（2016）黔27民终1305号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-02-27
案件名称
罗永福、何德富房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗永福,何德富,罗鹏轩,罗俊,邱金科
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终1305号上诉人（原审第三人）：罗永福，男，住福泉市。被上诉人（原审原告）：何德富，男，汉族，住福泉市。原审被告：罗鹏轩，男，汉族，住福泉市。原审第三人：罗俊，男，汉族，住福泉市。原审第三人：邱金科，男，汉族，住福泉市。上诉人罗永福因与被上诉人何德富及原审被告罗鹏轩、原审第三人罗俊、邱金科房屋买卖合同纠纷一案，不服福泉市人民法院（2015）福商初字第918号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗永福上诉请求：1、撤销（2015）福商初字第918号民事判决，将本案发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决采信被上诉人一审中提供的房屋买卖协议错误，属于认定事实不清。协议中被上诉人只是在首部乙方处签字，而没有在落款处的乙方签名，一审对此没有查明原因，协议涉及的房屋面积为615平方米，而交易价格仅50万元，该房屋坐落于福泉市中心，一楼为两个门面，按市场价值400万余元。2、一审中被上诉人提供的担保协议中落款日期下方“担保期限：2014年10月15日至2015年10月15日”不是上诉人所写，而是被上诉人补写，上诉人请求二审审查，并申请鉴定机构进行鉴定。何德富辩称，上诉人所称被上诉人没有在落款处签名，仅是书写规范问题，不影响协议效力，房屋价格也是双方自愿的，协议是双方当事人的真实意思表示。担保协议是上诉人的亲笔签名，上诉人认为担保期限不是其所写的不是事实。何德富向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2014年10月15日签订的《房屋买卖协议》；二、被告罗鹏轩退还购房款50万元，并支付违约金20万元给原告，第三人承担连带责任；三、本案诉讼费由被告及第三人承担。一审法院认定事实：2014年10月15日，原、被告经协商签订《房屋买卖协议》一份，协议约定被告将其所有的位于福泉市金山办事处金山北路住宅一栋（14楼）出售给原告，协议第一条约定：该房屋的总价格为50万元；第三条约定：双方签订买卖协议后，乙方于2014年10月15日一次性付清五十万元整，甲方交房给乙方，甲方现在因为不能过户，双方约定2015年10月15日给乙方办理过户，由甲方提供担保人担保；协议第四条约定协议签订后，双方不能违约。如甲方违约，给乙方造成经济损失，由甲方和担保方全权负责，并支付违约金贰拾万元；协议第五条约定：协议签订后，甲方将在2014年10月15日前搬出房屋，并把房屋转交给乙方。第三人罗俊、罗永福、邱金科作为担保人在该协议上签字。担保人的担保期限为2014年10月15日到2015年10月15日。协议签订后，经被告罗鹏轩同意，原告何德富于2014年10月16日将房款50万元汇入被告罗鹏轩之子罗俊账户上。但至今被告罗鹏轩未将房屋交付给原告，亦未办理房屋过户手续，故原告起诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同应当受到法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订房屋买卖协议后，原告已依约支付房屋价款50万元，被告应当按照协议的约定向原告交付房屋并办理相关房屋过户手续。但被告至今未将房屋交付给原告使用亦未办理房屋的过户手续，致使原、被告签订的房屋买卖协议的最终目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及该法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失”的规定，原告要求解除与被告签订的《房屋买卖协议》以及返还购房款的诉讼请求予以支持。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予以支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百二十四条第二款的规定办理”以及《中华人民共和国合同法》第一百二十四条第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告要求被告支付违约金20万元过高，酌情支持违约金12.5万元。以及《最高人民法院关于适用若干问题解释》第三十二条“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”的规定，第三人罗俊、罗永福、邱金科为被告的该项买卖协议做担保，并在担保协议上约定如买方不能履行房屋买卖协议，担保人自愿用自己所有财产担保，符合连带担保的构成要件。被告罗鹏轩、第三人罗俊、罗永福、邱金科经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自行放弃抗辩权，并承担由此产生的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，一审法院依法依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题解释》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告何德富与被告罗鹏轩于2014年10月15日签订的《房屋买卖协议》。二、被告罗鹏轩于判决生效之日起十日内退还原告何德富购房款五十万元，支付违约金十二万五千元，合计六十二万五千元。三、第三人罗俊、罗永福、邱金科对上述款项承担连带清偿责任。四、驳回原告何德富的其他诉讼请求。案件受理费10860元，减半收取5430元，由被告罗鹏轩、第三人罗俊、罗永福、邱金科承担。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人何德富与原审被告罗鹏轩于2014年10月5日签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的协议，当事人应按照合同约定全面履行各自义务。因罗鹏轩违约，未履行交付房屋以及办理产权过户手续的义务，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，何德富享有该协议的解除权，一审法院据此解除《房屋买卖协议》正确。而上诉人罗永福、原审第三人罗俊、邱金科三人作为担保方在《房屋买卖协议》中签字，并分别另行签订《担保协议》，约定如卖方不履行房屋买卖协议，自愿用自己的所有财产担保，属于连带责任担保，故该三名担保人应对原审被告罗鹏轩违约导致合同解除后的退还购房款及支付违约金承担连带担保责任，一审对此处理正确。对于上诉人主张的何德富仅在协议首部而没有在尾部签名及房屋约定价款的问题，本院对此认为，何德富意已在合同首部签名确认，其未在尾部签名不影响合同的效力，而房屋价款是双方当事人意思自治的约定，并不必须以市场价值为参考，因此上诉人该项上诉理由因没有法律依据不能成立，本院对此不予采信。此外，上诉人还提出担保协议中的担保期限不是其所写，本院对此认为，因为本案的担保期限约定与主债务履行期限一致，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条的规定，视为没有约定保证期限，保证期间为主债务履行届满之日起六个月，故即使该“担保期限”不是上诉人所写，也不影响上诉人在本案中应承担的连带担保责任。综上所述，罗永福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10806元，由罗永福负担。本判决为终审判决。审判长 王 锦审判员 李家荣审判员 莫玉魁二〇一六年十月二十六日书记员 黄佑荣 来源：百度“”