（2016）津0115民初5531号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-05-09
案件名称
天津景秀置业投资有限公司与李爱玲商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津景秀置业投资有限公司,李爱玲
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百五十三条
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0115民初5531号原告：天津景秀置业投资有限公司，住所地：天津市宝坻区大白街道大白庄村东北侧。法定代表人：许朝辉，该公司总经理。委托诉讼代理人李滨，天津国浩律师事务所律师。委托诉讼代理人李璐茜，天津国浩律师事务所律师。被告：李爱玲，女，1981年10月16日出生，汉族，居民，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人李士全（系李爱玲之父），居民，住天津市滨海新区。原告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀置业公司）与被告李爱玲商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景秀置业公司的委托诉讼代理人李滨，被告李爱玲的委托诉讼代理人李士全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景秀置业公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告之间的商品房预售合同。诉讼过程中，景秀置业公司称双方之间应为商品房预约合同关系，变更诉讼请求为要求确认《定金协议》已经解除。事实和理由：2015年12月27日，原、被告双方签订《定金协议》，被告购买原告开发的宝坻区景瑞·英郡第8号楼1单元××室商品房，协议对商品房基本情况、价款及付款方式等进行了约定，被告交付了定金10000元和购房款103644元。后签订合同条件不能继续履行了，原告决定解除与被告签订的定金协议，于2016年4月18日向被告邮寄了解除通知书，要求被告于2016年4月23日前来售楼处办理解除协议的事宜。被告于4月19日收到该通知，但一直没有办理上述事宜。原告认为，双方之间属于商品房预约合同关系。为避免“一房二卖”纠纷发生，特提起诉讼，望判如所请。李爱玲辩称，双方之间应为商品房预售合同关系，原告售楼时印发的宣传单承诺购楼房返款，因为房屋涨价原告拒绝执行原来的协议才解除合同，被告单方面解除合同不符合单方解除条件，该合同应继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《定金协议》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《定金协议》的性质问题。协议约定被告预订景瑞·英郡第8号楼1单元××室商品房，面积195.33㎡，总价款1046915元，被告支付定金10000元；预订期为30天，被告应于2016年1月27日前到原告处签订《天津市商品房买卖合同》，并交纳首付款、交易契税及按揭手续费等款项。若被告逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《天津市商品房买卖合同》，视为自动放弃认购。原告认为具有预约合同的性质，不属于预售合同。被告认为已经交付10%购房款，等于已经签订了正式的商品房买卖合同，原告应按照签订正式合同的购房户标准与被告签约，履行返还房款的合约计划。2.《关于解除〈定金协议〉的通知书》的性质问题。该通知书载明：因我司单方原因，我司决定解除《定金协议》，特通知如下：一、请于2015年4月23日前携带身份证、定金协议、定金收据、已交款票据等原件，亲至我司售楼处签字同意解除协议并领取款项。二、我司向你支付：1、双倍返还定金20000元；2、你于2015年12月30日支付103644元购房款，自交付日至2016年4月23日共计115天，我司依据银行同期贷款利息的四倍补偿6400.37元；3、退还已支付购房款103644元。原告认为被告收到解除通知后，协议已经解除。被告承认收到解除通知书和原告与其联系的事实，但称并没有同意解除合同，并表示在本案中不向原告提出赔偿要求，要求原告继续按照宣传单内容履行合同。3.被告提交的景瑞地产宣传单载明：购房合约计划，购房款做投资，年化收益14%，五年收益70%。被告称按照购房约定，购房者交付全部购房款后，再由原告逐年返还购房者70%的房款，虽然优惠条件不显现在合同中，但合约计划是与购房合同同时签订，故要求原告按照此条件签订合同。原告称对宣传单的真实性不清楚，此前在销售房屋时设有信托计划，即在签订正式合同、进行备案和完成所有权预告登记后才能签订信托计划，签订定金协议与信托计划无关。后因多方面原因信托计划被叫停而不再进行，原告不知道该类房屋如何卖了，故决定解除定金协议，赔偿相应损失。本院认为，原、被告在协商一致基础上签订的《定金协议》，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方对案件基本事实没有争议，争议焦点为《定金协议》的性质即属于预售合同还是预约合同以及协议是否已经解除或应否解除。