（2016）鄂01民终5661号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-14
案件名称
武汉市长江网点网络连锁管理有限公司博士店与武汉市弘毅力成实业公司、冯克毅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉市长江网点网络连锁管理有限公司博士店,武汉市弘毅力成实业公司,冯克毅,卢映红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
审 判 长 合议庭法官助理 书 记 员 湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终5661号上诉人（原审原告）：武汉市长江网点网络连锁管理有限公司博士店，住所地武汉市武昌区中山路369号。负责人：顾超，该店经理。委托代理人：熊少雄，湖北尚卓律师事务所律师。委托代理人：陈文君，该店员工。被上诉人（原审被告）：武汉市弘毅力成实业公司，住所地武汉市武昌区中山路369号。法定代表人：冯克毅，该公司经理。被上诉人（原审被告）：冯克毅，男，1954年7月6日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：卢映红，女，1975年11月5日出生，汉族，住武汉市武昌区。三被上诉人共同委托代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。上诉人武汉市长江网点网络连锁管理有限公司博士店（以下简称长江网点公司博士店）因与被上诉人武汉市弘毅力成实业公司（以下简称弘毅力成公司）、冯克毅、卢映红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第02066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。长江网点公司博士店不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判支持其全部诉讼请求。理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决在财产关系上认定矛盾，租赁房屋的权利人及责任主体未明确认定。一审判决还忽略了以下事实：租赁合同是格式合同；被上诉人并未对拆迁条款提出主张，而双方在签订租赁合同时存在口头表态，由长江网点公司博士店获得相应的补偿；长江网点公司博士店实际使用房屋仅一年，停产停业损失客观存在。2、一审判决违背双方真意，曲解租赁合同相关条款。合同约定长江网点公司博士店不要弘毅力成公司赔偿，并不代表长江网点公司博士店放弃第三方的补偿。3、一审判决违反公平原则。长江网点公司博士店的损失是客观事实，且有权获得相应的补偿。被上诉人弘毅力成公司、冯克毅、卢映红共同辩称：长江网点公司博士店承租部分房屋，而拆迁补偿针对弘毅力成公司所有的整个房屋面积。本案是房屋租赁合同纠纷，根据双方租赁合同约定，长江网点公司博士店无权主张赔偿或补偿，长江网点公司博士店的主张是没有合同和法律依据的。国务院的征收条例全部针对的是被征收人即房屋所有权人，拆迁办法针对的也是房屋所有权人。请求驳回长江网点公司博士店的上诉，维持原判。长江网点公司博士店向一审法院起诉请求判令：1、弘毅力成公司、冯克毅、卢映红将从征收部门获得的有关租赁房屋停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费等补偿费用中的合计622302.02元支付给长江网点公司博士店（停产停业损失补偿费4083741×5%=204187.2元、装饰装修装修价值补偿费328440元、货币补偿补助之搬迁奖励4083741×10%×20%=81674.82元、搬迁奖励40000×20%=8000）；2、弘毅力成公司、冯克毅、卢映红退还长江网点公司博士店电费押金、房屋租赁押金及尚未经营两个月的租金三项合计30000元（水电押金1000元、房屋租赁押金8000元、尚未经营两个月的租金10500元／月×2月=21000元）；3、本案全部诉讼费用由弘毅力成公司、冯克毅、卢映红承担。一审法院查明，弘毅力成公司于1990年7月23日成立，企业类型为集体所有制，2009年7月31日该公司名称由武汉市东马实业发展公司变更为武汉市弘毅力成实业公司。2005年12月21日，弘毅力成公司取得武汉市武昌区中山路283号（老369号）东马公寓所有权，房屋总数为8层，建筑面积为3205.95平方米，设计用途为成套住宅，房屋所有权证号为市200531854。截至2015年4月29日，该房屋仍登记在弘毅力成公司名下。2007年11月16日，弘毅力成公司整体产权公开挂牌转让给冯克毅和丁锦容、丁锦萍三人，成交价为291.55万元。