（2016）浙0402民初3276号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-12
案件名称
李利敏与嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司、上海翔凌实业有限公司等合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李利敏,嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司,上海翔凌实业有限公司,浙江中成实业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0402民初3276号原告：李利敏,女,1971年11月7日出生,汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：荣金良，远闻（上海）律师事务所律师。被告：嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司,住所地：嘉兴市国际中港城商贸城办公室6楼，组织机构代码：69950951-2。法定代表人：林剑民。被告：上海翔凌实业有限公司,住所地：霍山路170号10-135室。法定代表人：林剑民。两被告（嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司、上海翔凌实业有限公司）共同委托代理人：郭ＸＸ，浙江泰豪律师事务所律师。被告：浙江中成实业有限公司，住所地：嘉兴市南湖新区中环南路富润路，组织机构代码：75302425-0。法定代表人：董利华。原告李利敏因与被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司（下称嘉斯茂公司）、上海翔凌实业有限公司（下称翔凌公司）、浙江中成实业有限公司（下称中成公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年6月16日受理后，依法由代理审判员陈叶君独任审判，于2015年7月28日公开开庭审理了本案。原告委托代理人荣金良、被告嘉斯茂公司和翔凌公司委托代理人郭ＸＸ到庭参加诉讼，被告中成公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李利敏起诉称，2010年4月，原告与被告中成公司签订《商品房买卖合同》，中成公司将位于嘉兴市南湖新区中环南路北双溪路东侧的中港城商贸城的商铺（铺号为D10858号）出售给原告。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”；在合同的附件四“补充协议1”中，被告中成公司指定嘉斯茂公司对原告购买的商铺进行经营管理。原告同时与被告嘉斯茂公司签订了《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议》（下称《委托经营管理协议》），协议约定：自2013年1月1日起，被告嘉斯茂公司分时间段向原告支付经营收益，每六个月支付一次，于每半年计算时间段前十天内支付，如逾期支付超过90日的，应按逾期应付款的每日万分之四向原告支付违约金。《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》签订后，原告按约支付了购房款。但嘉斯茂公司未按约向原告支付经营收益，原告多次催促未果。嘉斯茂公司属一人有限责任公司，翔凌公司是嘉斯茂公司的股东。根据我国公司法的规定，原告认为翔凌公司应当对嘉斯茂公司所欠租金、违约金承担连带责任。中成公司出售商铺时采用捆绑式销售，指定嘉斯茂公司经营管理原告的商铺，其行为构成典型的“售后包租、反租行为”和“含有价值和投资回报的承诺”。随后中成公司也未配合原告办理商铺的产权登记手续，也没有实际向原告交付商铺，根据建设部《房屋登记办法》的相关规定，中成公司应当协助原告办理商铺的产权登记手续。故原告诉请判令：一、被告嘉斯茂公司支付原告租金共计593037元；二、被告嘉斯茂公司继续按《委托经营管理协议》约定的租金数额向原告支付租金至交换商铺为止；三、被告嘉斯茂公司支付原告违约金15933618元（分别以各期金额为基数，按合同约定时间，60日之内的按每日万分之一，61日至90日的按每日万分之二，91日起按每日万分之四，暂计算至2016年6月30日）；四、被告翔凌公司、被告中成公司就上述第一、二、三项诉讼请求承担连带责任；五、被告中成公司协助原告办理D10858号商铺产权登记手续；六、本案诉讼费由被告承担。