根据本院认定的事实和相关法律，对焦点问题评判理由如下：一、《定金协议》的性质问题。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般包括当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。预约合同的特征是该合同为诺成性合同，非实践性合同，不受要物约束，目的是订立本约，所承担的民事责任属于违约责任范畴。商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同；其特征是合同约定的义务是直接具备履行内容，受要物约束，所承担的民事责任是履行合同义务。因此，定金协议的内容不同决定着性质不同，究竟属于商品房买卖预约合同还是预售合同关键看协议内容是否具备合同的“实质性要件”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容包括13项，就本案而言，原告以商品房预售合同纠纷提起诉讼，从庭审查明事实并结合合同特征看，《定金协议》约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、总价款、付款方式及首付款付款时间、签署商品房买卖合同的时间，未约定交付使用条件及日期、违约责任、办理产权登记有关事宜等主要内容；而且双方未按照约定签订《天津市商品房买卖合同》。因此，该定金协议尚不具备预售合同的性质，不属于商品房预售合同纠纷。但定金协议包括了预约合同的基本内容，具备了预约合同的性质，本案属于商品房预约合同纠纷。二、《定金协议》是否已经解除。首先，双方签订《定金协议》时附有特殊背景，原告向外销售房屋的同时，发出了宣传单或称促销单，销售方式依托了购房款做投资的购房合约计划即双方所述的信托投资。基于该投资计划的存在，被告同意购房并与原告签订定金协议。定金协议同时确定了双方签订正式商品房买卖合同的期限。其次，从销售房屋的程序看，需要购房者签订正式的《天津市商品房买卖合同》，并附带签订信托计划，购房者全额支付房款后，由开发商陆续返回购房款。该款项的返还不是合同的约定，是双方合同外的“暗箱交易”，该交易行为有悖常规，冲击了正常的商品房销售市场，不应受到相关法律保护。再次，《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”该定金协议约定了协议解除权，在购房合约计划被停止后，原告向被告发出了解除定金协议的通知书，并在解除通知书中承认因其单方原因决定解除，虽对被告交纳的定金、预付款等均作出了解决方案，就定金协议约定而言，虽然约定了原告单方解除合同的条件，但原告解除合同的原因是购房合约计划的停止，因此，原告不属于定金协议约定的解除权人，故不适用上述法律关于行使解除权的规定。因此，原告要求确认《定金协议》已经解除的事实不能成立，即原告发出的《关于解除〈定金协议〉的通知书》不能作为解除的依据。三、《定金协议》是否能够继续履行。《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”依本条规定，虽然当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求违约方实际履行，违约方不得以违约金等责任形式拒绝实际履行；但设定了三种限制情形。就本案而言，⑴购房合约计划体现在销售广告中，被告亦认可不体现在购房合同之中，需另行签订协议，系签订正式合同并交付全部购房款后的“暗箱交易”。该交易行为系不受国家强制力保护的“债务”，如果一方当事人不履行时，另一方不能要求法院强制其作出实际履行；即使属于受国家强制力保护之“债务”，其签订合同的行为仍需当事人自行履行，也不适宜强制执行。⑵该购房合约计划停止后，并不必然导致交易行为不能继续进行，双方仍可继续协商促成交易完成。现被告表示不同意按照定金协议约定价款签署合同，必须按协议价款的30%或40%签署正式合同；原告表示不再同意向被告售房。双方之分歧意见只能自行协商或求助他人调解，不能由法律强制调整。因此，存在法律上和事实上不能履行和不适宜强制执行的情形，该《定金协议》应予解除。综上所述，双方签订定金协议后未依约签订商品房买卖合同，购房合约计划停止后，原告在不能兑现原有优惠条件情况下，行使合同解除权，向被告发出解除合同通知，并同意对被告损失进行赔偿。原告虽然行使了解除权，但其不是解除权人，其要求确认合同已经解除的事实不能成立。被告接到解除通知后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，双方未再行协商解决，被告在本次诉讼中仍要求按照合同内容之外的购房合约计划与原告签订合同，本院不予支持。经征询被告方意见，被告方表示在本案中不向原告主张赔偿，故对被告交付的定金、预付款及损失等在本案中不予裁判，其可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告天津景秀置业投资有限公司与被告李爱玲2015年12月27日签订的《定金协议》；二、驳回原告天津景秀置业投资有限公司要求确认《定金协议》已经解除的请求。案件受理费80元，由天津景秀置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长 杨旭东人民陪审员 张长春人民陪审员 丁建华二〇一六年十月二十六日书 记 员 李金晓附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：