2010年6月2日，弘毅力成公司作为甲方（发租方）与长江网点公司博士店作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于武昌区中山路283号二楼房间发租于乙方经营；乙方向甲方交纳房屋租赁抵押金8000元；月租金8000元，乙方按月向甲方缴纳，租赁时间三年，租赁时间从2010年7月1日起至2013年6月30日止，租金递增从第二年开始，按租金额的5%递增；乙方因经营需要而装修门面及室内，须经甲方同意，装修费用自理；如甲方遇政策性动迁（拆迁），甲乙双方房屋租赁（承包）合同自动解除，甲方不赔偿、补偿乙方因经营需要而装修的各种费用，合同自签字之日生效等。该合同甲方处加盖弘毅力成公司印章和冯克毅名章，乙方处有长江网点公司博士店加盖印章及罗国秀签名。2010年6月3日，弘毅力成公司向长江网点公司博士店出具收据，载明收到长江网点公司博士店押金8000元。2010年9月27日，弘毅力成公司向长江网点公司博士店出具收据，载明收到长江网点公司博士店电费押金1000元。两笔押金共计9000元，弘毅力成公司至今未予退还。2013年6月12日，弘毅力成公司与长江网点公司博士店陈文君签订《房屋租赁合同》，合同约定：弘毅力成公司将位于武昌区中山路283号二楼房间发租于长江网点公司博士店经营；乙方向甲方交纳房屋租赁抵押金8000元；月租金10000元，乙方按月向甲方缴纳，缴纳时间为上月的25日，租赁时间三年，租赁时间从2013年7月1日起至2016年6月30日止，租金递增从第二年开始，按租金额的5%递增；乙方因经营需要而装修门面及室内，须经甲方同意，装修费用自理；如甲方遇政策性动迁（拆迁），甲乙双方房屋租赁（承包）合同自动解除，甲方不赔偿、补偿乙方因经营需要而装修的各种费用，合同自签字之日生效等。该合同甲方处有被告卢映红签名按手印，乙方处有长江网点公司博士店实际经营人陈文君签名按手印。卢映红与冯克毅为夫妻关系，两人于2005年9月20日登记结婚。弘毅力成公司认可卢映红系代弘毅力成公司签订《房屋租赁合同》。长江网点公司博士店分别于2014年10月25日和2014年11月25日向冯克毅缴纳了2014年11月和2014年12月的房屋租金各10500元。此后，长江网点公司博士店再未缴纳房租，并于2015年3月搬离租赁房屋。2014年12月10日，冯克毅、丁锦容、丁锦萍三人达成协议，约定冯克毅对丁锦容、丁锦萍持有的弘毅力成公司改制后资产份额进行收购，丁锦容、丁锦萍在获得冯克毅向其给付的房产款项后，丁锦容、丁锦萍对原弘毅力成公司改制后资产不再持有，所有资产属冯克毅所有。同日，武汉市武昌区房屋征收管理办公室作为房屋征收部门（甲方）与冯克毅作为征收人（乙方）签订《武昌区国有土地上房屋征收补偿协议书》。协议约定：乙方被征收房屋位于武昌区中山路283号（老369号）东马公寓2-2，房屋用途为住宅，建筑面积为410.55平方米；房屋征收补偿方式为货币补偿；房屋征收补偿款项共计8537705元，其中房屋价值补偿4083741元，装修补偿410.55＊800=328440元，货币补偿补助1225122元，住改非补助2823127元，搬迁奖励40000元等。上述征收补偿款8537705元已全部发放给冯克毅。一审法院认为，本案系由房屋租赁引起的纠纷，长江网点公司博士店与弘毅力成公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于长江网点公司博士店诉讼主体资格问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，长江网点公司博士店作为依法设立并领取营业法人的分支机构，属于民事诉讼法第四十八条规定的其他组织，故长江网点公司博士店可以作为本案原告参加诉讼。关于长江网点公司博士店要求赔偿停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费、货币补偿补助之搬迁奖励、搬迁奖励的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人即被征收人，给予公平补偿，如果被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。本案中，长江网点公司博士店与弘毅力成公司签订《房屋租赁合同》约定，如弘毅力成公司遇政策性动迁（拆迁），双方房屋租赁（承包）合同自动解除，弘毅力成公司不赔偿、补偿长江网点公司博士店因经营需要而装修的各种费用，故长江网点公司博士店要求赔偿装饰装修价值补偿费无合同依据和法律依据，不予支持。从冯克毅签订的房屋征收补偿协议内容来看，本案所涉租赁房屋并未涉及停产停业的损失，冯克毅未获得该项补偿，长江网点公司博士店无权对此要求赔偿。根据相关法律法规，实际经营人不是被征收人的，只可要求赔偿停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费，长江网点公司博士店并非被征收人，其要求赔偿搬迁奖励的主张亦无事实和法律依据，不予支持。关于长江网点公司博士店要求退还押金及租金的问题。本案所涉租赁合同因租赁房屋被征收而无法继续履行，合同解除。根据合同约定，出租人应将租赁押金返还给承租人，故对长江网点公司博士店要求返还电费押金和租赁押金9000元的诉讼请求，予以支持。