被告嘉斯茂公司、翔凌公司答辩称，对于原告诉请的经营收益数额和违约金计算标准无异议，但被告嘉斯茂公司认为原告未足额支付购房款，也没有办理产权登记，尚不具备支付经营收益的条件，故不存在违约金。另外原告要求被告继续按《委托经营管理协议》支付经营收益，因目前被告浙江中成公司有意接手中港商贸城经营管理，建议法庭在调解时能予以注意。被告中成公司未作答辩。针对自己的主张，原告李利敏提供了下列证据：1．《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告中成公司于2010年4月22日签订合同，原告以1728853元的价格购买嘉兴市中港商贸中心D单元10858号商铺的事实。2．发票一份，原告于2010年4月27日支付购房款868853元的事实。3．《委托经营管理协议》一份，证明原告与被告嘉斯茂公司于2010年4月22日签订协议，就商铺经营管理期限、费用支付等作出了约定。4.国际中港城网络宣传资料一份，中成公司在宣传资料中承诺“商铺包租6年……”表明中成公司对其所售商铺承诺了售后返租、售后包租，业主基于宣传资料与其签订《商品房买卖合同》，故该宣传内容应属于买卖合同的组成部分。5.《中港城·商贸城项目合作协议》一份，证明中成公司与浙江厚源房地产开发有限公司（下称厚源公司）签订合作协议，证明两家公司实行共同经营、共同管理，中成公司在开发建设中港城商贸城之初就创造了对商铺的捆绑式销售模式，实行售后包租、返租。6．《中港城·商贸城合作项目实施协议书》一份，证明被告嘉斯茂公司已经实际代替厚源公司履行了与中成公司在合作协议中约定的义务，嘉斯茂公司与中成公司在事实上产生了共同对中港城的商铺进行销售和经营管理的行为。7.嘉斯茂公司、厚源公司、翔凌公司的工商登记信息，证明嘉斯茂公司与厚源的公司的股东、法定代表人属于同一班人员，嘉斯茂公司与厚源公司属于关联公司，且两公司的经营运转实际被相同人员所掌控，合作协议和实施协议书的履行过程中，嘉斯茂公司代替厚源公司与中成公司对中港城商贸城实施了统一销售、统一经营、统一管理的行为。8.（2014）浙嘉民终字第890号民事判决书，系原告从人民法院法律文书裁判网站中下载的打印件，证明法院在另案中认定嘉斯茂公司是受中成公司委托对中港城商贸城进行经营管理。9.浙江新联会计事务所有限公司于2014年10月23日出具的浙新专[2014]330号《专项审计报告》（复印件）一份，报告中体现了在2010年至2014年期间中成公司与嘉斯茂公司存在大额频繁的银行资金划转，证明两公司对中港城商贸城实施共同的销售、经营、管理行为。10.（2016）浙04民终434号民事调解书一份，系原告与浙江中成公司在关于C单元30710号商铺的另案处理中达成的调解协议，调解书中约定的支付期限已届满，原告主张在本案中抵扣未付房款，同时也证明中成公司对嘉斯茂公司的经营收益、违约金应承担连带责任。11.（2015）嘉南民初字第1656号民事判决书一份，证明中成公司与嘉斯茂商业发展有限公司对应付款项应承担连带责任。12.《商品房买卖合同》一份，证明原告另外还向中成公司购买了C单元30710号商铺。13.（2015）嘉仲字第105号仲裁裁决书一份，证明嘉斯茂公司已经代替原告接受商铺并进行管理经营的事实。经质证，被告嘉斯茂公司、翔凌公司对原告提交的证据1、2、3、5、6、8、9、11、12、13均无异议；对证据4真实性没有异议，但并不能证明存在售后包租的情形；对证据7、10真实性没有异议，关联性有异议。被告中成公司未到庭质证。被告嘉斯茂公司、翔凌公司、中成公司均未提供证据。经审核，对原告提供证据的真实性均予以认定，其中证据9涉及的《专项审计报告》，不是经过法定程序的司法鉴定或者审计，三被告也没有参与该过程并对审计所依据的资料进行质证，并且该审计报告也为其结论的成立设立了诸多前提条件，因此该审计报告对三被告无约束力，不能成为认定事实的依据；证据7、8、10、11、12与本案缺乏关联性，不予认定；其他就原告所欲证明的事实，由下文阐述。