修保证金3648元，合计71145元。同日，被告向原告出具5张收款收据，确认收取原告首月租金14594元、首月物业管理费9121元、承租保证金43782元、装修保证金3648元、承租保证金8855元，上述费用合计80000元。诉讼中，双方当事人确认原告未缴交过涉案租赁物的租金，涉案租赁物被告依约交付原告使用，原告已退场。原告主张，因被告在其中庭有张贴免租的通知，其虽无证据证实，但已免租3年已成事实，故其租赁被告涉案租赁物可以免租；因被告同意原告每月按10元/平方米标准缴交涉案租赁物的物业费，且一直是以该标准从2014年1月1日起至2015年11月30日止缴交，故其已经交清涉案物业费。被告则主张，因原告无证据证实被告同意过原告可以免租及将物业费变更为按10元/平方米/月的标准缴交，原告应按租赁合同的约定交纳租金及应按物业合同的约定按25元/平方米/月标准交纳物业费。被告仅认可原告按10元/平方米/月的标准向其缴交过2014年11月1日至2015年11月30日的部分物业费。被告陈述其和泰汇公司在租赁合同上和物业合同上虽无体现，但私下有委托代收关系，故其有权代泰汇公司收取涉案物业费及装修保证金。原告明确表示不同意将其在本案中主张的80000元抵扣其应缴交的费用。原告主张退场审批表及退场证明函证实原、被告就退场事宜已达成一致意见且原告办理了退场手续，被告工作人员也在上述证明函中用铅笔书写“优惠期间费用已结清”，符合退场前必须缴清费用才能退场的常理。被告抗辩证明函三性不予认可且该函上的“优惠期间费用已结清”无法体现谁人书写及系铅笔书写而铅笔笔迹在民诉法上证据效力是不确定的。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告家博城公司签订的《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》，是被告家博城公司提供的格式合同，虽是双方在平等自愿的基础上签订的，但合同关于“合同期满或提前解约的，乙方应于期满前2日内自行撤场，但该商铺内的装修及嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方亦不予补偿”之内容，属于免除格式合同提供方责任、排除对方主要权利的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款无效。但部分条款无效并不影响其他不违反法律、行政法规强制性规定之合同内容条款的效力及对合同双方当事人的法律约束力。关于原告诉请被告退还首月租金14594元、承租保证金52637元及其利息问题。原告认为关于首月租金，原告虽未缴纳过租金，但由于原告在预缴首月租金后一直处于免租政策，所以原告预缴的该部分费用是预交性质，还未实际发生，故应退还，但庭审中原告自认其无证据证实被告同意免租；关于承租保证金，按照租赁合同的约定在退场后应退还。被告则抗辩原告应承担被告同意免租的举证责任，现原告无证据证实被告同意免租，原告从未向被告缴纳过租金，根据租赁合同约定原告未交清租金等费用的话被告有权用承租保证金进行抵扣，现本案承租保证金还不足以抵扣原告欠被告的租金，故承租保证金不应退还，而首月租金已实际发生，同样不应退还。根据租赁合同的约定，涉案租金自2013年2月1日起计收；2013年2月1日至同年11月30日间的月租金为14594元（40元/平方米/月）、2013年12月1日至2014年11月30日间的月租金为18242元（50元/平方米/月）、2014年12月1日至2015年11月30日间的月租金为21891元（60元/平方米/月）；原告应于合同签订之日起3日内向被告预缴首月租金14594元，此后每月应付租金应于当月5日前以转账或现金方式支付给被告；租赁期满，在完成租赁物的交接手续且原告缴清租金等费用后，被告于原告撤场后6个月内将剩余保证金一次性无息退还原告。综上，原告有向被告交租的义务且若原告欠租涉案承租保证金按约被告可以抵扣。本案中，原告自认未向被告缴交过涉案租金且无证据证实被告同意免租，因涉案首月租金已实际发生及原告所欠被告租金金额大于承租保证金且被告可以抵扣，故上述两笔款项被告均无需退还，因此，对于原告主张退还首月租金及承租保证金的诉请，本院不予支持。至于原告主张退场审批表及退场证明函证实原、被告就退场事宜已达成一致意见且原告办理了退场手续，被告工作人员也在上述证明函中用铅笔书写“优惠期间费用已结清”，符合退场前必须缴清费用才能退场的常理。被告抗辩证明函三性不予认可且该函上的“优惠期间费用已结清”无法体现谁人书写及系铅笔书写而铅笔笔迹在民诉法上证据效力是不确定的。本院认为，首先，上述证明函中“优惠期间费用已结清”中的优惠期间及费用指代不明。其次，原告实际退场并不能反推其已经缴清涉案租金等全部费用。故上述退场审批表和退场证明函不足以证实原告的上述主张，本院不予采纳。关于原告诉请被告退还首月物业管理费9121元、装修保证金3648元及其利息问题。根据《佛山（国际）家居博览城物业管理合同》，该物业合同系原告与泰汇公司签订，合同主体为原告与泰汇公司。虽被告主张其向原告收取首月物业管理费及装修保证金系受泰汇公司私下委托，但未提供证据证实其主张且原告不予认可，故被告收取原告上述两笔款项无事实和法律依据，另外，由于被告亦未能证明其已将上述款项转交给泰汇公司，故原告诉请退还首月物业管理费9121元、装修保证金3648元，合计12769元有理，本院予以支持。至于首月物业管理费及装修保证金利息问题。本案中，被告于2012年10月18日收取原告上述两笔款项，鉴于被告无事实和法律依据收取原告上述两笔款项，现原告主张以12769元为本金，从2016年5月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止的利息有理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第131条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山（国际）家居博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内，向原告杨上海退还位于佛山市禅城区澜石佛山大道中189号的家博城D座四楼D44023（原D4205a）商铺的首月物业管理费9121元、装修保证金3648元，合计12769元及利息（以12769元为本金，从2016年5月31日起至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。）；二、驳回原告杨上海的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如果被告佛山（国际）家居博览城有限公司未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取为913元，由原告杨上海负担853元，由被告佛山（国际）家居博览城有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 张春桂二〇一六年十月二十六日书 记 员 萧 珏附引用法律法规条文：《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》131.返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：