根据合同相对性的原则，与长江网点公司博士店签订租赁合同的系弘毅力成公司，故返还押金的主体应为租赁合同相对方弘毅力成公司，长江网点公司博士店要求冯克毅和卢映红共同返还的主张，不予支持。长江网点公司博士店直至2015年3月才搬离租赁房屋，故其要求返还2014年11月和12月房屋租金的请求，不予支持。关于是否追加武汉市武昌区房屋征收管理办公室作为本案第三人参加诉讼的问题。本案系因房屋租赁引起的纠纷，虽然涉及到租赁房屋征收补偿款项的给付，但长江网点公司博士店主张给付的主体为弘毅力成公司、冯克毅、卢映红，而非武汉市武昌区房屋征收管理办公室，武汉市武昌区房屋征收管理办公室与本案的处理结果并无法律上的利害关系，故对武汉市弘毅力成实业公司、冯克毅、卢映红认为应追加武汉市武昌区房屋征收管理办公室作为本案第三人参加诉讼意见，不予支持。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、弘毅力成公司应于本判决生效之日起十日内一次性向长江网点公司博士店返还押金9000元；二、驳回长江网点公司博士店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10323元，减半收取5161.5元，保全费3770元，两项合计8931.5元，由长江网点公司博士店负担。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，在租赁房屋拆迁过程中，长江网点公司博士店向冯克毅提供了营业执照，冯克毅凭长江网点公司博士店的营业执照及相关政策，获取租赁房屋“住改非”经营性帮助2823147元。武昌区紫金村旧城改造项目房屋征收指挥部曾要求组织冯克毅、长江网点公司博士店协商分配“住改非”经营性补助款及装修补偿款，但双方协商未成。本院认为，本案系由房屋租赁引起的纠纷，应围绕上诉请求及理由进行审理。长江网点公司博士店请求弘毅力成公司、冯克毅、卢映红支付停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费、货币补偿补助之搬迁奖励、搬迁奖励款的主张能否得到支持，是本案争议的焦点。根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条的规定，“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费”。长江网点公司博士店与弘毅力成公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该《房屋租赁合同》约定，如弘毅力成公司遇政策性动迁（拆迁），双方房屋租赁（承包）合同自动解除，弘毅力成公司不赔偿、补偿长江网点公司博士店因经营需要而装修的各种费用。故长江网点公司博士店请求弘毅力成公司支付装饰装修价值补偿费无合同依据，一审判决不予支持并无不当。长江网点公司博士店称弘毅力成公司、冯克毅、卢映红曾口头承诺给予补偿，但弘毅力成公司、冯克毅、卢映红并不认可，长江网点公司博士店亦无证据证明，故对该上诉理由本院不予采信。关于停产停业损失补偿费，双方在合同中无明确约定，但在拆迁过程中，冯克毅凭长江网点公司博士店提供的营业执照及相关政策，获取租赁房屋“住改非”经营性补助款2823147元，长江网点公司博士店停产停业损失客观存在，长江网点公司博士店仅主张享有“住改非”经营性补助款2823147元中的204187.2元，从公平原则考虑，应予支持。该款项由冯克毅个人获得，应由弘毅力成公司、冯克毅给付长江网点公司博士店，长江网点公司博士店的该上诉理由成立，该项上诉请求，本院予以支持。长江网点公司博士店请求弘毅力成公司、冯克毅、卢映红支付搬迁奖励款项，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人长江网点公司博士店的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第02066号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第02066号民事判决第二项；三、武汉市弘毅力成实业公司、冯克毅本判决生效之日起十日内一次性向武汉市长江网点网络连锁管理有限公司博士店支付204187.2元；四、驳回武汉市长江网点网络连锁管理有限公司博士店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10323元，减半收取5161.5元，保全费3770元，两项合计8931.5元，由武汉市长江网点网络连锁管理有限公司博士店负担5931.5元，由武汉市弘毅力成实业公司、冯克毅负担3000元。二审案件受理费10323元，由武汉市长江网点网络连锁管理有限公司博士店负担7323元，由武汉市弘毅力成实业公司、冯克毅负担3000元。本判决为终审判决。审判长李斌成审判员安林锋审判员骆朝辉二○一六年十月二十六日书记员饶诗敏