本院经审理并结合本地同类案件处理情况，认定案件事实如下：2009年12月3日，中成公司与浙江厚源房地产开发有限公司（以下简称厚源公司）签订《中港城商贸城项目合作协议》,双方约定以中成公司开发的中港城商贸城项目作为合作标的，并定位为购物中心，厚源公司依据其在房地产销售、招商、经营管理、物业管理方面的优势资源，对中港城商贸城进行销售、招商、经营管理及物业管理。具体合作内容如下：1.委托代理销售。由厚源公司完成市场调研、制定销售计划及销售方案，并报请中成公司同意。所有销售收入划入中成公司账户后3天内溢价部分房款划入双方的共管账户，并约定房屋底价部分归中成公司所有，其余为厚源公司所得，当月结算销售收入，厚源公司所得部分的40%于次月划入其账户，其余的60%由双方共同监管使用，用于税收规费、装修、商业配套、广告佣金等开支。委托代理期限至2013年3月27日止，届时厚源公司未完成合同约定销售指标时，应将未完成销售的房屋回购，并向中成公司支付购房款等。2.委托招商、经营管理。厚源公司在代理销售商贸城的过程中应同时承包商贸城招商工作，并负责对商贸城实施经营管理，具体由双方另行签订委托招商、经营管理协议等。2010年1月31日，嘉斯茂公司、中成公司及厚源公司签订《中港城商贸城合作项目实施协议书》，对具体实施上述合作协议进行了补充约定如下：厚源公司为实施合作协议对外签订合同时，需由中成公司盖章的，由厚源公司在协议上签字盖章后交中成公司持有，同时厚源公司应向中成公司出具一份工作人员名单，在房屋销售、招商等对外发生关系时，由中成公司盖章但签字的经办人系厚源公司工作人员的，该文本即是中成公司协助厚源公司盖章，文本上中成公司的行为实际是厚源公司的行为。厚源公司以嘉斯茂公司的名义具体实施合作协议，并就协议的实施与嘉斯茂公司一起向中成公司承担连带责任等。2009年12月6日，中成公司与嘉斯茂公司签订营销策划代理协议，约定由中成公司委托嘉斯茂公司具体实施涉案商品房的策划销售，并约定了代理时间至2011年12月31日止，嘉斯茂公司应在2010年2月28日前完成市场调研、制定销售计划，嘉斯茂公司以中成公司提供的销售均价为基础，确定各楼层、各铺位的销售价格，上述销售计划及销售方案报请中成公司同意后对外进行实施，中成公司需向嘉斯茂公司支付的营销策划费为嘉斯茂公司代理期间所销售房屋款总额的3%等，并于2012年12月20日签订补充协议，约定由于嘉斯茂公司在为中成公司销售房屋进行策划的同时也进行了招商、推广及运营等，故中成公司支付给嘉斯茂公司的营销策划费比例增加3.5%，以6.5%为准，并约定了具体的支付方式等。2010年前后，嘉斯贸公司制作了中港城营销策划报告书，载明该项目系中成公司开发、嘉斯贸公司营销代理的115万平方米旅游商业综合体，中国第一个超大型游乐式购物中心，完全现房，商铺均价1.5万，开发商包租6年，每年回报分别为7%、7%、8%、8%、9%、9%，6年回报率高达48%，前2年租金签约时一次性返还，首付50%即可购买等。2010年前后，经过嘉斯茂公司的营销行为，众多购房者与嘉斯贸公司签订认购书，认购书中约定了由购房者预付定金，嘉斯贸公司为其保留房产，并于一定期限前签订正式的商品房买卖合同等，并约定房产采取六年返租，经营收益分别系7%、7%、8%、8%、9%、9%。其后，购房者再依据上述认购书的约定，与中成公司签订《商品房买卖合同》。2010年4月22日，本案原告李利敏与中成公司签订《商品房买卖合同》，中成公司将中港城商贸城D单元10858号房屋以1728853元的价格出售给原告，付款方式为原告于2010年4月22日支付房款868853元，剩余房款860000元办理银行贷款。其中中成公司已按照14%的比例在总房款中一次性返还了原告第一、二年的经营收益，同时上述合同在补充协议里还约定原告购买的商品房交由嘉斯贸公司经营管理，嘉斯贸公司有权根据统一经营管理的需要，自行或要求出卖人对商品房的四至进行调整，买受人同意由嘉斯贸公司代表买受人向出卖人验收接受商品房，签署房屋交接单，出卖人依据本合同约定及经营管理协议约定，将商品房交付给嘉斯贸公司的，视为出卖人已将商品房交付买受人。签订上述买卖合同的同时，原告又与被告嘉斯茂公司签订《委托经营管理协议》，约定将上述商铺交由被告统一经营管理，管理期限自2011年1月1日至2016年12月31日止，原告承诺放弃2011年1月至2012年12月的经营收益，被告嘉斯茂公司从2013年1月起须向原告返还经营收益，2013、2014年度为160824元/年，2015、2016年度为180926元/年，该费用每半年支付一次，支付时间为每个半年计算时间段前十天内，如被告逾期支付在60日内的按每日万分之一计算违约金，超过60日未超过90日的部分按每日万分之二计算违约金，超过90日的按每日万分之四计算违约金，另双方就商铺使用方式、违约责任等作了约定。