（2016）辽09民初36号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-05-05
案件名称
苗永超与阜新海罗恒基房地产有限公司、阜新市海州区三鑫小额贷款有限责任公司、阜新三鑫融资担保有限公司、阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司案外人执行异议之诉案一审民事判决书
法院
辽宁省阜新市中级人民法院
所属地区
辽宁省阜新市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苗永超,阜新海罗恒基房地产有限公司,阜新市海州区三鑫小额贷款有限责任公司,阜新三鑫融资担保有限公司,阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司
案由
小额借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽09民初36号原告：苗永超。被告：阜新海罗恒基房地产有限公司。法定代表人：胡宝全。委托代理人：王玉伯，系该公司职工。被告：阜新市海州区三鑫小额贷款有限责任公司。法定代表人：胡涛。委托代理人：胡宝双。被告：阜新三鑫融资担保有限公司。法定代表人：胡宝全，该公司经理。被告：阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司。法定代表人：朱君。本院受理原告苗永超与被告阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、被告阜新市海州区三鑫小额贷款有限责任公司（以下简称三鑫小贷公司）、被告阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫担保公司）、被告阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司（以下简称君悦公司）案外人执行异议之诉一案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告苗永超、被告海罗公司法定代表人胡宝全及其委托代理人王玉伯、被告三鑫小贷公司的委托代理人胡宝双、被告三鑫担保公司法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。被告君悦公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。2016年6月27日，苗永超起诉称：2013年11月10日，苗永超与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买阜新市细河区迎宾大街甲364-261号房屋，苗永超交付30%首付房款8.5066万元，后又交纳配套费用合计18238.77元，海罗公司为其出具了收款收据，但办理产权过户登记未果。之后由于海罗公司与他人的借贷纠纷及执行案件，被阜新中院裁定查封诉争房屋，苗永超于2016年5月15日提出案外人异议申请，阜新中院裁定驳回苗永超的异议申请。苗永超认为，其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即苗永超是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，支付了30%购房款并开具了收款收据，未能交纳剩余的70%房款，责任在于开发商，虽没有办理房产过户登记手续，但并非苗永超的过错。根据物权法的规定，合同成立时生效，苗永超已领到房门钥匙应视为对房屋的实际占有。另外，虽未进行房屋登记只是物权未设立，并不影响房屋所有权的取得，应视为苗永超在2013年11月份就已经取得了商品房的购买权，即取得对未来房屋的所有权转移的期待权，应受到法律的保护。现请求：一、确认阜新市细河区迎宾大街甲364-261号房屋归其所有；二、海罗公司协助其办理房屋产权相关手续；三、请求停止对房屋的强制执行并依法解除查封。海罗公司辩称：原告交款事实存在，商品房买卖合同继续有效，同意继续履行。原告当时要求办理过户登记手续，因房屋未完工无法办理手续。三鑫小贷公司、三鑫担保公司辩称同意海罗公司意见。君悦公司未到庭答辩。本院审理查明：2013年11月10日，苗永超与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买阜新市细河区迎宾大街甲364-261号房屋，苗永超交付30%首付房款8.5066万元及配套费用合计18238.77元，海罗公司为其出具了收款收据。该《商品房买卖合同》第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交阜新市仲裁委员会仲裁。因房屋未完工，武秀世无法办理过户登记手续。阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。本院于2014年11月4日作出（2014）阜民三初字第90号裁定，查封了阜新市细河区迎宾大街甲364-261号房屋。苗永超于2016年5月15日提出案外人异议申请，阜新中院以（2016）辽09执异33号执行裁定驳回苗永超的异议申请。上述事实有《商品房买卖合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异33号执行裁定书等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案系案外人苗永超针对各个申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区迎宾大街甲364-261号房屋的执行，解除查封，并确认其对案涉房产享有所有权。故本案的争议焦点为：1、苗永超停止执行的诉讼请求是否应予支持；2、苗永超要求确认诉争房屋归其所有、海罗公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求是否应予支持。关于第一个争议焦点，本院认为，在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，苗永超即与海罗公司签订合法有效的书面买卖合同并支付部分购房款，苗永超签订合同时间在先，其目的为取得诉争房屋物权，其请求权明确指向诉争房屋，苗永超对诉争房屋物权的期待权效力高于一般金钱债权。故苗永超对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。关于第二个争议焦点，苗永超要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。苗永超于2013年11月10日即与海罗公司签订了商品房买卖合同，苗永超交付30%首付房款8.5066万元及配套费用合18238.77元。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故苗永超与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故苗永超尚未能进行产权登记，苗永超尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对阜新市细河区迎宾大街甲364-261号房屋的执行；二、驳回原告苗永超的其他诉讼请求。案件受理费100元，由阜新海罗恒基房地产有限公司、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司、阜新三鑫融资担保有限公司、阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判长 谭 冰审判员 朱有明审判员 吴晓东二〇一六年十月二十六日书记员 杨 冰 来自