（2016）苏05民终6091号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-11-25

案件名称

张菊珍与张元福、张桂福等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张元福,张桂福,张菊珍,张林福,何晓梅,张哲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终6091号上诉人（原审被告）：张元福。上诉人（原审被告）：张桂福。委托诉讼代理人：陆福明，江苏力信律师事务所律师。（代理上述二上诉人）委托诉讼代理人：庄玲娟，江苏力信律师事务所律师。（代理上述二上诉人）被上诉人（原审原告）：张菊珍。委托诉讼代理人：卢开霖，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蒋方华，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张林福。被上诉人（原审被告）：何晓梅。被上诉人（原审被告）：张哲。上诉人张元福、张桂福因与被上诉人张菊珍、张林福、何晓梅、张哲房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第04171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张元福、张桂福的上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人张菊珍的诉讼请求。1、2012年3月5日，为解决周五宝的居住问题和张林福的债务问题，二上诉人与张林福、张哲及周五宝在娄葑镇××北社区居委会的调解下达成《人民调解协议书》，明确涉案房屋由张元福、张桂福、张哲共同共有，因此涉案房屋不属于周五宝的遗产。苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第03267号民事调解书与《人民调解协议书》的内容一致，应属合法有效。2、2013年9月27日双方签订的《房屋买卖（居间）合同》为无效合同，除了被上诉人张哲外，张林福、何晓梅和周五宝均属于无权处分。另出售房屋时周五宝已经是86岁高龄，××、精神呆滞，根本无法正常实施民事行为。张菊珍辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，张元福、张桂福的上诉理由依法不能成立。根据原审法院（2015）园民初字第03267号民事调解书，张林福与何晓梅放弃了涉案房屋的共有份额，上诉人张元福、张桂福作为周五宝的继承人，负有将涉案房屋过户至我方名下的义务。张林福辩称：张菊珍把钱借给我去放高利贷，我由于受他人欺骗而无力还款。拖欠张菊珍32万元我方承认，也同意还款，但是她无权要我家房子。涉案房产是我母亲留下来的，归我们三个兄弟共同共有，坚决不同意将房子转让。何晓梅、张哲未作答辩。张菊珍向一审法院起诉请求：1、确认其与张林福、何晓梅、张哲签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令张林福、何晓梅、张哲继续履行《房屋买卖合同》的义务，向其交付苏州工业园区临芳苑四区41幢1002室房屋（建筑面积51.22平方米），并与张元福、张桂福共同协助办妥该套房屋房产证、土地使用证及权属过户登记到自己名下的一切手续。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2009年因拆迁，张林福作为户主向苏州工业园区拆迁事务中心进行拆迁登记，根据2009年1月15日的《苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表B1》及2009年5月16日的《苏州工业园区拆迁私有住房产权调换协议书B3》登记内容，拆迁安置人口为张林福、何晓梅、张哲以及周五宝。动迁安置房屋为苏州工业园区临芳苑三区5幢2406室、4幢1002室。上述两套安置房屋的公安编号分别为苏州工业园区临芳苑四区42幢2406室、41幢1002室。2011年12月27日，张菊珍以张林福未归还借款为由，将张林福起诉至原审法院。后双方于2012年2月6日达成调解协议，原审法院(2012)园民初字第0047号民事调解书载明：张林福于2012年3月10日前归还张菊珍本金32万元及2011年12月31日前利息3万元，并偿付2012年1月1日起至实际归还之日止按同期同类银行贷款利率计算的利息；案件受理费3925元、财产保全费2520元，合计6445元，由张林福负担。