合同签订后，原告向中成公司支付了868853元的购房款，嘉斯茂公司从中成公司处接收涉案商铺并统一经营管理。后原告认为嘉斯茂公司未能按时向原告支付经营收益，中成公司亦未协助原告办理银行贷款及房屋产权登记手续，遂纠纷成诉。另查明，2011年12月29日，被告中成公司已完成涉案商铺产权登记的备案义务，涉案商铺原房号10858，现房号为10498。本院认为，本案系原、被告因房屋买卖及委托经营管理形成的民事纠纷，实质涉及两层法律关系，为避免诉累，本院一并作出处理。本案争议焦点在于：一、涉案商铺的所有权转移登记问题如何处理；二、原告能否基于《委托经营管理协议》主张相关权利；三、中成公司是否具有向原告支付商铺经营收益及承担违约责任的义务。关于焦点一，原告与中成公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应诚信履行。庭审中原告陈述因中成公司原因导致其未能办理银行贷款手续及支付全部购房款，但未能提供相关证据予以证明。现有事实本院也无法查明双方为何迟迟无法继续履行《商品房买卖合同》。但根据权利义务的一致性原则，原告在要求被告中成公司协助办理产权转移登记前不能免除按照购房合同约定支付房屋对价的义务，即原告须先行支付中成公司剩余房款860000元，在此前提下，中成公司负有协助原告办理商铺所有权转移登记的义务。对于原告提出就本案诉争商铺及另案处理的商铺经营收益和违约金抵销剩余购房款的主张，根据法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。考虑到所涉商铺经营收益及违约金的支付主体不止中成公司一家，原告就本案诉争商铺主张的债权在判决之日也尚不属于中成公司的到期债务，诉讼过程中，双方也未能就该问题协商一致，故本案中对双方互负债务的抵销问题不作处理。但需指出，被告中成公司作为房产企业，经本院合法传唤未能到庭应诉，说明其对于妥善解决双方争议缺乏积极的态度，从维护市场交易秩序的稳定和有效解决纠纷的角度出发，本院也希望各方当事人能在案外进一步协商或在相关法律文书的强制执行过程中达成和解意见。关于焦点二，本院认为，房屋物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，但登记机关并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。简言之，物权登记的外在法律形式并不影响当事人的实质性权利。就本案，根据现有证据和查明的事实，案涉《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》合法有效，原告已按约支付了大部分购房款，被告中成公司在2011年12月29日也已完成涉案商铺产权转移登记的备案手续，并将商铺按照合同约定交付给买受人委托的嘉斯茂公司进行统一经营管理。因此，涉案商铺虽未能完成所有权转移登记手续，但不影响原告基于《委托经营管理协议》主张合同权利。庭审中嘉斯茂公司对欠付商铺经营收益（即原告主张的租金）的数额及违约金计算方式均无异议，同时考虑到至本案判决之日止2016年度下半年的经营收益履行期限业已届满，故嘉斯茂公司应支付原告2013-2016年度经营收益共计683500元。关于所涉逾期付款违约金，由于嘉斯贸公司未能按照约定支付经营收益，原告主张被告按照合同约定承担违约金，本院予以支持。至于原告主张被告继续按协议支付经营收益直至交还商铺为止，鉴于双方协议约定的委托经营管理期限尚未届满，故对于2016年12月31日后的经营收益，本案不作处理。另外，翔凌公司作为一人公司的股东，在不能证明公司财产独立于股东财产的情况下，应当按照公司法的规定，对嘉斯茂公司的债务承担连带清偿责任。关于焦点三，被告嘉斯茂公司和中成公司之间在中港城项目上存在合作关系，根据双方签订的合作协议及其补充协议，合作事宜具体体现为两方面：一是中成公司委托嘉斯贸公司代理销售商贸城房产，中成公司作为委托人，嘉斯贸公司作为受托人，双方就具体实施委托销售事宜另行签订了营销策划代理协议，约定了基于委托代理销售产生的各自权利义务；二是中成公司委托嘉斯贸公司对中港城商贸城项目进行统一经营管理，具体表现形式如下：1.