后因张林福长期未归还借款，上述案件执行过程中，张菊珍与张林福、何晓梅、张哲、周五宝及房产中介邵某三方于2013年9月27日签订了《房屋买卖（居间）合同》，内容为：张林福、何晓梅、张哲、周五宝自愿将苏州工业园区临芳苑41幢1002室房屋出售给张菊珍，房屋建筑面积以房产证为准，房屋成交价为430000元。2011年4月1日张菊珍支付售房人房款350000元，签订本协议购房方张菊珍再支付售房人50000元，余款30000元过户结束一次性付清。售房方承诺该房屋内无户口，购房方张菊珍承诺该房屋让周五宝居住到过世为止。2013年9月27日，张菊珍向原审被告支付购房款现金5万元。同日，张林福、张哲分别向张菊珍出具收到购房款四万元及一万元的收条。另查明，周五宝与张才德系夫妻，生育六子女，即张元福、张桂福、张林福、张大妹、张五妹、张美菊。周五宝于2015年1月16日死亡，其父母及配偶张才德均在其死亡前过世。2015年8月24日，张林福、何晓梅、张哲将张元福、张桂福、张大妹、张五妹、张美菊起诉至原审法院，要求法院对苏州工业园区四区41幢1002室、42幢2406室房产进行分割。原审法院于2015年10月15日作出(2015)园民初字第03267号民事调解书，载明：双方一致确认苏州工业园区临芳苑四区42幢2406室（附自行车库）归张哲所有，苏州工业园区临芳苑四区41幢1002室归张哲、张元福、张桂福共同共有，张林福、何晓梅放弃其在上述房产中的共有份额，张大妹、张五妹、张美菊放弃其在上述房产中的继承份额。再查明，诉争房产苏州工业园区临芳苑四区41幢1002室现登记在苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司名下，建筑面积51.22平方米。庭审中，关于房屋买卖合同签订过程，张菊珍陈述：因为张林福欠其35万元，调解后张林福对调解书没有履行，张菊珍一直去找张林福要求其履行，到2013年9月26日找到张林福，次日在法院调解室张林福提出把涉案房屋价格高一点卖给张菊珍，当时定的房价43万元，比当时的市场价是高的，何晓梅、张哲也在场的，房屋买卖合同是中介邵某带来的，当时经过协商张菊珍支付张林福现金4万元，支付张哲现金1万元。张菊珍、张林福、何晓梅、张哲当场在房屋买卖合同上签的字。何晓梅、张哲对张菊珍陈述的房屋买卖合同签订过程没有异议，当时其与张哲到场的时候他们已经协商好了，其知道张林福欠张菊珍钱是事实，张林福他们也同意房屋买卖，所以其也就同意在房屋买卖合同上面签字。证人邵某出庭陈述称，其是在里河新村作中介的，之前与张菊珍认识。2013年9月27日房屋买卖居间合同是在法院签的，张林福、张菊珍当场签了字的。周五宝是张林福带我们过去找的，签字捺手印时周五宝是坐在桌边的，意识是清楚的。我还把合同内容读一遍给周五宝听，张林福又给周五宝重复了一遍，并且重申房屋让周五宝住到过世为止。周五宝的名字是张林福写的，周五宝自己捺手印的。当时约定的合同价款43万元，其中35万元是以前付的，后来张菊珍给了张林福5万元，剩下三万元说好是交房时付。周五宝签字时除了其与张林福，有一个男的在场。另，当庭提交有三方签字的落款日期为2013年9月17日的《房屋买卖居间合同》原件一份。证人姚某出庭陈述称，其与张菊珍系朋友关系，张菊珍跟张林福的事情其一直在参与协助。就张林福欠张菊珍钱的事情双方在法院协商，张林福提出将诉争房屋抵给张菊珍，在法官以及张菊珍、张林福、何晓梅、蒋律师、张哲、中介邵某还有姚某在场的情况下，签了一份房屋买卖合同，合同是邵某拿给张菊珍的，当场签字的是张菊珍、张林福、何晓梅、张哲。张哲签好字就走了，张林福叫我开车，带张林福、中介邵某、张菊珍去找张林福母亲周五宝。周五宝签字的时候神志清楚的，××。合同内容邵某读给周五宝听的，张林福也跟他母亲说了他欠钱没办法，周五宝知道张林福要卖房子，周五宝对卖房子是同意的，但要求住到其去世为止。周五宝不会写字，字是张林福写的，周五宝捺的手印。关于房款，当初谈好借款35万元抵清之外再给张林福8万元，当场在法院张菊珍给了张林福5万元，另外3万元说好过户时给的。合同上原审被告的签字是同一天，但不是同时签的。以上事实，由当事人提交的动迁协议书、房屋买卖合同、收条、户口注销证明、民事调解书、房地产登记簿、证人证言等以及当事人陈述予以证实。关于何晓梅、张哲、张元福、张桂福不认可两位证人证言的真实性，其提出周五宝签字时已达高龄，且意识不清醒，故签字并非其真实意思表示的意见。原审法院认为，出庭证人邵某与姚某的证言相互印证，且与双方当事人关于房屋买卖合同签订过程的陈述基本吻合，故原审法院对两位证人证言的真实性予以采纳。根据证人证言，周五宝在案涉房屋买卖合同上捺手印时除张菊珍及张林福在场外另有两位无利害关系的当事人在场见证，可以证明周五宝对张林福出售案涉房屋的行为是知情并认可的，原审被告辩称周五宝在合同上捺手印并非其真实意思表示的抗辩意见原审法院不予采纳。原审法院认为：讼争房屋为拆迁安置房，安置对象为张林福、何晓梅、张哲及周五宝，该四人对上述房屋享有完全产权及处分权。张林福、何晓梅、张哲及周五宝与张菊珍签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且有证人见证房屋出售事宜，故房屋买卖合同合法、有效，各方当事人均应按约履行。合同中，张菊珍同意诉争房屋让周五宝居住到过世为止，现周五宝已经过世，合同约定的交付房屋的条件已成就，诉争房屋亦具备办理产证条件，故张菊珍诉请各原审被告交付案涉房屋并办理产证、协助过户，有事实及法律依据，原审法院予以支持。根据（2015）园民初字第03267号民事调解书载明内容，张林福、何晓梅放弃了案涉房产中的共有份额，案涉房屋由张哲、张元福、张桂福共同共有，因张元福、张桂福作为周五宝的继承人，应当在其继承遗产的范围内承担周五宝的对外债务，故张哲、张桂福、张元福负有将讼争房屋过户至张菊珍名下的义务。合同签订过程中，买卖双方协议以张林福所欠张菊珍的借款35万元作为主要的购房款，另张菊珍现金支付了5万元的购房款，根据协议张菊珍还应当向原审被告支付购房尾款3万元。本案案件受理费6678元，公告费690元，合计7368元，由张林福、何晓梅、张哲、张元福、张桂福负担。此款张菊珍已预付，为免当事人讼累，上述诉讼费用从张菊珍应支付的购房尾款中扣除，即张菊珍尚应支付张林福、何晓梅、张哲、张元福、张桂福22632元。张林福经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认张菊珍与张林福、张哲、何晓梅及周五宝于2013年9月27日签订的关于苏州工业园区临芳苑四区41幢1002室的《房屋买卖（居间）合同》有效；二、张哲、张桂福、张元福于本判决生效之日起十日内向张菊珍交付苏州工业园区临芳苑四区41幢1002室房屋；三、张哲、张桂福、张元福于本判决生效之日起十日内办理苏州工业园区临芳苑四区41幢1002室的房地产权属登记手续，并于办理完毕后十日内协助原告张菊珍将上述房屋权属过户至张菊珍名下；四、张菊珍于本判决生效之日起十日内支付张林福、何晓梅、张哲、张林福、张桂福购房尾款22632元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6678元、公告费690元，合计7368元，由张林福、何晓梅、张哲、张元福、张桂福负担（已抵扣结算完毕）。二审查明事实与原审查明的事实一致。上诉人张元福、张桂福在二审提交的证据材料：1、2012年3月5日的《人民调解协议书》一份，证明涉案房屋归张元福、张桂福、张哲共同共有，张元福、张桂福各自拿出5万元给张林福和张哲，周五宝的生活费由张元福、张桂福、张哲平均负担。2、收条一份，证明上诉人张元福、张桂福履行了《人民调解协议书》约定的付款义务。3、苏州工业园区娄葑街道泾园北社区居民委员会出具的《情况说明》一份，证明《人民调解协议书》得到了各方当事人的认可。4、苏州工业园区娄葑街道泾园北社区居民委员会出具的《证明》一份，证明周五宝的身体情况，其不具备在房屋买卖合同上签名捺印的能力。被上诉人张菊珍的质证意见：对证据1的真实性没有异议，但是对其证明目的不认可。该协议约定的是周五宝的居住和赡养问题，并非分家析产和遗嘱，与本案无关，而且周五宝本人没有签字。证据2系复印件，不符合证据的形式要件，真实性无法判断。证据3的质证意见同证据1。证据4不予认可，居委会无权出具周五宝身体状况的证明。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中张林福、何晓梅、张哲、周五宝与张菊珍签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，应受法律保护。根据何晓梅在一审中的陈述，以及证人邵某、姚某的证言，张林福、何晓梅、张哲、周五宝作为出卖方均在《房屋买卖（居间）合同》签名捺印，周五宝也具备相应的民事行为能力，故原审判决认定出售涉案房屋是其真实意思的表示正确。被上诉人张菊珍已经根据合同约定按期支付了大部分购房款，合同履行也不存在事实上或者法律上的障碍，其主张继续履行合法有据，应予支持。张元福、张桂福、张林福、张哲虽然于2012年3月5日曾签订《人民调解协议书》，但是该协议主要涉及周五宝的居住和赡养问题，而且在对涉案房产进行处分时，周五宝和何晓梅作为拆迁权利人均未在调解协议上签字确认，不能视为房屋权利人就此达成了完全的一致，故上诉人张元福、张桂福以此为由主张《房屋买卖（居间）合同》无效不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6678元，由上诉人张元福、张桂福负担。本判决为终审判决。审　判　长　赵　东代理审判员　裘　实代理审判员　柳　璐二〇一六年十月二十六日书　记　员　沈华君 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