对于未售房源部分，根据双方的合作协议，由嘉斯贸公司进行统一经营管理，不再另行约定；2.对于已售房源部分，先由买受人及中成公司在商品房买卖合同中进行约定房屋交付后由嘉斯贸公司进行集体经营管理，其后在签订商品房买卖合同的同时，由买受人根据与中成公司的合同约定与嘉斯贸公司就具体委托经营事项签订委托经营合同，即中成公司通过指示买受人直接与嘉斯贸公司签订委托经营管理合同的形式实现了二被告之间关于委托经营管理商铺的合作事项。为了履行合作义务，二被告还设立了共管账户，由双方共同经营管理，尽管委托经营管理合同中支付经营收益的主体一方系嘉斯贸公司，但二被告基于中港城项目的销售共享账户、共同获益，故从权利义务相对等的原则出发，当嘉斯贸公司怠于履行支付业主经营收益的合同义务时，由中成公司承担责任并未不当。进一步讲，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即便未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容。本案中，嘉斯贸公司作为商贸城房产的代理销售方，对外制定的销售方案中作出了6年返租、房价款的14%在房款中一次性返还的承诺，原告基于该宣传内容与与中成公司签订了商品房买卖合同，同时按照中成公司的指示与嘉斯贸公司签订了委托经营管理合同，嘉斯贸公司的上述承诺与委托经营管理合同约定的租期、租金支付方式及标准一致，中成公司将中港城商贸城房产整体交付给嘉斯贸公司，并按照前述承诺的约定在房款中一次性返还了相当于购房款14%的前两年的经营收益，故上述承诺内容应推定为已经过中成公司的认可。上述捆绑式销售形式客观上促进了中港城商贸城项目的销售，增加了中成公司的销售收益，故上述承诺应视为要约，对中成公司具有合同约束力。同时，上述销售形式违反了《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，属于违规销售，且与原告的经营收益损失存在因果关系。综上，对于原告要求二被告共同承担房产经营收益及其违约金的主张，具有相应的事实依据和法律依据，本院予以支持。至于原告主张二被告之间构成人格混同，本院认为认定两公司之间是否存在混同，应从两公司之间的经营范围、财务状况、人员构成等方面综合考量，混同的根源实际在于企业的实际控制人系同一人（××）。换言之，经营范围、财务状况、人员构成混同系实际控制人同一所导致的现象，实际控制人同一是公司人格混同的必要条件而非充分条件。本案二被告之间是否构成人格混同并不影响二被告之间就涉案争议对原告承担相关责任，故关于混同事宜已无进一步审查的必要，本院不再予以审查。诉讼中，被告中成公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审抗辩权，应自行承担由此带来的法律后果，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司与被告浙江中成实业有限公司于本判决生效后十日内共同支付原告李利敏2013-2016年度的经营收益683500元并支付相应逾期付款违约金（其中2013、2014年度的违约金，以80412元为基数，分别从2013年1月11日、2013年7月11日、2014年1月11日、2014年7月11日起计算；2015、2016年度的违约金，以90463元为基数，分别从2015年1月11日、2015年7月11日、2016年1月11日、2016年7月11日起计算；计算标准均按照60日之内的按每日万分之一，61日至90日的按每日万分之二，91日起按每日万分之四，均计算至判决确定的履行之日止）；二、被告上海翔凌实业有限公司对嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、被告浙江中成实业有限公司应在收到原告李利敏剩余房款860000元起十日内协助李利敏办理中港商贸城D单元10498号（原房号为10858）房屋产权转移至李利敏名下的登记手续，按商品房买卖的原则办理产权转移，所涉税费由双方各自依法负担；四、驳回原告李利敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5580元，由三被告共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 陈叶君二〇一六年十月二十六日书 记 员 邹邦羽 关注公众号“”